投资房贷款—利息扣税的事情，你知道多少？（下）

（澳洲生活网讯）上周我们讲到了对于投资房的贷款利息在什么情况下可以抵税，在什么情况下不可以。接下来我们继续这一话题。但在开始之前，有必要再次强调一遍，购买投资房时，第一笔钱的出处尤为关键：如果这笔钱是从自己的积蓄中掏出的，之后哪怕能够用贷款补上，这部分的利息也是不能够抵税的。所以对于投资房，能够用贷款解决问题的，一定不要自付。

但随着贷款政策的收紧，四大银行对海外贷款的政策严格的近乎苛刻，很多海外人士在贷不到款的情况下，会无奈的选择用自家的钱先填上，这就不妙了。如果一个投资房价格50万，你全部自掏腰包，那在理论上，即使买家在之后申请到了贷款，与自己的钱作替换，产生的利息也不能抵扣房租的收入。这样投资房的投资二字就在很大程度上失去了意义。所以海外人士在购置投资房之前，一定一定找专业人士咨询清楚，看自己有没有必要进行这样的投资。不行的话就改为自住，虽然程序上会相当复杂。

如何处理投资房贷款中的私人用途部分？

接下来我们进入今天的主题。有一种情况是非常常见的：我们拥有贷款，但这笔贷款不是全部用在投资房上的，很多时候我们把部分贷款作为私人用途使用，比如有的时候这笔贷款的一部分会用来支付自住房的费用，有时候会用来买一辆豪车（因为车贷的利率远高于房贷）。一旦如此，贷款的利息就分成了两部分：一部分是投资房的，一部分是私人用途的。根据ATO的条例政策，只有用作投资的贷款的利息才可以抵扣收入，私人部分的利息是不可以抵扣的。这就造成了一种现象：贷款多用途。

贷款的多用途，使得利息的比例分配变得十分必要。ATO要明白哪部分的利息可以抵扣收入，哪部分利息不可以。但这也增加了我们的负担，因为利息的比例分配非常复杂，也绝不是单单一个百分比就可以解决的问题。所以，为了减少我们自身的负担，晓梅会计事务所推荐大家这样做：

1.建立对冲账户来避免贷款多用途的情况

想要买房的人，没有几个不知道对冲账户的，这有赖于房产中介大量的介绍。对冲账户实际上与贷款账户相互连接，对冲账户里有多少钱，就可以抵消掉贷款账户相同的数额。比如我们贷款账户里有50万，对冲账户里有10万，产生的利息就是40万的利息，而非50万的。

对冲账户的另一个好处是存取灵活，所以如果我们想买什么私人用途的东西（比如高配宝马豪车），就可以在对冲账户中取钱，从而避免贷款多用途带来的繁琐的计算。

举个例子，我们贷款账户里有50万，这些钱全部用来购买投资房；同时我们的对冲账户里有6万。这时产生的利息是由44万的贷款乘以利率构成的。这些利息全部产生于投资，所以全部都可以抵扣收入。

过段时间我们想买一辆价值5万的私家车，就可以从对冲账户里取钱，这时我们的对冲账户有1万，剩下49万的贷款。这部分贷款也是100%用来投资的，产生的利息也全部可以抵扣收入。如此就避免了繁琐的计算。

2.建立贷款的分支账户

如果我们没有对冲账户，或者对冲账户里的钱不够，同时我们又特别想要买一个私人用途的东西，这时候我们就有必要去提供贷款的银行，要求他们把这笔贷款分成两个分支账户。一笔用来支付投资房，另外一笔用来购买我们私人想要的东西。

举个例子，小李有一笔60万的贷款账户。其中20万用来支付自住房，剩下的40万支付投资房。这种情况下，他就可以要求银行建立两个独立的分支账户，其中一个账户里分配20万贷款，另外一个账户分配40万。这样产生的利息就会非常明确，40万贷款产生的利息可以全部抵扣收入，20万贷款产生的利息不能够抵扣。这样就避免了贷款多用途所造成的利息分配的混淆与复杂性。

这种方法也有另外一个好处，当我们在对冲账户里放钱的时候，这笔钱会自动对冲掉私人用途的贷款部分，也就可以保障我们投资房的利益最大化。

利滚利的利息可以抵扣吗？

在投资房贷款的世界里，也存在着这样的情况：有的时候出于各种原因，当月的利息没有还上，于是这个月的利息就一并吸纳进来，成为贷款本金的一部分；等到下个月的时候，由于贷款本金的增加，也就造成了利滚利的现象，下个月的利息自然会比前一个月多出一部分。

问题是：多出来的利息可以抵扣收入吗？

答案是可以。

与贷款替代私人积蓄的情况不同，ATO在这件事上的态度反应出了西方人行事的死板。他们认为这笔贷款的目的本身就是为了投资，不管出于什么原因，因为投资而产生的利息都是可以全部抵扣收入的。所以只要你借款的目的是为了投资、产生收入，那么即使贷款产生了利滚利的现象，利息都是可以全部抵扣收入的。

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