图片来源：网络
（澳洲生活网讯）划分土地在现实情况中其实颇为常见：某人买了一块800平米的土地，将其划分为三块，每一块都重新盖了联排别墅（Town-house），其中的两栋卖掉，另外一栋留下作为自住或出租房。这种情况会引发怎样的赋税呢？我们自然是希望能够少交税。而如果这块土地以前就是属于我们自己拥有时，我们甚至希望ATO能够让我们完全免除这笔沉重的税赋。可问题是，澳洲目前缺少沟壑分明、条条框框鲜明的条例来准确的应对各种情况。其结果便是，待到报税之时，我们怎样选择自然是我们的事，但ATO怎么想我们便左右不了了。能够和平相处固然是好，一旦ATO不同意我们的观点，双方起了争执、甚至成为法庭上的案件时，细节上的定位难免会成为决定事情最终结果的“一垒基石”。今天V姐就给大家讲一讲划分土地并出售的那些事儿。
首先，我们要说一下分地卖房可能引发的几种税收模式与结果，在此自住房土地的划分暂不考虑。
*如果ATO认为您的行为“仅仅是将固定资产变现”（Mere Realisationof Capital Asset），其所得的利润便被视为增值（Capital Gain），从而可以享受50%的增值优惠政策。
*如果ATO认为您的行为属于“盈利模式”（Profit-Making Scheme），其所得的利润应视作收入（Income），增值税50%的折扣与自住房豁免不能降低其利润；您需要注册ABN，而且还有可能被要求注册并缴纳GST。
*如果ATO认为您的行为属于“不动产开发的生意”（Property Development Business），增值税的有关规定不会适用，包括增值税折扣；您需要注册ABN，而且还有可能被要求注册并缴纳GST。
划分土地（landsubdivisions）在房产、土地的买卖中是一个根本性质的变化，它意味着划分后的每一块土地都会拥有一个独立标号（Separate Title）。而从增值税法（CGT）的角度讲，它意味着原有的土地被划分成了两个或以上的独立资产（Separate Assets）。如果您继续持有这些土地的话，划分土地本身不会引发增值税事件（CGT Event），但一旦您将划分后的土地卖掉，划分土地这个动作就有极大的可能会被ATO（或法庭）高度重视起来。而划分土地的收税方式则要根据事情本身的情况而取决于以下两个重要的因素：
1.纳税人获得土地时，他/她是否有盈利企图。
2.纳税人在整个过程中参与的程度（Degreeof Activity Involved）。
盈利企图
盈利企图，也涵盖为“意欲”二字，较为通用的解释是纳税人意图在出售土地或房屋时获得利润，不管该不动产在获得之后是否进行过开发、修缮或出租。根据相关的案例法，盈利企图必须要大于一定的可能性。“盈利”不一定要是单独或最主要的原因，只要它是纳税人众多目的当中“很重要的一项”，这就足以构成“盈利企图”。所以，如果您获得土地的目的就是为了“盈利”，在ATO的人看来，这便不仅仅是变卖固定资产了（Mere Realisationof Capital Asset），这样增值税50%折扣的优惠政策几乎很难适用。
注意：如果您的交易被认为具有盈利企图的同时，还被认为该交易属于您生意中的一部分、具有生意业务性质或者交易本身具有商业性质的话，则该交易取得的任何利润都会被视作是您的普通收入（Ordinary Income），并且视情况可能要申请并缴纳GST,即便这项交易是只发生一次的“一次性交易”（One-Off Transaction）。
为了避免这种情况，您在获得土地时不能够以盈利为目的(或是为此采取了相关的举动或措施)，且在划分土地之前必须要长期持有一段时间并使用（如自住或出租）。如果持有土地的时间相对较短，这种行为仍很有可能被认为是以盈利为目的，尤其是当获得的土地具有相当的开发价值。
需要说明的是，“盈利企图”这一概念与“意图占有土地或房屋作为投资(如出租出去)或自己使用（如自住）”相比，有很大的区别。前者所产生的利润会被视作收入，而后者产生的利润则属于增值，视情况可以享受50%的增值优惠、或者享受100%的增值税豁免。
纳税人的参与程度
在划分土地、开发、最终出售的过程中，纳税人的参与程度会成为ATO或法院衡量的重要指标。要想避免被划分到不利的纳税政策中，纳税人要确保在划分土地的时候不要过多的参与进去。因此，纳税人与具体进行操作的合伙人之间不应该有直接的合约性安排（Direct Contractual Arrangement），相对的，纳税人应当通过第三方参与并管理合伙人。
当涉及到的土地面积较大时，除了上述两个因素，还应当注意以下几个方面：
*借款（Borrowing）
纳税人不应当有借款。即使有，借款数额也应当最小化，并且只能短期存在。
*广告与出售划分后的土地
纳税人不应当直接参与市场营销、出售或与购买人洽谈，而应通过中介或第三方承担这些工作。
*其它重要的方面
出售土地时需要有一个合理的原因，如健康问题、经济压力；
在划分土地之前，纳税人曾尝试去讲土地整块出售；
纳税人保持其正常工作；
纳税人之前未曾划分土地或就职于房屋开发或房地产中介。
以上因素虽然通常都涉及在土地面积较大的案例纠纷中，但这更主要是因为面积较大的土地的划分、开发与买卖更容易引起ATO的注意。事实上我们不难发现，这些因素都是上面两个主要因素的延伸。无论土地面积是大是小，一旦与ATO产生了分歧，这些因素或多或少都会作为直接或间接的证据被提出以作为考量。下面我们就列出几个标志性的案例，来帮助大家综合认识各种因素、哪怕是细节的重要性。
为方便理解，以下案例经过不同程度的简化，特仅供参考。
案例1
甲有一块土地。由于疾病、生活拮据，他决定划分土地，并将其部分出售。他在土地划分开始之前死去。
执行人将土地划分为四块，并将其中三块建房出售。而执行人的参与程度也有所限制，比如：
只做了有限的清理工作，未在土地上建造房屋；
无借款；
执行人作为一个医生，保持了他的日常工作；
土地由房地产中介挂牌出售。
结果：
土地拥有人的行为“仅仅是将固定资产变现”（Mere Realisationof Capital Asset）。因此甲可以享受50%的增值优惠政策。
案例2
乙获得了一块土地。他开始将土地划分为数块，并在接下来的几年中将划分后的土地逐块出售。乙在划分土地的过程中有很大的参与程度，包括：
乙管理该项目，并且亲自清理了部分土地以节省开销；
并未建造房屋但做了一些重要的工作；
有巨额借款；
乙在划分土地之后，控制市场的营销，并在有人询问时制定价格。
结果：
乙的土地开发行为被认为属于生意的一部分（Carryingon a business oflanddevelopment）。其中，乙在划分土地中的参与度，以及巨额借款，导致了此案例与上一个案例的不同，使得其结果从“仅仅将固定资产套现”转变为“生意中的一部分”或“盈利模式（Profit-Making）”。
案例3
丙获得了一个出租房，并将它出租3年。之后由于房市情况大好，将出租房卖掉，大赚一笔。
丙之前没有房产交易的历史。
结果：
丙的行为“仅仅是将固定资产变现” （Mere Realisationof Capital Asset）。因此丙可以销售50%的增值优惠政策。
案例4
丁获得了一块土地，并在土地上建了3座单元房，意图出租或出售它们。单元房建成之后，丁自己使用了一年，之后被出售获利。
结果：
丁的行为属于“盈利模式”（Profit-Making Scheme），利润应视为其收入。
丁在案件过程中坚称自己建设单元房的意图是长期投资，但由于经济困难被迫出售。但由于他提供的证据有矛盾的地方、不能成为售房原因的佐证而不予理睬。尤其是丁并没有尝试去出租单元房，据此法庭认为该交易具有明显的商业性质。
Eastwood Office: Suite 408, Level 4, 160 Rowe Street Eastwood
www.vlbusiness.com.au
info@vltax.com.au
This post was last modified on 2016年6月3日 21:24
位于澳大利亚新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn，以其与世隔绝的地理位置和令人叹为观止的水景，成为了悉尼最独特且令人神往的高端餐饮圣地之一。这家餐厅不仅因其优雅的氛围和美轮美奂的景色而闻名，更因其创新而精致的菜肴赢得了无数食客的青睐。从只可通过船只或水上飞机到达的特殊地理位置，到每一道菜品的精心雕琢，这里的一切都充满了与众不同的魅力。作为一种享受美食与美景并存的方式，Berowra Waters Inn无疑是一场视觉与味觉的双重盛宴。 如果说有哪种用餐体验能够完美地结合美景与美食，那无疑是Berowra Waters Inn。从市区出发到餐厅附近的码头，再乘坐私人船只航行，五分钟的航程便足以让你暂时远离都市的喧嚣，融入那片宁静的丛林与水域之中。船只接送是免费的，这种便捷的水上交通方式也让这家餐厅增添了几分神秘感和隐秘感。站在船头，环顾四周，绿色的植被与碧蓝的水面交织在一起，眼前的风景美得令人屏息。餐厅坐落在一座简洁的沙岩建筑内，玻璃百叶窗让每一位食客都能享受无障碍的水景。餐厅的设计极为简约而不失奢华，洁白的内饰、宽大的皮质餐桌以及温馨的灯光，使得每一位前来用餐的客人都能感受到无比的舒适与尊贵。 Berowra Waters Inn。（图：提供） Berowra Waters… Read More
在悉尼的Qudos Bank Arena，一场充满怀旧情感和音乐激情的演唱会拉开了帷幕。Take That，这支英国传奇组合，用他们超过30年的经典金曲和热忱的舞台表现，再次点燃了现场观众的心。这不仅是一场音乐会，更是一场关于青春、回忆和情感的集体狂欢。 Take That。（图：Andy Kershaw） 自1990年成军以来，Take That迅速成为了90年代男孩乐队的巅峰代表。无论是动人的和声、充满感染力的舞蹈，还是他们永远年轻的笑容，这一切都为他们赢得了无数粉丝。如今，尽管团队从最初的五人缩减为Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人，但他们的艺术生命力依然旺盛。 本场演唱会的设计更趋向于亲密与真实。舞台布置摒弃了以往的奢华与杂技式的舞美表演，转而聚焦于三位歌手本身。这种简约而深情的演绎形式，让观众得以专注于音乐和歌声本身，感受到岁月赋予他们的深沉与韵味。 Take That。（图：Andy… Read More
位于墨尔本西部的Coles全新 24 小时顾客履行中心有 700 台机器人、人工智能（AI）和 1000 名员工，比一般超市更忙碌、科技含量更高，只需五分钟就能完成一份 50 件的超市订单。 在 COVID 疫情加速数位销售后，Coles 耗资 4 亿澳元在墨尔本和悉尼建立自动化顾客履行中心。在… Read More
周一（11月18日），警方在布里斯本中央商业区的巴士站逮捕一名手持30公分猎刀的男子。 当日下午2点30分左右，警方接到报案称有一名持械男子在Roma St车站。 在警方公布的录影中，一名警官说：“放下刀，马上放下刀！”“放下，马上放下，把刀放下，放在地上！” 警方表示，该男子从腰带中取出连鞘 30 公分猎刀，并依照警官的命令将刀丢在地上。 警方在一份声明中说：“该男子未对任何公众或警方做出任何威胁。” 警方已控告这名 18 岁男子在公共场所持有刀具，他于 11 月 20 日在布里斯本裁判法院（Brisbane… Read More
澳洲一位顶尖医疗经济学家表示，滥收病人费用的医生应该在公共名册上被点名羞辱，针对莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）涉嫌滥收病人费用的医生的集体诉讼也可能将递交。 近日，病人受促检查联邦医疗保险记录，以确保没有被医生错误收费。 维州莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）数十名麻醉师和外科医师被指控蓄意诈骗、收取双倍费用和私吞帐外费用。 据《时代报》报导，控诉书指控一群医生为自己的财务利益而向病人收取高达 5000澳元的自付费用，将其伪装成预约费或行政费，同时，这些专科医师发布了参与医疗保险公司的无间隙费用计划。 Margaret Faux 博士认为，如果指控成立，或许可以透过集体诉讼帮助消费者。 她说：“我们实际上需要尽快让这件事呈现在法官面前。”“这封举报信是一份大礼，因为它给检察官所需的一切，让他们可以快速、轻松地获得事情的真相。” Faux表示，值得关注的是，有指控称医生在没有提供服务的情况下收取费用，这是违法的。 她说，举例而言，收取超过 1000 澳元的麻醉行政费用，却没有任何解释，这可能会被视为“可疑”，因为法律规定消费者必须使用… Read More
12 年级的学生正在回避教育学位，有大量已开始攻读教育学位的学生退学，使毕业生人数减少数千人。教师表示，高工作负荷以及学生、家长的不良行为正将他们赶出这个行业。 新数据显示，自2020年以来，开始攻读教育学位的学生人数和比率持续下降。2023年，只有11099名新州学生开始攻读教育学位，占大学新生的10.46%。而 2020 年则有 15,022 名学生，占大学新生的 12.54%。 过去 10 年来，在四年内完成本科教育学位的学生人数也大幅下降。 据《悉尼晨锋报》报导，在 2020 年开始攻读学位的澳洲本科生中，有 29%… Read More