（澳洲生活网讯）澳洲公寓热潮的发展已如日中天，但随之带来的城市拥挤问题，也越来越突出。针对这个议题，澳洲The Conversation网站(非营利社群媒体)有一篇专文探讨。以下是文章内容：

以整个澳洲来看，40%的新住宅都是公寓或套间，公寓建设批准量也超过房屋批准量。

墨尔本和布里斯本就是最极端的例子，不过这个趋势却是全国性的，且已从根本上改变了未来澳洲都市的住宅样貌。

举例来说，墨尔本内城区已塞满了1-2居室的微型公寓（micro-apartment）大楼，这种高30层楼以上的公寓大楼还在不断增加中。其中有近半数套间面积低于50平方米，比一般的双车位车库还小。这在其他国际都市（包括悉尼）都是违法的。澳洲房地产理事会（Property Council of Australia）和相关行业都承认，澳洲确实面临这个问题。维多利亚州政府土地规划部长Richard Wynne为此发表了一个讨论文件：《Better Apartments Project》，对针对此问题，明年将会有新的指导方针。

1居室公寓户型图：左为42平方米微型公寓，右为标准型50平方米。（图来源：RIBA Homewise）

目前房地产市场无法满足一般家庭购房需求( 基本上，3居室公寓最适合家庭居住)，未来澳洲许多城市的适宜居住性岌岌可危。文中提到，“多数评论聚焦在房屋面积和密集度，其实房屋品质和市场也是急需探讨的一环。”

The Conversation表示，文章标题订为“垂直式贫民窟”并非毫无根据。就我们所知，贫民窟的定义之一是指违章建筑。比照澳洲新建公寓的情况：没有通风的窗户、狭窄的面积，密集度高。也许在部分地区（如墨尔本）是合法的，但在其他国际城市来看就成了“非法”。公寓也可以是一个不错的住家选择，但为什么在澳洲，却无法协调好家庭需求及支付能力问题呢？城市的工薪家庭经常找不到能负担得起的住宅。

缺乏高品质住宅—竞相杀价影响市场

许多新建公寓出现了这几个问题：卧室没有窗户、天花板较低、储藏空间不足等。这些公寓无法获得自然采光和空气流通的条件，比一般公寓环境差，且公寓内部舒适度的控管较差。在纽约、香港和温哥华，公寓卧室一定要有窗户，否则就违法了。

近期发布的法规使许多家庭感到失望，有负于人民对澳洲未来的信心。澳洲建筑规范委员会(ABCB)公布澳洲建筑法规(BCA)和国家建设规范(NCC)要求后，证明人们对安全的担忧并未消失，因为法规未能解决主要的问题：在创新的同时还能保证建设品质。

销售高空领域—不受约束的高塔

社会福利学家Leanne Hodyl女士近日撰写了一份报告，研究土地规划政策对超高密度及高楼层住宅环境带来的社会影响。她在报告中将墨尔本的高楼层建筑法规和其他国际都市相比，发现墨尔本的开发密度是纽约、东京或香港所能允许的4倍。不仅如此，墨尔本市政府的建设与发展部门(Building and Development)，也没有要求墨尔本内城区的开发商必须协助促进当地基础建设，诸如提供经济实惠的住房和加强社区公共设施等。

讽刺的是，墨尔本还被选为“世界上最适宜居住的城市”。

以市场为导向的城市开发逻辑已很少受人质疑，但是大规模的市场失败却有据可循。多数澳洲高密度、高楼层公寓迎合了当地和海外投资者市场，加上澳洲的课税优惠和健全的监管制度吸引了不少海外投资人进驻。但是许多新建公寓大楼，基本上没能符合一般家庭对房屋的实际需求。

选择改革或事后懊悔？

Hodyl女士的报告对急需改革的房地产市场，做出了有力的论据，包括长期存在的一些问题，如：建筑密度控管，超过密度限制的开发应连结公共利益，增加开放空间、多建经济实惠的住宅、增设社区公共建设，以及建立可实行的高楼分离法规，强制高楼与高楼之间的最小距离。Hodyl女士认为，墨尔本将从这些公寓规范中获益。

再来看看悉尼。新州《环境规划政策（SEPP 65）》— 公寓开发设计质量规定，必须控制公寓的最小面积、每层楼最大限度的套间数量、窗户基本数量、地板至天花板距离的最低限度，以及储藏空间的最小面积。

以“良好设计”为出发点的改革，是要预先设想未来的公寓住户对住宅的实际需求。近期，墨尔本皇家理工大学（RMIT）所做的研究计画（LATCH Project)发现，“良好设计”是一个相当合理的概念：它能不断地适应不断变化的住房舒适度和需求，并积极促进环境、健康、福利和安全。

LATCH计画仍在进行中，旨在了解家庭需求及内城区公寓居民（和家庭）的日常经验。

此研究显示，未来公寓住户将不限于单身者或空巢老人。因此公寓的设备必须更加完善，他们需要日光、配备良好的厨房、储藏室，以及邻近学校和开放空间等。上述这些条件目前都还没达成，这也是澳洲城市高密度开发需要努力的地方。

编译：乔伊 蔚华