Categories: 澳洲地产

结合国民生活观念谈远郊房产增值的必然性

(澳洲生活网讯)随著西北铁路线的继续推进,新机场规划逐步浮出水面,最近悉尼的西北区和西南区继续保持两位数的强劲增长态势。有趣的是,对于这类开发中的区域,一直以来都有高度对立的两种观点。有不少人看好基础设施升级和人口增加后的增值潜力,同时,也有一些人依然担忧这些区域太荒芜,是不是涨幅到了头以后很难出手。

站在一个投资者角度,笔者也非常理解这两类人的心态。本人认为判断这些区未来的投资价值,只是讨论这些区本身的规划是不够的,我们要挖掘更深层次的驱动因素,那就是大多数澳洲人的生活方式和观念问题。

以悉尼为例,看一下悉尼House的价格分布,现在新开发的专案大多在西北和西南距离CBD 45分钟车程左右的区域,均价基本在70-120万左右。而如果是传统富人区北区。距离CBD半个小时车程左右地方价格已经在200-300万左右,是这些新区的三倍。为什么差距那么大地球人都知道,因为北区发展的早,社区普遍比较成熟。设施更完善,因此现阶段肯定更适合居住。

悉尼是全世界最大的移民城市之一,人口不断增长,这几年人口的增加使近郊的土地和物业供应远远满足不了市场的需要,而传统意义上本地人和新移民大部分买房还是首选House,但是供应又不足,再加上通货膨胀。这就导致包括北区在内,近郊的土地价格不断飙升,很多人都负担不起,这种情况下就出现分化,一部分人还是喜欢老区较好的环境。于是会选择买联排别墅和公寓。另一部分人觉得祖祖辈辈都住的House,还是要有块地,能负担得起的只有往更远更偏的,这样就只能考虑西北和西南了。而这些地方一直是以农地为主,地价很便宜,因此很多开发商看准市场机会,去那边大量拿地开发,政府对此也是鼓励态度,在那边规划了很多大型专案,希望合理分散人口,增加基建,也刺激就业和经济。

比如众所周知的很快通车的西北铁路线,Sydney Busniess Park,西南面的新机场和轻轨线的规划等一大批促进交通和就业的专案,这样一来势必会吸引更多开发商和居民去那边投资和居住,土地和房屋增值是必然的,这本身也是投资这块地的意义所在。

不了解澳洲的国内投资者以及初到澳洲的新移民最担心的是这么偏的地方是不是真的有人会过来住或者租房,因为国内这样所谓类似的高铁新城太多了,但最后变鬼城的也很多。但是澳洲是不一样的情况,最简单的一点就是查下它的空置率。西北和西南绝大部分地区空置率都在1.5%左右,也就是说100套房子只有1套半是空著的,同样的情况也发生在墨尔本的西区,一般人觉得比较荒芜的地方空置率只有2%左右,而墨尔本CBD空置率最高时接近5%。

这就要说起澳洲人的生活观念。和国内人不一样,官方统计,澳洲租房的占总人口三成以上,澳洲是一个消费导向的国家,追求生活的自由和随性,加上社会保障完善,大家都不怎么存钱,很多人每周工资到手以后没几天就花的差不多,不愿意为了买房牺牲生活品质。同时,澳洲人买房很少靠父母,甚至很多人18岁独立之后住在父母那里会被要求交房租!因此澳洲年轻人很多都攒不下什么钱。一些年薪十几万澳币的经理级人物一样还在租房,对于很多人来说,四十岁再买房甚至一辈子租房都可以接受。

这就是为什么这么多本地人租房的原因,再加上移民,在此工作的外国人和留学生,租房市场是非常活跃的。即使远离CBD的地方,只要环境好,设施齐全,一些土生土长的本地人还是愿意租在那边,比如墨尔本西区,悉尼西南和西北区,因为房租便宜,基础设施也已经逐渐跟上来了。政府也在这些区域规划了大型就业中心,主动引导更多人口往这些区域迁移,减轻老城区压力。同时,很多有孩子的家庭也都在那边租House住,因为孩子多,那边House租金相对便宜,生活一样方便,因为澳洲人都是开车,只要周边有购物,基本每周开车去集中采购一两次即可,和国内最大不同是,澳洲CBD以外多社区里很少有零售商店。反倒是CBD空置率要更高,因为公寓供应量大,导致空置率增加,这点在墨尔本,布里斯班等比较突出,悉尼因为限高,批建困难依然保持极低空置率,

再说回到远郊,澳洲的规划是很科学的,一个区是否要新建大型购物中心,学校等等,完全根据这个区预测人口增长的需要来决定的,不会胡乱建设,因此在澳洲你很难看到大体量商业综合体扎堆的情况 。正是在这种背景下,过去极度荒芜的远郊也一直在稳步的爬升状态,伴随著的是新规划的不断出台,基础设施的完善,从而吸引人口逐渐增加,而人口增加也会反过来促进前两者的加速推进。

这样保持著新建房/就业区–人口增加–基础设施提升–吸引更多人口–新建房的良性回圈,因此空置率始终保持在非常低的状态。这体现了作为西方发达国家社区规划和管理的科学性和前瞻性。当然这个过程是一个比较缓慢的过程,毕竟这里大兴土木速度远远比不过国内,但是胜就胜在稳定,风险低。适合5-8年左右中长线投资,毕竟这些地方价格只有热门区域三分之一不到,等到这边规划的方案大部分实施了,势必会有一个爆发的阶段。

悉尼西北区的Kellyville, The Ponds, Schfields等前几年最高达20%左右的增幅,就是这样的典型。政府引导新建大片House社区,同时大力发展相关配套,5,6年前这些区还无人问津,价格只要4、50万,现在已经翻1倍不止破百万了。墨尔本西区也是类似情况,只不过悉尼地形和政策限制土地供应偏少才导致这几年价格涨的相对较快,墨尔本西区会相对慢一些。

即使这样,相比成熟的近郊热门区域,远郊目前仍然比较空旷,这是事实,但它只是反映了现阶段的市场价值而已,一个成功的投资者,既不能被表面的繁华所蒙蔽,也不必为眼前的荒芜而沮丧,眼前所呈现的并不一定是未来,这些区的未来一定是往上走的。这个不必怀疑 。关键是怎样一个投资策略,作为本地人士,应该有一个明确的中远期财务规划,以及若干年后资产配置和现金流的合理预期。对于国内高净值人士来说,如果是想规避人民币贬值风险,增强资产抗风险性,在这些区域投资是一个非常好的选择。但是不适合单一追求资产回报速度的客户。

作者 Jeremy Jiang

澳洲Freelife地产集团创始人

资深地产分析师

想了解更多优质远郊房产资讯,欢迎联系

微信: jemmy_atau

电话:0449 192 710

邮箱:jeremy.jiang@freeliferealty.com.au

This post was last modified on 2016年11月20日 00:58

Recent Posts

一对大熊猫抵达阿德莱德

两只可爱的大熊猫“星秋”和“宜兰”经过15 个小时的飞行,从中国抵达了澳大利亚。 Read More

55 mins ago

澳洲推出了全新“国家创新签证”

澳洲年底前将推出了全新的“国家创新签证”(NIV),取代目前的“全球人才独立计划”(Global Talent Independent Program)。新计划旨在吸引全球的各行业高技能人才,特别是在关键领域拥有卓越成就的专业人士。 Read More

56 mins ago

铁路大罢工 悉尼跨年烟花表演或被取消

新州警察局局长凯伦·韦伯威胁说,如果由于铁路罢工导致观看烟花人群的安全无法保证,她将建议取消悉尼标志性的新年前夜烟花表演。 Read More

3 days ago

圣诞假期汽油价格居高不下

在繁忙的圣诞期间,全澳的司机都面临高油价的打击。布里斯班、堪培拉和墨尔本将超过悉尼,成为加油成本最高的城市。 Read More

3 days ago

中国游客无人机“窥探”澳洲军舰 引发热议

12月15日,一个网名为“Ares”的中国游客在“小红书”上发布了三段使用无人机近距离拍摄澳洲海军军舰的视频。引发了网络热议和澳洲参议员Malcolm Roberts的关注。 Read More

3 days ago

夏言聊天室:中共渗透无处不在

更新於 :2024-12-20 03:12 12月初,三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕,之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出,再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来,统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段,从未放松过。上百年来,其渗透能力堪称登峰造极,几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾,还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起,中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国,并顺利地在各级政府、学术领域,甚至地方社团中埋下种子,打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区,在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力,一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了,被统战了,却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍,其实统战与渗透的范围极其广泛,广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说,一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人,不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告,或避免发表支持台湾政府的言论,美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”,其实他们已经在中共的战壕里,替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”,都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人,包括台湾人或东南亚的华裔难民,他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化,有些人从反共走向亲共,之后又宣称反共,自由世界给了他们自由思想的空间,但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢?那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞,具有顽固的持久性,有时活跃、有时潜水,当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代,澳洲只看到了滚滚而来的金钱,却没注意到中共的金钱是一把双刃剑,它既减轻了澳洲的经济危机,也削弱了澳洲的立国基础,澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”,气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗?当然不会!那张渗透的网络不是一天建成的,也不可能在一天内轰然瓦解,该铺垫的早已稳妥,该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷,中共军人挤进新西兰国会,泛红宪兵在守护台湾总统府,类似的情形比比皆是,澳洲也绝对不会例外,冰冻三尺非一日之寒,区别只在于何时才被发现,西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单,亲共与反共都是摆在台面上,多多少少都对澳洲主流产生影响力,其它的绝大多数社团都保持低调,明哲保身,见风使舵,意见统一。 与中国社区相比,台湾社区反而显得比较复杂,那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中,海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声,一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾,那是一些民国初期就开张的百年老店,“XX堂”,或“XX会”,以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体,他们都曾接受了中华民国文化教育,本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后,首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透,遗憾的是无一能够幸免。… Read More

3 days ago