【繁荣世界】你可以说不（下）

（澳洲生活网讯）

——面对一个让我深恶痛绝的开发专案，我应该怎么发表反对意见？

在 Council 对反对信的审查过程中，最主要的一点就是对项目所在地有个更深入的了解，从而能够更好的理解一个专案能给这个地区带来什么影响。所以嘛，Council 希望知道的是项目周围的居民平时是怎么生活的，这个项目会对这些居民的生活造成什么影响。

3、高手篇：那我应该在反对信里面写什么？

在反对信里，我们要保证我们在这个地区目前的生活和未来想要的生活和 Council 所规划的是一致的（要看 zoning），而新的项目如果一开动，会对这些造成难以挽回的影响。

这些都是比较客观的东西。主观的就是专案所在地目前的“气氛”和“感觉”是什么样子的，这个项目会对这些造成什么影响。主观因素也是要考虑的，不过算不上重点。

其实一般居民所提交的反对信虽然可以让开发商对项目进行修改，很少有重大的转折，除非是以数量取胜。可是靠数量取胜这种一般都是“政治因素”占主导（因为议员是选出来的嘛），真正闹到环境法院了并不占很大优势，除非反对者的数量多到可以证明足够代表一个社区的主要程度。

所以嘛，如果真心要“针对”一个专案，专家是要找滴。等于给开发商的申请材料做个同行评审（peer review），把所有不合理的东西都挑出来。毕竟谁也不敢说自己写的东西无懈可击，总是有可以被人攻击的地方。

在审批中，统一格式的反对信（standard form letter）和有多少多少人签字的请愿书（petition）不会占很大的份量。因为很难讲这些签字的人到底知不知道这个项目具体是什么，还只是凑热闹或者因为朋友压力，所以放签名上去的。

距离这个反对的项目越近，影响越大，在审批中占的份量就越大。距离该项目越远的，审批中占的份量就越小。

反对信收的多，并不能代表一个项目就应该被否决。

除非包含适当的理由，否则情绪化的反对信是不会被考虑的。

反对信里一定要阐明以下几点：

• 我完全理解这个项目是要做什么。

相关的背景介绍：我在这里住了多久，离这个项目有多远。我家人（和我这边的朋友们）平时的生活方式。

• 我的态度，到底是赞成还是反对。

这个项目会对我家人（和我周围的邻居等）造成什么影响。一些例子：

健康问题

噪音问题

隐私问题

视野问题

安全问题

阳光照射问题

房屋、工程设计问题

房屋估价的影响问题

开发的强度和密度问题

环境影响问题–植被、河流、生态、灯光等

• 在开发商的申请材料里没提到的问题和我不同意的地方。
• 是否符合 Council 的规划条例
• 是否符合州政府各个部门的规划条例
• 各个专家给出的材料是否客观公正，比如：

规划方面

成本效益分析（经济）方面

交通方面

环境和社会影响方面

基础设施方面

我给出的建议（希望开发商或者Council 怎么做）。

4、专家篇：怎么写一封让开发商欲哭无泪的反对信？

首先我们要知道，对于政府部门来说，弱势群体永远是放在第一位的（至少表面上是这样的）。所以如果在反对信里出现老人，小孩，病人和孕妇这些，对开发商来讲会是很头疼的问题。

其次，健康问题是很重要的。如果在反对信里把这个牵扯进来，不管是政府还是开发商都不能掉以轻心。

对于日照、隐私和视野问题，虽然影响没有上面两点那么大，可是也有不少影响。不过如果只是日照、隐私和视野问题，想要弄垮一个专案，份量还是不太够。

那作为一个反对者，应该怎么办呢？其实很简单。如果反对者多的项目（比如清真寺这种），自然是反对信越多越好，反对信里的内容越全面越好。反对信能自己写就自己写，而不要图省事选择联名反对。其次，就是雇几个砖家来做同行评审，从开发商递的申请材料里挑毛病。

那一般的项目呢？我们建议先和 Council 里的规划师聊聊。当然了，我们不能一上来就问，说你是不是要批准这个专案啊？这样沟通是没有结果的。我们要问“对于 Council 来说，这个项目最主要的问题是什么？”或者“在审批的时候， Council 会著重考虑哪些问题？”之类的，然后根据 Council 给出来的问题展开讨论（以提供负面资讯为主）。然后在写反对信的时候，以 Council 重点考虑的问题为主。

5、最后绝招篇：以己之不可胜而待敌之可胜

有些时候，我们通过和 Council 的人聊天，或者其它某些途径知道 Council 是会通过一个专案的时候，几封反对信可能已经解决不了什么问题了。这样就放弃了吗？当然不是。我们一样要写反对信！一来争取自己的最大利益，二来要求 Council 放很多严格的条件进去，让一个专案贵到开发商不想继续了的这种……

比如，我们可以说我们并不反对这个项目，但是因为什么什么原因，希望你重新做 traffic study, 然后因为什么什么，所以你要做 acoustic study, 做 ecological/flora study，做 landscape assessment，做 social impact assessment，做 economic assessment，重走某些流程，给出一些承诺（commitment），建设一些基础设施等等。如果理由充分的话，Council 会按这些建议去要求的（Council 不会考虑开发商的成本问题）。

等到开发商过五关斩六将拿到规划许可（DA）以后，可以告到法庭，继续拖延时间（如果开发商是贷款的话），拖个一年半载，这个项目就可能没有什么吸引力，或者没有再做下去的必要了。

当然了，这个是非常极端的例子。这可不是fracncis自创的，澳洲很多大型矿场都面临这个问题。由于对环境影响很大，环境保护人士很讨厌矿场类开发，然后就通过这些方法拖延时间，增加开发商的花销，让专案亏本。这个也是个杀人一万，自损八千的方法。大家还是能不用就不用吧！

其实对于一般的专案来说，开发商是愿意和反对者来沟通的（尤其是你写了很有水准的反对信），所以开发商完全可以通过修改设计达到一个双赢的效果，才是我们想达到的目标。

文：Francis Shen

＊本文由“繁荣世界”高级顾问Francis Shen 原创，未经本人同意，其它平台不得转载。

Francis 拥有新南威尔士大学的规划研究生学位、环境法毕业证书；在城市规划领域有著丰富的实践经验，欢迎一起合作。

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