应签独家代理还是公开代理合同？

（澳洲生活网讯）我发表在5月28日看中国《看地产》第五版《金牌专栏》的文章。建议因贷款问题甩卖settle前期房的苦主们为了保护自己利益，尽量不要签独家代理协定exclusive agreement（而settle 后相反，建议只用独家代理），只签open sales agreement。

不少读者来电咨询：不理解为啥卖期房用Open Sales效果更佳，而settle后却不宜多家代理？而只能用独家代理才对房东最有利?  是不是多找几个代理放盘更有利？

要回答这个问题，首先要清楚是站在谁的利益角度来看这个问题。

如果是站在仲介立场，任何时候都是独家代理最有利，而且作为仲介都希望客户只签独家代理合同，否则难以保证全力以赴地开展销售工作。作为仲介的要求是无可厚非的，而且大部分仲介都是专业水准较高的，并确实会为客户全力以赴去推销受托的房产。

正常状态下是很少有人在楼花阶段转卖的，但房贷危机令楼花转卖空前活跃，因此到底签不签独家代理合同成为不少被套“准房东”的心结。他们既怕不签独家难以令仲介全力以赴，又担心签了独家后被绑定了失去了更多的机会。

第二点要理解楼花的特点，它之所以被称谓为off the plan，卖的只是图纸，销售成功往往靠的是开发商的实力与品牌，销售人员的个人人脉与人品美誉度，买家敢买看不见摸不著的楼花凭的是信任与对未来的信心。 房贷危机中不得不卖的准业主是因为settle时间日益逼近，他们处与矛盾心态，既担心丢掉10%订金， 又不舍得降价太多销售，最常见的期盼是保本，希望将已交的印花税与律师费，仲介佣金成本等转嫁给新买家。 但问题是受灾者众，当市场上大量涌现求售楼花时，能否在settle前保本卖出实在令人难以确立信心。

另外独家代理合同有一条自然形成的、保护容易被甩的仲介合法权益的条款，那就是一旦签订独家代理合同后，即使准房东通过其他仲介甚至是自己的亲戚朋友接手了该楼盘，也得全额支付原仲介佣金。本来这个条款也是十分合理的，但在settle之日仍不能顺利卖出时将丧失全部订金的压力之下，对准业主的利益保障是很被动的，要不大出血迁就买家，要不等待被吃订金的settle之日的到来。

其他仲介因丧失合理补偿的机会也难以为同一房源大举投入时间精力推销。而且新买家也需要时间办理贷款及筹款事宜，因此settle前楼花签订独家合同对准房东风险很大，收效则不见得与承担的风险成正比。 从惯例上，没能准时settle的准房东丢掉订金后并非就完事了，还有被开发商追索其他损失的可能性， 例如重新拍卖产生的差价损失与仲介费成本等。 当然，由于跨国官司成本较高，实践上对金额不太大的损失，开发商也不一定会追讨，但对准房东来说毕竟是处于被动的境地。而Open Sales Agreement则可多找几家仲介推销同一楼盘，准房东只要采取公平的态度对待仲介即可，例如提供同样的素材，价格统一，以先收取订金者为优先等，谁成功卖出则佣金归谁。

而settle后，由于已是看得到摸得著的现房，则应选择一家最专业、服务最好的仲介作为独家代理，才能最大限度地确保准房东的最高利益。如果用二家或者多家仲介，反而会损毁房东的最佳利益，甚至价格越卖越低。很多人误以为多找几家仲介可以多找来些客户，其实是认识上的误区。

市场上只有一个最高出价者，同一个真正的买家必然利用多个仲介的竞争心理千方百计去压价并压缩仲介费。而两家或多家很好的仲介，他们面对同一买家的询盘与压价时，为了争取与同一买家成交时，作为仲介还能怎么做呢？ 那些最为房东著想的仲介必然只会失去订单，而得到订单的仲介不可能是最真能帮助房东的那位。部分房东认识上存在误区，只想多几个地方放盘、尽量多找客户，却不愿意为多家付出劳动的仲介支付合理报酬，只按行规付成交的那一个仲介，最后必然以损毁自身利益，低价成交甚至不欢而散作结。只有房东确保了仲介的利益才能实现自己利益最大化。取得独家代理合同的仲介必然只会将房子力图以最高价卖出，而非帮助新买家压房东的价争取先于其他拥有同一房源的仲介成交。

那些怀著「反正不成交不收费就多放几家无妨”的房东，结果不可能会比独家代理更好。

这次房贷危机中有些申请人期盼多点机会就利用多家Broker同时递多家银行，不成交确实是免费的，只恐怕最后连交费的机会都丧失了。

市场不好时，评估公司的作用是充当银行的马前卒，用更低的估值去保护银行。不必太在意银行估值，只要时间足够长，现实中的成交价比估值高出5%一10%是不少见的。银行为了自我保护估值偏低也是合理的，银行评估价不等于是市场价的真实反映。 如果有信心现房价卖出后的损失低于10%＋印花税的话。可用国内的抵押贷款资金救急。目前大陆房屋抵押贷款利率6%左右不算太贵。可作为在澳洲贷不到款时全款settle的救急方案之一。

温馨提示：维洲(墨尔本)7月1日对外国人增加4%印花税至7%。合同必须赶快在七月一日前交换掉才能避免损失。作为民选政府已经醒悟全球宜居城市的内在价值。抢购海外资产进行全球资产配置的做法越来越盛行。被抢购的澳洲房产资源将如同奶粉资源一样受到一定程度的保护。没有选票的海外人士只能靠自救了，欢迎加入澳洲房贷危机自救互助平台。

欢迎咨询：Steven Lee  0405394437

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