首次购房者买房时，有哪些程序？

（澳洲生活网讯）做任何事情，总是有第一次，也许跌跌撞撞，从而增长经验，因此，第一次做不好或失败是难免的，也不一定是坏事。但如果是首次买房这样的大事，最好从第一步就走稳、走对。

据realestate.com.au网站最新的消费者意愿调查(Consumer Intentions Study)显示，几乎有三分之二的首次购房者都会感到买房程序很复杂难懂。约15%的受访者对购买程序“极为困惑”，“些微困惑”则占49%。

房地产经济专家Bruce Brammall，针对首次购房者存在的困惑，提出解决方法和建议。

1.应有多少存款金额

买家的存款金额多寡是否有一个确切数字？Brammall表示，最理想的存款金额是欲购房产价格的20%。不过就现实面来看，许多首次购房者并没有那么多储蓄。

比较大的问题是，如果买家的存款低于房价的20%，则必须支付LMI(房贷保险)，且贷款金额越高，需支付的房贷保险金也越高。

什么是“LMI”？这是由银行或借款机构向贷方收取的费用。通常只有在高额贷款时才会出现，尤其是买房贷款人的存款低于房价的20%时即会收取。不过买家不需预付LMI保险金，LMI一般都直接附加于房屋贷款中了。

需要注意的是，每家银行或贷款机构提供的LMI计算方式不同，不同的LMI价格可以相差很多。

如果买家借了房屋价格90%的贷款，那么LMI金额真的会很高。首次购房者通常无可避免地都要支付房贷保险，很少人有多于房价20%的存款，更何况还有印花税要付。

那么，如果你只有该房价10%的存款，你应该放手一搏吗？Brammall提醒，“等你存到20%的金额，也许还要2~3年的时间，试想到那时候房价会如何呢？”

2.法律费用要多少

买家需支付哪些法律费用呢？多数买家可能要聘请房屋转让委托人(conveyancer)，通常他也具备律师身分，他能帮助买家处里购房程序中的法律事宜，并协助转让(过户)程序进行。一般聘请委托人律师的费用，最佳行情是在800~1500元之内。

交割日前，请律师检查合同也是很重要的。律师能详尽检查买卖协议签订前的证明文件，以预防遗漏了房屋的瑕疵点。

包括前期和后期的律师费用，2000~3000元的范围是可以接受的。

3.印花税的计算

印花税是各州政府在土地转让或房地产销售时课的税。不同州政府对印花税有不同的规定，通常印花税是用固定利率或按房产价格的百分比来计算。

许多州有不同的规则，大多数都有提供印花税优惠或补助金，它是随房地产种类和售价变动的。

以维州来看，买家最近要支付的印花税金额高达房价的5.5%，这要看现有优惠是否可行。“但某些州的印花税在补贴金发放后，就不需缴纳了。”

买家若想了解自己所在地是否有提供印花税储金或优惠，可自行上各州政府的税务局（State Revenue Office）网站查询。也可上realestate.com.au网站的“stamp duty calculator”大略计算出所购买的房地产需支付的印花税额。

4.首次购房者补助金

首次购房者补助金（FHOG）”通常和印花税优惠有连带关系，而且每一州的作法不同。某些州政府不补助购买兴建中或新房的买家，而当房价受创时，某些州还会中断补助金发放。

因此买家最好上州政府网站了解一下各州发放首次购房者补助金发放的条件为何。

5.申请抵押贷款

申请抵押借款最让人困扰的并不是申请程序，而是找到适合的抵押贷款项目，因为有太多选择了。

在买家尝试各种方寻找借款机构之前，不要忘了抵押贷款经纪人（Broker），就是专门处理抵押贷款事务的人，找他们处理不需花费任何费用。他们了解市场情况，因此能告诉买家选择哪一个抵押贷款最适当。他们的费用是由银行支付。

6.业主委员会

什么是业主委员会（Body/ Owner Corporation）？为什么一些买家需支付费用给这个团体？

“业主委员会”是一间管理公司，通常负责管理公寓大楼或联排小区的房地产共同所有权的相关事宜。从小区公共设施（如：游泳池）到公寓大楼结构（如：屋顶）都在业主委员会的业务范围内。

小区设施修缮和维护费用是由业主委员会支付的，但买家需付一定费用来维持业主委员会的运作。换句话说，全体所有权人支付业主委员会金额，以维护共同财产的保养。

管理费是一笔强制性年费，在销售合同中即有说明。买家需确保自己有这笔预算，然后最好请律师看过合同中有关业主委员会费用的部分。

大楼的设施越多，管理费越高。如果买家购买的大楼附有游泳池、网球场和Spa浴池，那么需要支付的管理费就多了。

7.资产增值税

首次购房者需要支付资产增值税（CGT）吗？要看情况。透过投资而获利就需支付资产增值税。

首次购房者的目的如果只是自己住，那就不需支付这笔税金。当买家是为了投资才购买第一个房地产时，才需将这笔税款列入衡量因素。

8.房屋保险

买家应该购买哪一种房屋保险？为什么房屋保险很重要？

有些放款银行会要买家投保房屋和财产险，另一些还会提供其他保险作为单独服务项目。当你的房屋遇到突发状况时，房屋保险就能发挥作用，不同的事故有不同的保险内容针对处理。抵押贷款经纪人和银行大多会坚决买家购买房屋保险。

若灾难发生，则房地产必须归还贷款。房屋险加上财产险，一年的保费约700~1500元。

买家最好货比三家，再决定投保，且尽量不要在你所借款的机构投保。买家可以聘请一般保险公司的经纪人协助投保事宜，他们能找到较优惠的保险组合，比如房屋保险涵盖汽车险。

最便宜的不见得最好。买家不要因为保险金低就投保，应该根据自己所在地区会遇到的情况，或依照购买的房地产类型来衡量，是否在这间保险公司投保。

比如，当房屋淹水时，针对‘淹水’就有许多因应的保险条款可使用。当昆士兰发生水灾时，有些保险公司有支付投保人理赔金，有些就没有。那买家应该选择哪一间公司呢？

有受业主委员会管理的房屋可能已有投保部分房屋险。但买家还是要仔细阅读合同，了解哪些部分已由业主委员会投保，哪些是要自己去投保的。

编译：乔伊