房贷升息压力冲击百万购房者

（澳洲生活网）澳洲金融评论报（AFR）3月初报导，即使利率只上升3个百分点，也会造成百万以上的房主面临严重的房贷压力。

来自Digital Finance Analytics的数据分析，在维州、塔斯马尼亚和西澳，只要利率连续3次上调25个基点，就将有1/3的家庭会受到轻重不同的房贷压力。如果上升到3%的正常水准，情况会更加严重。（见图一）

来自经合组织（OECD）的警告，澳洲有1/5的机率会进入衰退，6.5万亿元的房地产市场正面临硬著陆的风险。

墨尔本和悉尼房价大幅增长，也增加了经济面的风险，因为家庭债务水准上升，使房主和房地产投资者很容易受利率波动所影响。

图一：各州房贷持有人，利率上升后（0.75%，1.5%，3%）的压力指数（资料来源：Digital Finance Analytics）

利率提高对贷款人的压力增大

澳洲央行的现金利率处于1.5%的“紧急低点”，在实际情况下，这意味著每年的抵押还款利率是贷款金额的4%~5%。Digital Finance Analytics的主管Martin North表示，房地产市场的震荡不仅是在低收入地区，还包括悉尼的Bondi和 Lane Cove的豪宅区，以及墨尔本Toorak和Prahran绿荫街道的富裕家庭。

这些富裕家庭购房时，需支付高额的房贷，可能被利率上升、收入持平或下降等潜在因素影响，甚至连下北岸地区（lower north shore）也被这次的波动所击中。

据Digital Finance Analytics 的建模显示，澳洲约有65万户的家庭经历了某类型房贷的压力，这些数据与2016年9月Roy Morgan的报告一致，有1/5的家庭承受著房贷的压力。

图：各主要城市房价变化（2005~2016年）（来源：OCED）

长期以来，判断房贷压力过高的指标，就是还贷金额占家庭收入的30%。

温和的房贷压力，可能会使家庭削减幼儿保育费用，降低储蓄或必须以信用卡支付生活用度。严重的房贷压力，表明贷款人已无法支付一笔或多笔的定期还款，甚至考虑出售房产。

如果利率上升150个基点，那么承受房贷压力的澳洲人，数量将达到93万人；如果利率上升300个基点，承受房贷压力的数量将达到110万人，或者超过总房贷数量的1/3。上升300个基点将使现金利率上升到4.5%，但仍低于2011年（大部分时间）的4.75%。

墨尔本大学墨尔本研究所的Roger Wilkins 教授制作了家庭收入和劳动力动态调查（the Household Income and Labour Dynamics Survey），此调查被视为了解澳洲住房负担能力的最佳数据来源之一。他指出，虽然房贷压力近年来没有实质的增加，但利率的急速增加，却破坏了各地区的家庭财务。

Wilkins表示，如果现金利率达到6%，那么将会看到很多人陷入困境，特别是在工资增长及通货膨胀都很低的情况下。

对经合组织（OECD）警告的反馈

针对上述经合组织对澳洲经济衰退的说法，澳洲专家们的反馈如下：

独立经济学家Saul Eslake指出，经合组织叙述的风险不应该被淡化，如果出现大量的卖家被迫出售房产，就会使已经供应过剩的市场雪上加霜。但是Eslake认为，当年，澳洲抵押贷款人面对2007/2008年的利率上升时，是有能力调适的，也就是说，大多数的债务是由高收入家庭持有，他们有能力偿还。经合组织提出的风险，比较可能是墨尔本和布里斯本公寓市场过剩的潜在风险，而不是利率上升或是失业率上升的风险。

澳洲金融家John Symond称，投资者和投机者正在抬高价格，导致租房过剩，“投资者购买的房产，比自住房主还更多，表示市场上有更多的房产作为出租房，这纯粹是供需问题。”许多人相信，投资者激增的原因是持续的低利率造成的，进而使投资者的收益率也下降到历史新低。在悉尼，投资者的收益比只有2.9%，低于四年前的4.4%。如果房价继续上涨，收益比将会更低。

Macroplan的首席顾问Nigel Stapledon称，悉尼在上次市场繁荣期间，收益率创下历史新低，随后利率开始上升，投资者和投机者退出市场，房价开始软化，收益率提高。这个过程在某些地区已经开始发生。

在墨尔本，由于公寓过剩，银行收紧房贷，造成许多公寓无法交割，以致价格下跌。投资者抓紧时机，将公寓出租给学生，收益率高达8%。墨尔本房地产业务发展负责人Stephen Fitzsimon表示，8~10年前购买的小公寓价格只剩21万元，下跌了将近10%。然而，海外留学生的住宿需求量非常大，且持续上涨，尤其是来自中国和印度的留学生。他在CBD租出1000多套公寓给学生，收益极高。自我管理的养老基金（SMSF）投资人和退休者，都开始关注这个高收益项目。

但这些情况并没有在悉尼出现。

Yellow Brick Road Holding公司执行主席Mark Bouris表示，即使利率开始上升一点，房价还是会继续上涨。在这个低利率的环境下，房价的涨幅在未来两年还是高于租金收益。他说，“租客支付高租金的能力，取决于工资收入，但工资已经几年都没增长了，所以租金提高的可能性不大。但随著利率再次上升，即使没有租赁需求，租金收益也可能会提高。”

编译：蔚华