（澳洲生活网讯）近来V姐收到了很多朋友的问题，大多都是有关出租自住房的。V姐汇总了一下这些问题，发现这些朋友对“出租自住房”税收的理解有很多不正确的地方。当问及到出处时，答案的开头大多是“听说…”“听朋友说…”“我自己查过了…”“我掐指一算，觉得应该是这么回事…”。其实很多税务问题都带有很多歧义，不同的人会有不同的理解，即使是ATO官方贴出的文字，有些也是模模糊糊、不清不楚的，这也容易让很多人走入误区。V姐在此建议关于税务方面的问题，切勿道听途说，一定要向专业人士咨询。今天V姐决定用直白的语言，跟大家讲讲出租自住房的那些事儿。

让我们先说说自住房吧。什么是自住房？抛开繁琐的专业词汇，通俗说来，就是你认之为家的地方。它是你花钱买下来的空间，户主上写着你的名字；你住在这里，你的爱人与儿女住在这里，你每天从这里上班，下班后开车回到这里，你在这里与另一半吐露心声，在这里聆听孩子稚嫩的钢琴声。或许只有在这里，你才会真正放松身心，才会疲惫的躺在床上不想起身，才会拥有亲切感，才会拥有归属感，才会获得精神与心灵的满足。

或许正是因为这样，向来严苛的ATO，对自住房的收税也已经足够手下留情。自己名下的出租房，其增值的50%都要牵扯到所得税问题，但是如果是一栋自住房，哪怕你将它出租，在接下来六年的时间，它都会是你的自住房，如果之后你将它卖掉，增值的部分将全部属于你，这就是传播度很高的“自住房六年空置原则”。当然，该项原则的前提是在空置期间，你可以租一个住所，可以住在父母家，也可以借宿朋友家里，但不能住在属于自己的投资房内。

但是关于“自住房六年空置原则”，存在着两个比较大的误区。

首先就是很多人认为当一个房子交房时，户主对这栋房子的定位决定一切。如果户主在交房之后没能立即入住，让它成为自己的“自住房”，这栋房子永远都无法获得增值税的优惠了。

这种理解是错误的。实际上，增值税能不能豁免，取决于这栋房子是不是你的自住房。只要你之后回到这栋房子，并入住一段时间，它就是你的自住房。哪怕你入住半年将房子出租，只要在这段期间内你不住在自己名下的其它房子里，我们就可以利用“自住房六年空置原则”，全部豁免这段时间的增值。

我们不妨看一个例子：小王在2006年5月买了一个独立别墅，并在拥有首年立刻将其出租。2007年5月，小王搬入该别墅，并在接下来的两年中住在里面。

2009年5月，小王因为工作原因搬至其它州，并在接下来的7年间把房子租给房客。2015年5月，小王卖掉了其别墅。

该别墅在小王9年的拥有期间内，有两年是小王实际上的主要自住房。根据“临时空置原则”，陆仁贾在他搬出的6年里，可以选择继续将该别墅视作其主要自住房，也就是2009年5月至2015年5月。

因此，小王拥有别墅的9年中，他可享有8年的主要自住房豁免。也就是说，卖房产生增值的8/9全部属于自己，不会牵扯任何税务问题。

而由于小王在拥有别墅的首年将其出租，这栋别墅在这一年的定位就是投资房，也只有这一年的增值需要考虑增值税。

另外一个误区：很多人认为“自住房六年空置原则”只能够使用一次，也就是说我们出租自住房的时间只有6年。

这种说法在理论上是正确的，但如果我们仔细解读“六年空置原则”，就会发现这个原则的6年时期适用于每次一处房子成为、停止成为纳税人的主要自住房。请注意“每次”一词，它指的是一个周期，也就是纳税人搬出房屋，在空置期间使用其产生收入，然后搬回入住，重新将其视为主要自住房的过程，而每一个周期都可以单独使用“六年空置原则”。

通俗的说，只要我们出租自住房的时间不超过六年，回来住上一段时间之后再重新出租出去，“六年空置原则”就会第二次适用，我们就又多了六年的时间。如此循环，该原则就可以一直使用下去。

为了方便理解，我们不妨看一下这个例子：李明在维多利亚州买了一栋独立别墅并立刻入住。他随后去布里斯班待了4年，期间将别墅出租。

接下来，李明重新回到别墅住了2年时间，之后他被派遣到悉尼工作5年.他不在的时候又一次将别墅出租。回来后，李明将别墅卖掉。

根据“临时空置原则”，即使相加长达9年，李明还是可以将两次空置的时期都视为自住房。这是因为六年空置原则是根据每个周期而单独计算的。

而李明每次将别墅空置、并将其出租来创造收入的时期都不超过6年（一次4年、一次5年），所以卖掉别墅所涉及到的增值可以全部豁免。

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