澳洲房地产（图：网络）
（澳洲生活网讯）今年真的是澳洲房地产很重要的一年，国内国外买家对澳洲住房的需求量冲破历史新高。
不过，在大家都把目光关注在“住房支付能力”和“酪梨泥（#smashedavo）”（注）上的时候，我们其实忽略了许多2016年的重要议题，REA集团首席经济学家NeridaConisbee列举了几个被人们忽视的房地产趋势。
首先看一下目前人们关注到的重点有哪些：
2016年房地产重点话题
1.“住房支付能力”
这是今年最热门的话题，尤其受到首次购房者的关注。有人还因此调侃，认为年轻世代应该将享用酪梨泥早午餐的钱存下来买房。一份酪梨泥早餐通常会有五谷土司、羊干酪、酪梨泥和煮蛋，价格在22澳币左右。
对出社会已久的中产阶级人士或中年人来说，22元的早餐并没有什么可非议的，因为他们有积蓄，也有能力享受。但对年轻人而言，特别是悉尼和墨尔本的首次购房者，他们面临的经济挑战已经越来越大了。因此才会有人认为，年轻人与其追寻潮流享用高档早餐，还不如把钱省下来买房。
2.“公寓住房供应过剩”
这个问题也是今年的焦点，其中又以墨尔本和布里斯本的CBD情况最为突出。今年，这两地的公寓建设项目如雨后春笋般涌现。
以上是今年房地产的重大议题，除此之外，我们还忽略了哪些房地产的趋势呢？
2016年房地产被忽略的趋势
1.买家转向塔斯马尼亚和偏远地区
Conisbee说，我们都知道，悉尼和小部分墨尔本地区的房价已攀升至难以支付的地步。
“因此我们发现，人们在realestate.com.au网站上找房的目标有很大的改变，搜寻塔斯马尼亚的人数在迅速增加中。”
当我们将各州的找房人数和住宅售出数量相比后发现，自2015年中期开始，塔斯马尼亚的搜寻次数已超过昆士兰和维州，几乎和新州一样热门。（见下图1）
我们发现，塔斯马尼亚是澳洲仅存的一州，其个人平均薪资足以支付中间房价的贷款。也就是说，塔斯马尼亚的房价是可负担得起的，这是促使人们前往买房的主因。
图1：2016年10月各州各种类住宅需求指数（图来源：REA Group）
同时，人们也将目光转向偏远地区，尤其是在各城市主要CBD通勤距离以内的地区。
这在悉尼最明显，据REA集团的房地产需求指数显示，新州中部海岸（悉尼北方）和Bowral（悉尼南方）周边地区的人气都有增加。
2.柏斯房价变得更加实惠
Conisbee表示，“我们现在明白了，‘支付能力’并不是影响首次购房者买房的唯一因素，因为，即便柏斯的房价比悉尼便宜，但是到柏斯买房的首次购房者比例却自2011年来不断下跌，在今年甚至降到最低水平。”
根据收入与房价比率来看，柏斯目前的房价是自2006年以来，最实惠的了。
近年来，西澳经济大幅衰退，导致买家信心低迷，他们对当地的就业情况和薪资涨幅感到担忧。
3.更多海外买家走向澳洲
若与英国这样的大经济体相比，澳洲经济规模相对小很多。但是，2016
年澳洲是各国买家青睐的投资地点。
海外投资人被澳洲稳定的经济增长环境（25年来未见经济衰退）所吸引，加之澳洲主权风险低，并拥有相对稳定的政府。
最近英国脱欧和川普当选美国总统，都在国际政治情势中增加了不确定性，澳洲则因此巩固了“投资避风港”的地位。
以澳洲住宅房产为例，海外买家主要来自美国、英国、新西兰、新加坡和中国。这些国家也同时在澳洲购买商业地产，其中，中国是澳洲离岸买家的大宗，其次是美国。
4.悉尼公寓数量不足
上文提到，今年墨尔本和布里斯本的CBD，兴建中公寓数量创下了新的纪录。墨尔本CBD近期有18,000个公寓在兴建，比过去年平均率高了10倍以上。（见图2）
图2：2015年11月州府城市CBD兴建中公寓数量（来源：CoM, CoreLogic, 高力国际）
最近，悉尼CBD也有大量的建设项目开始动工，然而，数量远远低于墨尔本和布里斯本。过去十年来，悉尼的建设项目比墨尔本少了30%。
这些增加的建设项目，并没有缓和买家对悉尼公寓的强烈需求。因此，住房长期供应不足，是悉尼房价居高不下、购房支付能力降低的主要原因。
5.收紧投资者的贷款
如果澳洲住宅房地产走下坡，许多澳洲银行都会损失惨重。因此，根据澳洲审慎监管局提出的建议，各主要银行持续减少贷款增长率。
虽然这个作法对于稳定经济是必要的，但对投资者来说，过多的限制已经打击了他们的购买意愿。
如果审监局的建议是对的，那么投资者贷款数量降低后，应该会让自住房主更容易买到住房。但是截至目前为止，这个政策对解决住房支付能力的作用不大。
注：酪梨是较为昂贵的食物，最近澳洲年轻人将“享用酪梨泥早餐”当作一种时尚风潮，并将早餐照片上传至社群媒体，于照片下的说明标记“#smashedavo”。
编译：乔伊
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