买家代理人知多少？

（澳洲生活网讯）据《澳洲金融时报》报导，买家代理人的费用已高达房价的3%，他们提供的服务真的物有所值吗？

更有甚者，如果买家想买房，同时还想出售原有房屋，那就得再请一位房地产仲介（费用约卖价的2%），两笔交易的仲介费用就高达5%。

某些买家认为仲介的服务很值得，他们确实帮买家找到了适合的居住地以及协助谈判价钱。不过买家还是要检查仲介公司的营业执照、服务经验和代理人的独立性。

专业水准和要求

有些公司自称能为买家提供客制化服务，根据不同的案例量身订做，但私底下却接受卖家给的佣金，还收取开发商给的回扣。

有执照的买家代理人表示，各州的代理人专业度参差不齐，导致一些无良仲介时常在代表买家或卖家身份上转换，由此产生了许多利益冲突，且很可能误导买家。

前房地产业主要销售人Frank Valentic，是澳洲热门电视实境节目《The Block》（注1）的裁判之一，近期因有“双面协商（work both sides of the street）”嫌疑被逮捕，且由于其专业失当行为，已暂时不准许从事房地产相关工作。

Valentic自称是买家代理人，买下4个公寓并以房主的身份转售给不同买家。他还拥有自己的买家代理人公司—Advantage Property Consulting。

他因专业不当行为被吊销房地产执照6个月，并被维多利亚消费者事务委员会（Consumer Affairs Victoria）罚款7000元，且责令其在被起诉后，需参加为期3年的合格培训课程。

澳洲房地产买家代理协会（REBAA 注2）会长Rich Harvey表示，“买家代理人只能为买家服务，只能代表买家的立场。”

这些不法的仲介通常都是在一个不引人注意的地点，协助有钱、有声望的买家。他们提供的房产近乎一半不在市场上销售，意味著这些房产并没有做广泛地宣传。

Rich Harvey还说，买家代理协会的会员仅能从买家（客户）手上拿到报酬。有些人自称是买家代理人，却接受其他方的回扣和佣金，这是不公正的。“买家代理人必须拥有正式的房地产仲介执照，且需符合执业当地的批准规定，最少要有2年的买家代理人执业经历、5年房地产行业从业资历，还需持有专业理赔金保险证书。买家代理人必须公正不倚地提供建议。”

如何筛选优质的买家代理人？

Wakelin Property Advisory房地产咨询公司提供给买家10个问题，用以寻找好的代理人：

1.他们在整体市场和特定房地产方面具有什么专业知识？

2.他们和开发商、律师、会计师或房地产仲介是否有隶属关系？是否会产生利益冲突？

3.他们在这一行执业多久了？确认他对房地产知识了解的程度以及他们老板的联系方式。

4.他们对你想购买地区的邮编、房地产类别和市场情况了解多少？

5.他们的收费标准为何？固定费用？佣金？还是两者混合收费？额外服务项目是否需另外收费？还是支付一笔费用即涵盖所有服务？

6.在以往的房地产交易中，他们有何经验？他们是否能读懂合同？是否能解释建筑物特性和害虫检查报告，从中提供买家实用的意见？

7.他们的执照中是否包含理赔金证书？各州和领土对买家代理人的执业规定都不同，因此要确认相关机构对买家代理人的授权和批准。

8.他们是房地产相关机构的会员吗？他们与房地产业监管机构之间有冲突吗？是否会影响他的工作资格和做法？

9.他们会提供哪些持续的管理服务？

10.他们是否能提供客户推荐信和证明书？买家可请求与先前的客户联系，了解他们的服务情况。这些讯息可以透彻了解他们在专业领域的表现状况。

收费标准

举一个实例，一位悉尼瑜珈教师（不愿透露姓名）最近雇用了Upward Real Estate买家代理公司的代理人Debbie Upward女士（同时也是该公司老板），请她协助购买位于Maroubra，悉尼CBD东部9公里外的一个1居室公寓套间。

瑜珈教师说，她花了几个周末的时间亲自看房子，好几次尝试喊价都失败了，加上经过几周毫无结果且令人挫折的网络搜寻后，她决定寻求买方代理人的协助。

她说，“当我得知要花多少仲介费时，大吃一惊。”她签了3个月的雇用合同，由于冬天是销售淡季，后来延长至4个月。仲介费用约为购买房屋价格的2%，13,750元。

作为找到合适房屋的报酬，这位瑜珈教师每周六必须去看开放参观的房子。当找到合适的房子时，房屋交割也谈妥了。她高兴的说，“我付出的费用换取买家代理人的房地产知识和经验，这很值得，我也得到了一些珍贵的收获。”

代理人的佣金、费用及其他开支等收费标准应以书面列载，并以能够提供的服务水平作为收费依据。它可以按房屋价格的固定比例收取，由客户和买家代理人协商好一个最大值即可。

收费范围是房屋购买价格的1.5%～3%之间；若客户已有明确的购屋地点资讯或已找到房屋，而买家代理人只需协助他完成购房程序，则收取费用是房价的0.5%～1%。

如果是在拍卖会上协助买家竞标，或是谈判签订销售合同内容，这样的收费标准变化就大了。买家代理人对这类服务的报价约在200元～1000元之间。

完整服务（包含寻找房屋、购买、交割和协寻租客）的基本固定费用约为1.2～1.5万元。但这还是会随房屋本身的价格、交易的复杂程度和花费的时间而变动。

买家代理人是否真的公正不倚？是否没有利益冲突？

不法经营者会声称自己专门代表买家立场，却未公开其他的利益纠葛，比如，同时从买家和卖家身上收费，或收取开发商给的回扣。

有些买家代理商声明，他们划分的清楚自己扮演买家代理人和房地产仲介时的身分，当他们身为买家代理人时，他们不会从自己手上的投资组合中推荐买家买房。

除了找到最适合客户的房地产之外，买家代理人也会协调、完成销售合同、调查、视察房屋状况和协助购买保险等等。

编译：乔伊

注1：《The Block》系列节目内容为拍摄4～5对夫妇翻新自己的房屋或公寓，并在拍卖会上相比售出最高价格。

注2：REBAA是一个专业机构，旨在设置和监控房地产从业人员的专业标准。