（澳洲生活网讯）墨尔本9月第3周上市拍卖数956个,拍卖成交率为78%，悉尼上市拍卖数为773个，拍卖成交率为85.1%，创下去年6月以来的新高，市场表现火爆。

《信贷杂志》(Mortgage Business)9月19日载文《Vacancy rates set to blow out》,BIS Shrapnel研究机构的高级专家表示，像墨尔本这样房屋供应过多的城市，未来12个月出租空置率将会明显上升。

《地产观察》(Property Observer)9月6日载文《The housing price boom is over: HSBC’s Paul Bloxham》，根据储行近日的货币声明，由于经济增长预期达3.2%，劳动力市场有进一步改善，薪金水平未来增长稳定，未来几个季度官方利率会保持不变，房产市场的繁荣将会结束（接上期）。

在接近6:00的位置，房价下降，市场低迷，达到底部。但是市场在底部仍可能会停滞相当长的一个时期。这时是买方市场。在这一时段一般有两种投资策略。

一是买低于市场价格的房子。称为6D交易。在买方市场你会有更多的机会以低于市场价值的价格成交，关键是要挖掘到那些愿意降价的卖家，这些卖家称为“D-vendors”, 如：

Death：业主去世，家人分割遗产；

Devoice：离婚双方不愿再偿还贷款，需要分割财产；

Distance：业主搬迁到外省或者海外，希望尽快卖掉房产；

Debt：因为欠债压力需要卖掉房产抵债；

Deadline：业主资金周转紧迫到期，或者已经买下新的物业，需要尽快卖掉房产；

Disaster/Distress：家庭、生意或工作出现变故，无力偿还贷款，等等。

二是买出租回报较高的物业，因为你的持有时间会较长，所以租金高会减少持有成本如较高的利息等。

在趋向7:30到9:00的位置，市场复苏并进入上升期。但并不意味着什么便宜买什么，而是买优质地段，有良好表现历史记录的地区。首选供应短缺的蓝筹地区。这些地区未来增值空间最大。

在趋向 9:00到12:00点的位置，市场进入繁荣期。如果优质地段的房价已经涨过了，可以考虑买邻近优质地段的次优地区。这就是地产理论中的“波纹传递效应”。但是即使房价便宜，也不能购买供大于求的地区，因为这类地区在任一循环周期时段中都不会涨价。

直到所有地区的涨幅都达到了一定程度，市场就又会进入周期的顶部了。即使在顶部，市场也可能会持续相当长的一个时期。至于什么时间进入调整期，取决于利率，贷款政策，房市调控政策以及本地的经济走势(续完）。

历史文章请浏览博客网志：http://aubest.wordpress.com，幷可通过点击RSS电子期刊实时订阅（文章仅供参考,不承担经济和法律责任)。

供稿：澳博信贷地产投资与信贷

咨询热线:95618875,0403570531