卖房时，为何会有5种不同的估价？

（澳洲生活网讯）您在出售房产的过程中是否想过，为什么同一个房产会有5个不同的估价金额？您自己的估价数字、仲介估价是另一个数字、贷款机构衡量的价格又是另一个数字，最后售出的价格还是不同的数字，有点令人摸不著头绪。

相同的房产怎么会有那么多的价格？我们如何判断哪一个金额是正确的？资深专栏作家Caroline James在realestate.com.au网站上分享了她的看法，她以Smith夫妇的假想房产为例，试著厘清困惑人们的房价问题。

有关5种价格的故事

Smith夫妇在城市里拥有一个房子，但他们很想搬到海边生活，于是考虑在海岸附近买房。他们跟银行联络，安排现有房产做再融资贷款，以便套现出来，支付下一套房产的定金。

在现有房产进入市场拍卖前，他们还打给了当地的房地产仲介，请求估价。后来这个房屋在拍卖会上售出了。与此同时，他们收到了地方议会寄来的“缴税通知单”，要求他们在离开居住地之前务必缴纳。

Smith太太在整理旧家物品准备搬家时才了解到，她的房屋有5种不同的定价，包括她个人评估的实际价格在内。她想知道她是否用错误的价格出售了房产。

为什么会有不同的定价呢？

1.银行估价（50万元）

如果您的房屋要或将要做抵押贷款，银行就必须衡量房屋的价值。它要了解您的房屋价值是否提供充足的保障，这样银行才能放心的给您提供贷款。万一日后您无法偿还贷款时，银行就会出售您的房产来抵缴您的欠款。

因此，银行的估价会比较保守，通常比市场上同等房屋的售价要低10%~20%。在Smith夫妇的案例中，银行评估他们的房屋后，决定将价格订在50万元。

2.房产仲介的估价（55万～60万元）

房地产仲介大多是依照市场价格来评估您的房价，您可以依此判断应该请谁来协助卖房。

通常仲介会先检查您的房产的状况，并比较当地郊区或城镇同类房屋的销售金额，然后仲介会估算出房产的销售价格（如“多少钱～多少钱之间”，或“多少钱起”等等）。在公布售价之前，这些估价对您是很有帮助的。

Smith夫妇的房产是距离当地小学1公里内的3居室住房，仲介检查他们的房屋后，再与目前市场比价，发现目前市场对这样的房产需求量很大，于是将售价估在55～60万元之间。

3.售价（63万元）

不管房屋是通过私人销售或拍卖会出售，买家和卖家谈妥价格后，签下合同当日的价格就具有法律约束力。

我们假想拍卖会当天有8位极感兴趣的买家，拍卖会一启动，他们就积极喊价，金额很快就超过了房地产仲介估的价格。最终，Smith夫妇成功在拍卖会上以63万元售出房屋。

4.地方议会估价

每年房地产所有人会收到市政税通知单，单据上有：物业总价 (CIV)、地价(Site Value)、年净值 (NAV) 和总租值 (GRV)等栏目。

这些数字是使用不同的方法计算出来的，包括可比销售数字，以及各州的总估价师办公室(Valuer-General Offices)每年提供的两次数据。地方议会、水利局和消防局都会运用这些数据，以计算房主使用公共设施和服务所需支付的费用。

以Smith夫妇的税务通知单来看，他们房屋需缴纳的物业总价（CIV，土地价值及任何增加的资本，如房屋）是48万元，地价(Site Value，不包括建物)是28万元。

5.屋主的估价(51~56万元)

当要卖房时，每个屋主的心中都会开出一个“理想价格”，同时也会订出一个自己能接受的最低价格。通常这两种价位都是屋主根据房屋的地理位置、外观和特性订的，但有时候屋主的预期价格会受到情绪影响。

决定卖房时，Smith夫妇面对自己心爱的房产，真的不知该如何订出价格。他们研究了邻近地区的售价数据后，得知过去12个月里，这地区的三居室房屋中间售价是51万元。

Smith太太认为房屋售价应该要与中间房价数据相近，但Smith先生觉得，由于他们去年新建了一座游泳池，因此售价至少要再增加5万元。

编译：乔伊 蔚华