（澳洲生活网讯）经过十多年来众多中西背景的房产投资公司持之以恒的宣传教育，以及华人自身在国内外的投资体验，“最大的风险是不投资，最大的亏损是没借贷的观念”已经深入人心，越来越多的投资者认可了澳洲房产风险小、增值稳定的长线投资价值，越来越多人信奉房产投资买得越早越好，买得越多越好，借贷越多越好，借期越长越好的理念。

但由于不少投资者对澳洲房产发展规律、澳洲的税务会计制度、金融体系与银行房贷政策缺乏透切了解，片面追求多买多贷，不少人在这次银行放贷政策收紧后成为裸泳者。

过去与笔者打过交道的投资者，几乎都对几近刨根问底式的个人及家庭财务调查感到困惑不解，甚至产生抵触情绪，认为钱是自己的，爱怎么投是自己的事，犯不著让一个地产顾问来了解家底，甚至对自己的投资评头品足。

笔者本著对客户真正负责的态度，即使是在房市最火爆的年份里，也坚守严格的财务评估程式，对过度狂热的投资方案进行保守性调整，劝导客户减少购买，缩小投资额，甚至拒绝销售房源给条件未具备或不乐意进行配合的客户。这种几近偏执的执著，甚至令一部分戒备心重、不乐意配合的客户绕道而行。今天信贷市场收紧后，客户们终于对当初的严格审核恍然大悟，也深深为当初遵循量力而行的个性化规划，得以有效降低今天settle压力而庆幸，终于理解了笔者两三年前的良苦用心与保守性投资方案设计所带来的种种好处。

下面笔者将这种为大部分客户平安渡过贷款危机立下汗马功劳的保守性投资策略与读者分享。

笔者所宣导的投资目的是为了最终提高生活品质，达到轻松愉悦的境界，而非为了投资而投资。业务的根本出发点不是为了追求投资顾问自身的佣金收益，而是只追求客户利益的最大化。有时宁可放弃业务。这个职业角色存在的唯一理由只是因为它能给客户带来更多利益，而佣金只是这种服务的附带产生的合理报酬。操作方法是既要大胆果断充分利用各种有利条件，又要保守审慎考虑周全，目的是既要勇敢扬帆出海，借风借力，又要乘风破浪，安全到达财务自由的理想彼岸。

在房产投资实践中常见的两种极端情况是：要么对各个仲介的众说纷纭、莫衷一是、无所适从，或因为担忧“风险”和“麻烦”，担心中了无良发展商的圈套，或受了唯利是图的仲介忽悠，而前功尽弃，负债累累再难翻身；要么是受到了一些理论说教的洗脑，片面相信买得越多越好，盲目乐观，少则买了5套6套，多则甚至买了10多20多套，可惜都是只备足了房价的2成，其余风险却一概没有担心过考虑过；有的甚至为了买到更多的房而动员朋友帮忙，以别人名字签合同，如此奋勇前进，犹如蒙上双眼又饮了烈酒冲上战场，一旦风吹草动，马上有茫茫大海中小船即将倾覆之感；又忙于忍痛割爱，降价甩卖，甚至因未能按时settle而丧失订金，背上受开发商追讨进一步损失的风险。不少过度激进的投资者饱受紧张失眠、茶饭不思、求救无门的煎熬，血汗积累瞬间覆灭，并非寡例。如此投资与提高生活素质的初衷背道而驰。个别不守约定的投资纪律，对笔者要求“坦白”真实财务状况当作开玩笑的客户，遇劫后方才明白当初的调查评估实乃出于善意，且是严肃认真的必要程序。

地产界敬业专业的从业人员比例很高，但也免不了龙蛇混集。除了唯利是图的以追求佣金追求成交量为目的仲介外，确实还有真正完全为投资利益著想，以保护消费者利益角度运作的地产顾问与运作平台。好的投资理念本身没有错，但是通过不同的人去运作，通过不同的平台，通过不同素质的产品（房源），就像同样一把手术刀放在良医与庸医的手上一样，却会产生完全迥异的投资效果与体验。

一样的市场，一样的理念与投资理论，一样的产品，却可以演绎出令人唏嘘、夹杂著笑声与哭声的悲喜剧，成因大都缘于最初始的选择。找对人，找对平台，找对产品，走好第一步，选对合作伙伴与平台才是最重要。

在澳洲投资房产要取得投资收益最大化的佳绩，不可能离开税务会计方面的考量，而纳税与收入的多少，又与银行的评估与放贷额度相关，同时亦对Centerlink家庭税务补贴（PART A，PART B）个人福利与小孩补助金等方面产生关联影响，投资房涉及负扣税，折旧扣税等一系列知识，新移民的海内外财产申报对日后的资金流动与投资规划有潜在的关联影响。万一处理不当，会增加被税务局资讯配对系统对不合常理的可疑资料追踪调查的风险。

片面理解澳洲劫富济贫的税务&福利机制，选择为了多拿福利少报收入少贷款而少买房，或者过度激进不留余地超越能力范围过度借贷过量买房，两者都会给投资者利益最大化带来负面影响，进而影响生活品质有违投资本意。

只有度身订做的充分考虑个人特殊个性化情况的投资规划，才能兼顾各方面的要求，利于达成投资者利益最大化。

对于一个优质投资项目的选取，涉及很多方面的专业知识与经验的沉淀。例如研究政府发展规划，评估盘源所在地区的发展潜力，对比周边房价，核算现在和日后settle后的租金收入，了解发展商背景与历史表现，资质和实力，对贷款申请的准备工作，估价的预测，利息压力评估，租客品质评估等。这里面耗费大量专业劳动与经验运用。

专业而为客户负责的投资顾问除了自身的投资体验丰富，业务量大，接触的案例多，与相关专业人士交流多，完全站在投资利益角度出发，完全有能力结合与运用各方面的综合知识，根据经验教训总结设计出适合具体的投资者本人特殊情况的投资方案，预先规避潜在的风险，降低损失兑现的风险。与专业的人合作，更能获得安全度高的服务，少走很多弯路，降低触礁的可能性。

保守性投资策略运用得当将为您的投资保驾护航！它覆盖的范围不单单只是买卖一两套房，而是一个综合而全面的，运用相关知识，甚至包含了个人成长与财富成长远景规划的良性循环体系，实践证明是行之有效、效益卓著而且安全度高的从实践中提炼而成的经验总结。

投资者的长远与综合利益最大化是这个职业存在的唯一意义。

温馨提示：维洲(墨尔本)7月1日对外国人增加4％印花税至7％。合同必须赶快在7月1日前交换掉才能避免损失。欢迎加入澳洲房贷危机互助平台。

作者：金牌地产Steven Lee

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