(澳洲生活网讯)住房热潮在澳洲各大城市不断膨胀,尤其是悉尼和墨尔本。人们认为婴儿潮一代的澳洲人把Y世代排除在房产市场之外,造成两代之间在住房上产生冲突。
墨尔本大学城市地理学讲师Ilan Wiesel在澳洲网络媒体The Conversation网站上撰文表示,两代之间的不平等关系会越来越白热化,他认为,“我们应该关注这个议题,以扭转两代之间的不平等现象。我们正以错误的方式解读‘住房支付能力问题’。同时,住房热潮所带来的影响已如此之深,以致长久以来形成的社会阶级概念,可能不再有意义。”
婴儿潮一代和更早一代形成的上、中、下阶层之间的界线,在近年的住房热潮下变得越来越模糊,新的社会阶层结构正在产生。
租房阶级(The renting class)
在工业城市中,“工人阶级”是指在制造业工作且薪资较低的劳工阶层。然而,在后工业化(post-industrial)的澳洲城市中,“工人阶级”的意义就比较接近于“租房阶级”。
不是所有的租客都很贫穷,也并非所有贫穷家庭都选择租房居住。不过两者之间的关连还是比较大且持续加强。私人租客的比例在人口总数中,虽增长缓慢,但不断有进展,从1981年的20.3%增加到2011年的23.4%。
同时,能代表工人阶级的公共住房(public housing)正大量的减少,甚至消失。大量的公有住宅被州政府终止,工人只得自谋住处。由于房屋保有权和房租价格安全性的监管措施薄弱,租房阶级只得面对租金不断攀升的重担。1981年时,工人平均需拿薪资的19%来缴纳房租。到2011年,比例已上升至26.9%。
另外,2014年时,已约有40%的低收入租客陷入住房支付危机之中,且必须把超过1/3的薪资都用在住房上。
这些工人在支付住房费用后几乎没有其它“可支配的所得”,无法满足日常生活的基本需求,对低收入租客来说,要存退休金更是不可能了。他们的存款甚少,因此也较难协助子女买房。Wiesel认为,租客的社会阶级很可能会延续到他们的下一代。
自住房主阶级(The home-owner class)
房屋所有权不仅是地位的象征,它逐渐成为澳洲人累积财富的主要方式。约有一半的房主,他们的财富就是自己的房产。每一次的住房热潮都使他们变得更富裕,因为他们不用缴纳房屋的资本增值税。
住房热潮还为建设业带来工作机会,建设业是澳洲第三大“雇主行业”,该产业总员工数超过100万人。建设业从业者已不再被列入“工人阶级”,大多数技术工作者的平均周薪已接近1500元。因此可以说,自住房主阶级多是从建设热潮中获益的。
住房荣景带来的其中一个结果是,越来越多中等收入的家庭负荷不起自住房价格。如果他们早一点出生,或许能负担起一个房子。如今,他们“伟大的澳洲梦”已变得遥不可及。
多年来,由于租金增长、收入停滞,租客和自住房主之间的差距大概难以缩小,两者未来的退休生活也将是天壤之别。
不过,Wiesel在文中说,“中等收入的家庭若想改变命运,其实还有一线生机,那就是继承父母(婴儿潮世代)的房产。但是,什么时候能实现?很难预料。”
住房菁英阶层(The housing elite)
“住房菁英”是指在住房热潮中获得的回报,远高于自身房屋的资本收益。澳洲菁英阶层多是透过房地产市场来创造大量财富,如投资、建筑以及住房融资。
举例来说,澳洲第三大富豪Harry Triguboff,他就是用公寓开发事业来赚钱的。而在今年,由澳洲权威财经杂志《每周商业观察》(BRW)公布的〈2016年富豪榜〉中,三位最年轻入选者同样也是靠房地产事业来累积财富。他们的入选说明了一个情况:若想跻身澳洲富豪之列,“从事房地产行业”已成为关键。
澳洲最富有人口中,前端20%的人,其主要财源多是靠自住房和其他房地产投资项目。每次住房热潮一到,就会为他们增加大量财富。
然而,社会地位还是比经济财富重要。富有阶层的澳洲人透过居住在高档地区、和相同地位的人往来以及菁英生活方式来巩固自己的社会地位。部分高档地区,其天文数字般的房价让这些富有家庭能够保持居住的严密和单纯。
打破循环
上述这些社会阶层的分类中,没有一个是自然形成或全球普遍存在的。所以,澳洲的分层定义并不适用于一些欧洲国家,比如住房制度与澳洲截然不同的国家。
Wiesel在文末提到,澳洲住房制度和社会阶级之间有著深厚的关连性,因而产生了一个危险的循环。房价增长越高,“住房”就会越发成为决定社会阶级的主因。当“拥有房地产与否”逐渐成为判断个人社会阶级的因素时,人们就会愿意喊出更高的价格以成为房屋所有权人或住房菁英。
他说,“如果我们不打破这个循环,澳洲社会就会继续走向两极分化的社会:衰弱的租房阶级、难以逾越的菁英阶级,中间还有一个自住房主阶级。”
编译:乔伊
This post was last modified on 2016年11月11日 18:03
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