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投资房贷款—利息扣税的事情,你知道多少?(下)

(澳洲生活网讯)上周我们讲到了对于投资房的贷款利息在什么情况下可以抵税,在什么情况下不可以。接下来我们继续这一话题。但在开始之前,有必要再次强调一遍,购买投资房时,第一笔钱的出处尤为关键:如果这笔钱是从自己的积蓄中掏出的,之后哪怕能够用贷款补上,这部分的利息也是不能够抵税的。所以对于投资房,能够用贷款解决问题的,一定不要自付。

但随着贷款政策的收紧,四大银行对海外贷款的政策严格的近乎苛刻,很多海外人士在贷不到款的情况下,会无奈的选择用自家的钱先填上,这就不妙了。如果一个投资房价格50万,你全部自掏腰包,那在理论上,即使买家在之后申请到了贷款,与自己的钱作替换,产生的利息也不能抵扣房租的收入。这样投资房的投资二字就在很大程度上失去了意义。所以海外人士在购置投资房之前,一定一定找专业人士咨询清楚,看自己有没有必要进行这样的投资。不行的话就改为自住,虽然程序上会相当复杂。

如何处理投资房贷款中的私人用途部分?

接下来我们进入今天的主题。有一种情况是非常常见的:我们拥有贷款,但这笔贷款不是全部用在投资房上的,很多时候我们把部分贷款作为私人用途使用,比如有的时候这笔贷款的一部分会用来支付自住房的费用,有时候会用来买一辆豪车(因为车贷的利率远高于房贷)。一旦如此,贷款的利息就分成了两部分:一部分是投资房的,一部分是私人用途的。根据ATO的条例政策,只有用作投资的贷款的利息才可以抵扣收入,私人部分的利息是不可以抵扣的。这就造成了一种现象:贷款多用途。

贷款的多用途,使得利息的比例分配变得十分必要。ATO要明白哪部分的利息可以抵扣收入,哪部分利息不可以。但这也增加了我们的负担,因为利息的比例分配非常复杂,也绝不是单单一个百分比就可以解决的问题。所以,为了减少我们自身的负担,晓梅会计事务所推荐大家这样做:

1.建立对冲账户来避免贷款多用途的情况

想要买房的人,没有几个不知道对冲账户的,这有赖于房产中介大量的介绍。对冲账户实际上与贷款账户相互连接,对冲账户里有多少钱,就可以抵消掉贷款账户相同的数额。比如我们贷款账户里有50万,对冲账户里有10万,产生的利息就是40万的利息,而非50万的。

对冲账户的另一个好处是存取灵活,所以如果我们想买什么私人用途的东西(比如高配宝马豪车),就可以在对冲账户中取钱,从而避免贷款多用途带来的繁琐的计算。

举个例子,我们贷款账户里有50万,这些钱全部用来购买投资房;同时我们的对冲账户里有6万。这时产生的利息是由44万的贷款乘以利率构成的。这些利息全部产生于投资,所以全部都可以抵扣收入。

过段时间我们想买一辆价值5万的私家车,就可以从对冲账户里取钱,这时我们的对冲账户有1万,剩下49万的贷款。这部分贷款也是100%用来投资的,产生的利息也全部可以抵扣收入。如此就避免了繁琐的计算。

2.建立贷款的分支账户

如果我们没有对冲账户,或者对冲账户里的钱不够,同时我们又特别想要买一个私人用途的东西,这时候我们就有必要去提供贷款的银行,要求他们把这笔贷款分成两个分支账户。一笔用来支付投资房,另外一笔用来购买我们私人想要的东西。

举个例子,小李有一笔60万的贷款账户。其中20万用来支付自住房,剩下的40万支付投资房。这种情况下,他就可以要求银行建立两个独立的分支账户,其中一个账户里分配20万贷款,另外一个账户分配40万。这样产生的利息就会非常明确,40万贷款产生的利息可以全部抵扣收入,20万贷款产生的利息不能够抵扣。这样就避免了贷款多用途所造成的利息分配的混淆与复杂性。

这种方法也有另外一个好处,当我们在对冲账户里放钱的时候,这笔钱会自动对冲掉私人用途的贷款部分,也就可以保障我们投资房的利益最大化。

利滚利的利息可以抵扣吗?

在投资房贷款的世界里,也存在着这样的情况:有的时候出于各种原因,当月的利息没有还上,于是这个月的利息就一并吸纳进来,成为贷款本金的一部分;等到下个月的时候,由于贷款本金的增加,也就造成了利滚利的现象,下个月的利息自然会比前一个月多出一部分。

问题是:多出来的利息可以抵扣收入吗?

答案是可以。

与贷款替代私人积蓄的情况不同,ATO在这件事上的态度反应出了西方人行事的死板。他们认为这笔贷款的目的本身就是为了投资,不管出于什么原因,因为投资而产生的利息都是可以全部抵扣收入的。所以只要你借款的目的是为了投资、产生收入,那么即使贷款产生了利滚利的现象,利息都是可以全部抵扣收入的。

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