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商业住所出租GST详解

(澳洲生活网讯)最近有客人询问出租商业住所,尤其是供膳寄宿处涉及到的GST问题,毕竟这笔钱是我们代为ATO收取的,总有一天是要还的。但大家都知道,这钱就在自己手里放着,要想眼睁睁看着不拿、视钱财如粪土,一颗无欲则刚的恒心是必不可少的。如果您真能把持的住,请务必联系我,我正好缺钱,一个月后就还…扯远了,既然GST让人闹心,有没有眼不见心不烦的办法呢?今天V姐就为大家带来《史上最全房产GST大全后续之商业住所出租篇》。

首先我们要介绍一下商用住宅楼宇(Commercial Residential Premises)。

商用住宅楼宇包括:

  • 酒店(Hotels)、汽车旅馆(Motels)、快捷酒店(Inns)
  • 旅社(Hostels)、供膳寄宿处(Boarding Houses)
  • 大篷车旅店(Caravan Parks)、营地(Camping Grounds)
  • 与上述几种一样提供住宿的地方

商用住宅楼宇主要有以下几个特点:

  • 多人占有
  • 集中管理
  • 为付费客人提供住所

如果您选择出租商业住宅楼宇,如酒店、汽车旅馆、快捷酒店、旅社、供膳寄宿处,由承租人(Lessee)操作为他人提供住所,您也就产生了应税供应(Taxable Supply),您就需要交纳GST,也就是所收租金的1/11。同时,在租赁期间所涉及到的费用,也可以退还回来,比如中介费中的GST。这也是我们熟知的GST的普通操作程序。

接下来,就要请各位看官上眼了。

提供商业住所(Commercial Accommodation)

通常说来,如果您注册了GST,或者被强制要求注册GST,您提供给客人的任何商业住所都要缴纳GST。而GST数额则会在不同情况下会产生不同的变化,这取决于您提供短期住所还是长期住所,以及您的楼宇是否主要是长期住所。一旦您的楼宇属于长期住所或主要长期住所,您就可以为您提供的住所申请GST优惠待遇(GST Concessionary Treatment)。

看到这里,您一定想知道GST优惠待遇是怎么个优惠法吧。先别急,在此之前,我们还需要了解商业住所(Commercial Accommodation)是什么。

商业住所(Commercial Accommodation)

商业住所(Commercial Accommodation)是指在上述商用住宅楼宇定义范围内的住所。商业住所中,客人被给予权力占有商业住宅楼宇的全部或一部分,并且被提供清洁与维护、电、煤气、空调或暖气,以及电话、电视、收音机或其它相似的东西。

请注意:如果您在上述服务或物品中加收了费用,比如向房客索要电费、煤气费、洗衣费、干洗费、膳食费、电话费、网费等,那这些服务或物品便是“个别提供”的,GST优惠待遇将不会对这些服务或物品生效,因此,您必须要以全额计算比率,也就是10%,来为它们计算GST。

现在就让我们来看一下GST优惠待遇在以下情况的应用吧。

短期住所(Short-Term Accommodation)

如果客人在您提供的住所,如供膳寄宿处(Boarding Houses),停留持续时间少于28天时,该住所便为短期住所。

如果您提供短期住所,GST优惠待遇便无法使用,您就要缴纳所收租金的1/11作为GST。

长期住所(Long-Term Accommodation)或主要长期住所(Predominantly Long-Term Accommodation)

如果客人在您提供的住所,如供膳寄宿处(Boarding Houses),停留持续时间多于28天时,该住所便为长期住所。而如果至少70%的客人在您提供的住所停留持续时间多于28天时,该住所便为主要长期驻所。

如果您提供的是长期驻所,但不是主要长期住所时,您可以选择以下两种方式的任意一种:

1.GST的计算方式分为以下两部分:

  • 前27天以普通方式对GST进行全额计算,就像处理短期住所时一样
  • 从第28天,GST优惠待遇生效,您可采用全额房费减半的方式计算GST

例子:

乔治要去珀斯6个月。而他全部6个月的时间都会住在太阳旅店,一个专门提供短期住宿的旅馆。太阳旅店每晚收取220澳元,其中包含200澳元的房费,以及20澳元的GST。

乔治入住的前27天,他要按照正常模式交钱,也就是每晚220澳元(200澳元加10%的GST)。

从第28天起,GST优惠政策生效,太阳旅店可根据日常价格(包含GST),也就是220澳元的一半,110澳元,来计算GST。110澳元的10%,也就是11澳元,便是店家需要收取的GST,它会加在GST的房费,也就是200澳元中。

因此,前27天,太阳旅店收取的房费为每晚220澳元(GST为20澳元),之后的房费变为211澳元(GST为11澳元)。

2.相较第一种方法,第二种方式则更加直截了当:不交GST

例子:

乔治要去珀斯6个月。而他全部的6个月都会住在太阳旅店,专门提供短期住宿的旅馆。太阳旅店每晚收取220澳元,包含GST。

按常理,乔治每晚要交220澳元,但由于乔治为长期居住,而且老板采用忽略GST的方式,房费里面便不需要加GST。因此,乔治要缴纳的房费为每晚200澳元。

如果您提供的是主要长期住所时,您可以选择以下两种方式的任意一种:

1.从入住当天起便全额房费减半的方式来计算GST

例子:

月光河供膳寄宿处提供主要长期住所,房价为每晚66澳元,也就是60澳元房费加6澳元GST。

在这个例子中,全额房费为66澳元,减半则为33澳元,其10%就是优惠待遇下的新GST。新GST会加到原有的房费里,如有客人长期入住,月光河供膳寄宿处实际收取的房价为每晚63.30澳元(60澳元房费加3.30澳元的GST)。

2.不交GST

同样以月光河供膳寄宿处为例,其房价为每晚66澳元,也就是60澳元房费加6澳元GST。如果月光河供膳寄宿处选择不交GST的方式,则当70%的客人选择长期居住时,他们向店家支付的房价便为60澳元,不用交6澳元的GST。

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