（澳洲生活网讯）上一期讨论了在悉尼购买楼花的优点及签订合同的风险，这一期继续带读者了解，究竟开发商于合同中加入的3项条款是否对买家不利？
对买家的保护
由于开发楼花所面临的内在风险，开发商在合同里的会加上：
第一，合同是否进行下去是有条件的：比如开发商必须拿到政府规划批准；开发商必须要在半年之内达到银行所要求卖出楼花的数量等。
第二，开发商可以修改这个合同计画里的任何细节。
第三，开发商会在合同设立日落条款，规定自己可以交房的最后一天（一般这一天会比预计交房的时间晚很多）。
站在开发商的角度，以上条款都是必要的。第一条可以理解，如果这房子根本就造不起来，那么双方就直接取消合同；买家拿回自己的定金和定金利息。当然，已经有银行贷款批准和已经取得了政府规划批准的专案，比暂时没有的项目更安全。
第二条则有问题了：这样的条款是不会有买家接受的：没有人会希望自己签的100万买的100平米的房子最后被开发商修改成同样价格购买的50平米的房子了。所以，对于开发商修改条款的修改的范围，澳洲法律有规定：小的修改是可以的，如果是大的修改，买家有权利取消合同。
那么，什么样的修改是大的修改呢？根据澳洲的法律和判例，如下的修改算是大的修改：房屋面积的改变超过5%（包括5%）；合同里有车库但是最后成交的时候没有车库；户型，楼层，朝向完全的改变等等。但是，如果大的修改发生，买家唯一可以做的是拿回自己的定金和定金利息; 除此之外买家不可以申请任何赔偿。所以说，如果发生大的修改或者其他意外楼花合同取消，那么买家会损失定金的沉没成本。
日落条款
第三条日落条款在新南威尔士州最开始的引入是为了保护买家–为了防止卖家无限期的拖延工期。但是最近几年很多无良开发商开发好了房产之后，发现房价暴涨；为了赚这笔钱，这些开发商故意拖延不交房，到最后一天之后根据日落条款取消合同。 2015年11月17日通过的最新法律Conveyancing Amendment (Sunset Clauses) Act 2015 (NSW) 增加了日落条款的限制（clause 66ZL of the Conveyancing Act 1919 (NSW)）：除非以下几种情况，卖家是不能够取消合同：
- 所有买家同意，或者
- 新南威尔士州最高法院判决可以取消；或者
- 根据法律规定的其他情况。
请注意这个条款只适用于民用住宅。这样就防止了开发商为了赚差价故意拖延不交房的情况。可以看出澳洲法律为了保护消费者，一直在进步。
现实案例
我们现在拿出两个楼花购买的案例进行研究：Roselands和Lidcombe的楼花合同。
Roseland的合同（810 Canterbury Road, Roselands, NW 2196）是在2014年2月开始卖，到2014年4月基本上已经卖完。合同的日落条款是2016年12月18日，当时预计是2015年年底或者2016年年初交房。但是现在开发商根本就没有任何修建房屋的迹象。根据仲介的消息，开发商因为延迟了找建筑商的时间，现在已经找不到2014年价格的建筑商了 – 由于火爆的房地产市场，悉尼建筑商的价格也在水涨船高，现在建筑商的价格比之前多了20%有余。开发商其实已经拿到了政府规划批准，但是并不是说有政府规划批准的房产就一定安全。
Lidcombe的楼花合同案件则是一项恶意的利用日落条款牟利的案件。开发商See Win Holdings原先计画修建70套公寓，后来因为当地政府法律的改变，开发商决定再加10套公寓。一过日落条款的最后一天，开发商就利用日落条款取消合同–当然现在Lidcombe的房价也涨了。现在本所的律师John Bui正在和开发商打官司，现在已经成功申请禁止令禁止开发商在法院判决出来之前卖房。
在2015年11月17日Conveyancing Amendment (Sunset Clauses) Act 2015 (NSW)新的立法出来之前，举证的责任在买家- 买家需要充足的证据证明开发商故意拖延。 2015年10月6日的案子，34名买家在新南威尔士州最高法院联合起诉开放商Kaymet Corporation取消了在Wolli Creek的购买楼花合同，但是法官Stevenson认为证据不足，取消了案件（Wang v Kaymet Corporation Pty Ltd [2015] NSWSC 1459）。而现在根据最新的法律(clause 66ZL(7) of the Conveyancing Act 1919 (NSW))，举证的责任在开发商–法官会根据“公平公正”的原则，根据合同的条款，开发商是真实因为不可抗力的耽误还是蓄意牟利，没有按时交房的原因，房产价格是否上涨，取消合同对买家的影响等等进行判决。
所以根据最新的法律，买家起诉卖家蓄意通过日落条款取消合同更容易了。
结论
楼花合同和二手房合同相比有很多好处；但是楼花合同的本质是一份出售未来资产的合同，所以有其固有的风险。为了避免这些风险，买家可以选择已经有政府规划批准或者已经满足银行贷款要求的专案，但是一般这些项目可能好的户型都已经卖的差不多了；并且和Roselands的房产一样，就算有了政府规划批准也不代表开发商会开始建房。作为一名消费者，为了避免楼花的风险，应该选择声誉好的房产开发商–这些大的开发商重视信誉，不会像小的开发商利用楼花合同的条款牟利。
供稿：澳联国际律师事务所
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