律师是确保购房顺利的重要环节

（澳洲生活网讯）严格意义上的律师叫Solicitor，购房过程用到的通常是地产过户Conveyancer，

我们在地产业务中所称的律师通常是指Conveyancer。

初次购房者通常不知道哪些律师好，方法有三个：

一是通过买过房的过来人推荐口碑好的律师；

二是通过仲介推荐律师。有买家担心使用仲介推荐的律师会产生勾结问题，其实不用担心，有过切身体验的买家通常都会承认，专业仲介推荐的律师可能往往比自己盲目找的律师更专业。原因是，作为从业多年的仲介，对行内的律师可能也多少打过交道，貌似互相竞争的仲介之间也常会互相交流客户回馈，对律师的状况也要比外行人更了解，仲介通常也希望推荐最专业最尽责的律师说明自己的客户完成交易。而律师是持牌经营，他们只收取服务费，不可能去勾结仲介做坑害买家的事情、冒丢掉牌照的风险。而开发商有自己的律师，仲介推荐的律师与开发商律师没有瓜葛，只代表买家利益为买家服务。买家律师与开发商律师不能为同一个律师行。

第三，就是不要纠结于律师费价格，建议不要与律师压价格，如同真正聪明的投资者只求享受最优质的专业服务，不屑向房产仲介与贷款仲介索取回扣一样，只贪图最低的价格，很可能令你支付其他方面更昂贵的代价。

购房者容易陷入两个误区，一是误以为律师级别越高越好，接了地产业务的律师必然精通地产方面的业务。二是片面对比价格，倾向于选择最便宜的律师。

实际上律师的业务十分广泛，不同专业的律师擅长的业务方向也各不相同，并非所有的律师或高级别律师就必然精通地产法律业务，而且不同州的地产法律也有所不同，如果在悉尼做其它州的业务，需找持有其他州牌照的律师。

做地产买卖并不需要找很有名气的高级别律师，一般来说持牌的专业过户律师就足够了。购房者应选择比较专注于地产业务的律师。澳洲规定地产买卖中，必须买家与开发商双方律师同时介入。有的买家困惑签好合同后自己手中啥也没有，实际上合同确实是不留在买家手中的。在期房业务中，律师同时负责保管合同直到过户后，才会将合同退还买家。买家可以在签合同时自行复印合同留存。

购买期房时，买家仅需将10%首付款存入开发商律师信托户口，任何人不可动用，直到房屋建好，买家才会办理过户手续，此时发展商才收到首付款，买家付清余款，建筑期间无需供楼。

在房产房屋买卖过程中，买家律师要告知买家相关的法律权利义务，在客户违约的情况下，也必须要告知客户的法律责任，以及双方的权利义务。买家律师在为买家客户从事法律服务中，其职责一般包括审查合同，解释合同，提供法律建议，要求对方律师修改合同某些条款。律师收费标准通常为$990-1550为多。在HOUSE AND LAND contract中，大部分律师只受理土地合同，而不受理建筑合同。只有少部分律师愿意帮忙解释建筑合同，通常加收约$220-330。切记，律师没有责任去为品质等问题把关。

有的买家容易陷入一个误区，认为律师也必然对地产问题更为专业，而且观点也更具权威性，因而很喜欢征询律师对于所购物业的看法，并作为决策的重要依据。

四年前曾有买家因为律师一句“西北区太偏僻”的评论而放弃了增值最快最大的区域而后悔莫及。也有听了律师关于Darling Harbour的使用权只有99年的负面看法，而放弃了Darling Square项目，后悔莫及。

有些律师对项目发表“超越法律层面”的个人看法是可以理解的，但作为买家应独立思考。

不能要求业务繁忙的律师花很多精力去研究你所买楼盘的政府规划与配套，并实地考察周边环境等细节。买家律师保护的是买家法律上的、书面上的抽象权利。作为律师，其专业范围也仅限于提供法律服务。至于客户所购买的房屋是否物有所值，是否会涨价增值，是否好出租，租金有多少，房屋建筑品质如何，屋内装修标准是否合格，以及自己能否贷款，能贷多少，如何还贷，汇率走势如何等等，诸如此类关于房产投资、贷款、外汇等的问题，律师作为法律专业人士(而非投资分析师)不能够、不可以、不应当也无法提供任何超越本专业范围的建议或者答案。

身为律师，本身业务已经很繁忙，他们会了解部分的地产及房贷知识，但是术业有专攻，一个人的时间精力有限，不可能同时对几个相关领域都做到同时精通。专业而成功的地产律师，客如云来，本身的地产律师业务已经超负荷，无暇顾及地产仲介、贷款、移民、会计业务。一般说，除上述法律程式事项外，买家律师无法为客户购买房屋投资回报负责，也无法代理贷款事项，也不会代为客户验房。买家应找专门的贷款仲介，专门的投资分析师，专门的验房代理做专业的事。

在业务实践中容易出现的问题是：太迟收到settle时间的通知，导致资金准备不及；由于太繁忙，对一些问题答覆不及时，或某些环节跟进不及时造成延误。一些律师行为了对客户负责，不得不通过提高律师费来确保服务品质。因此作为客户若过度纠结于律师费，可能也会为节省的三两百律师费付出更高的代价。

找一个敬业专业的律师对购房过程是一很大的保障，即使律师费贵一些也是值得的。实际上，律师对品质问题是无能为力的，买房者应对开发商口碑自行把关。

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作者：金牌地产李闻新Steven Lee

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