(澳洲生活网讯)据《澳洲金融时报》报导,买家代理人的费用已高达房价的3%,他们提供的服务真的物有所值吗?
更有甚者,如果买家想买房,同时还想出售原有房屋,那就得再请一位房地产仲介(费用约卖价的2%),两笔交易的仲介费用就高达5%。
某些买家认为仲介的服务很值得,他们确实帮买家找到了适合的居住地以及协助谈判价钱。不过买家还是要检查仲介公司的营业执照、服务经验和代理人的独立性。
专业水准和要求
有些公司自称能为买家提供客制化服务,根据不同的案例量身订做,但私底下却接受卖家给的佣金,还收取开发商给的回扣。
有执照的买家代理人表示,各州的代理人专业度参差不齐,导致一些无良仲介时常在代表买家或卖家身份上转换,由此产生了许多利益冲突,且很可能误导买家。
前房地产业主要销售人Frank Valentic,是澳洲热门电视实境节目《The Block》(注1)的裁判之一,近期因有“双面协商(work both sides of the street)”嫌疑被逮捕,且由于其专业失当行为,已暂时不准许从事房地产相关工作。
Valentic自称是买家代理人,买下4个公寓并以房主的身份转售给不同买家。他还拥有自己的买家代理人公司—Advantage Property Consulting。
他因专业不当行为被吊销房地产执照6个月,并被维多利亚消费者事务委员会(Consumer Affairs Victoria)罚款7000元,且责令其在被起诉后,需参加为期3年的合格培训课程。
澳洲房地产买家代理协会(REBAA 注2)会长Rich Harvey表示,“买家代理人只能为买家服务,只能代表买家的立场。”
这些不法的仲介通常都是在一个不引人注意的地点,协助有钱、有声望的买家。他们提供的房产近乎一半不在市场上销售,意味著这些房产并没有做广泛地宣传。
Rich Harvey还说,买家代理协会的会员仅能从买家(客户)手上拿到报酬。有些人自称是买家代理人,却接受其他方的回扣和佣金,这是不公正的。“买家代理人必须拥有正式的房地产仲介执照,且需符合执业当地的批准规定,最少要有2年的买家代理人执业经历、5年房地产行业从业资历,还需持有专业理赔金保险证书。买家代理人必须公正不倚地提供建议。”
如何筛选优质的买家代理人?
Wakelin Property Advisory房地产咨询公司提供给买家10个问题,用以寻找好的代理人:
1.他们在整体市场和特定房地产方面具有什么专业知识?
2.他们和开发商、律师、会计师或房地产仲介是否有隶属关系?是否会产生利益冲突?
3.他们在这一行执业多久了?确认他对房地产知识了解的程度以及他们老板的联系方式。
4.他们对你想购买地区的邮编、房地产类别和市场情况了解多少?
5.他们的收费标准为何?固定费用?佣金?还是两者混合收费?额外服务项目是否需另外收费?还是支付一笔费用即涵盖所有服务?
6.在以往的房地产交易中,他们有何经验?他们是否能读懂合同?是否能解释建筑物特性和害虫检查报告,从中提供买家实用的意见?
7.他们的执照中是否包含理赔金证书?各州和领土对买家代理人的执业规定都不同,因此要确认相关机构对买家代理人的授权和批准。
8.他们是房地产相关机构的会员吗?他们与房地产业监管机构之间有冲突吗?是否会影响他的工作资格和做法?
9.他们会提供哪些持续的管理服务?
10.他们是否能提供客户推荐信和证明书?买家可请求与先前的客户联系,了解他们的服务情况。这些讯息可以透彻了解他们在专业领域的表现状况。
收费标准
举一个实例,一位悉尼瑜珈教师(不愿透露姓名)最近雇用了Upward Real Estate买家代理公司的代理人Debbie Upward女士(同时也是该公司老板),请她协助购买位于Maroubra,悉尼CBD东部9公里外的一个1居室公寓套间。
瑜珈教师说,她花了几个周末的时间亲自看房子,好几次尝试喊价都失败了,加上经过几周毫无结果且令人挫折的网络搜寻后,她决定寻求买方代理人的协助。
她说,“当我得知要花多少仲介费时,大吃一惊。”她签了3个月的雇用合同,由于冬天是销售淡季,后来延长至4个月。仲介费用约为购买房屋价格的2%,13,750元。
作为找到合适房屋的报酬,这位瑜珈教师每周六必须去看开放参观的房子。当找到合适的房子时,房屋交割也谈妥了。她高兴的说,“我付出的费用换取买家代理人的房地产知识和经验,这很值得,我也得到了一些珍贵的收获。”
代理人的佣金、费用及其他开支等收费标准应以书面列载,并以能够提供的服务水平作为收费依据。它可以按房屋价格的固定比例收取,由客户和买家代理人协商好一个最大值即可。
收费范围是房屋购买价格的1.5%~3%之间;若客户已有明确的购屋地点资讯或已找到房屋,而买家代理人只需协助他完成购房程序,则收取费用是房价的0.5%~1%。
如果是在拍卖会上协助买家竞标,或是谈判签订销售合同内容,这样的收费标准变化就大了。买家代理人对这类服务的报价约在200元~1000元之间。
完整服务(包含寻找房屋、购买、交割和协寻租客)的基本固定费用约为1.2~1.5万元。但这还是会随房屋本身的价格、交易的复杂程度和花费的时间而变动。
买家代理人是否真的公正不倚?是否没有利益冲突?
不法经营者会声称自己专门代表买家立场,却未公开其他的利益纠葛,比如,同时从买家和卖家身上收费,或收取开发商给的回扣。
有些买家代理商声明,他们划分的清楚自己扮演买家代理人和房地产仲介时的身分,当他们身为买家代理人时,他们不会从自己手上的投资组合中推荐买家买房。
除了找到最适合客户的房地产之外,买家代理人也会协调、完成销售合同、调查、视察房屋状况和协助购买保险等等。
编译:乔伊
注1:《The Block》系列节目内容为拍摄4~5对夫妇翻新自己的房屋或公寓,并在拍卖会上相比售出最高价格。
注2:REBAA是一个专业机构,旨在设置和监控房地产从业人员的专业标准。
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