图片来源：网络
（澳洲生活网讯）谨以此文献给一个多月来在房贷危机的恶浪狂风中奋战在第一线的Mortgage Broker和Real Estate Agent，以及增加了不少额外工作量的律师们，对他们忘我的幸勤付出和一切以客户利益为先的敬业精神略表真诚的敬意和衷心的谢意！
远离海啸的地方依然风平浪静，人们并不知道海啸发生地的惨烈程度，不少在5、6月settle的海外投资者还未来得及反应就被卷入海底。
面对风云突变的房贷政策，坏消息一个接一个，似是而非的小道消息满天飞让人眼花撩乱。最近各地产与贷款仲介加班加点，为赶申报甚至多日通宵已是家常便饭。大部分从业仲介面对突如其来的危机表现出令人敬佩的敬业精神，面对少部分仍活在老皇历中，资讯闭塞又仍用势利眼光看人的客户不仅将委屈吞下肚，更有自愿先行垫付甚至补贴远比佣金高得多的申请费，settle 延迟罚金等本应由买家支出的费用的壮举，他们只求那些仍对更高利息和新增的Application Fee、Valuation Fee不理解的客户能拿到贷款顺利settle就心怀喜悦感恩，即使面对客户狐疑不满的目光，甚至因跟不上形势而过度挑剔的不逊言词亦忍辱负重，只求想尽办法说明客户避免订金损失的横祸。
令人想起SARS期间那些临危不惧，直面危机，默默埋头紧张工作的医护人员。那些因计较绳头小利的额外支出或对小银行感觉不爽，而放弃历尽艰辛得来的海外收入贷款的投资者将会承认他们的错误决定有违投资地产谋求赢利的初衷，因操心债主太不起眼的倒闭风险或对几百原费用不爽，而放弃一笔本已贷至70% 的贷款，相当于丢弃10年后的翻倍增值，这种不懂得感恩并尊重专业人士的辛勤付出而因小失大的投资者必将后悔莫及。
今日之势，尽管降息，海外收入申请到的资金成本却因紧缩而暴涨，谁能拿到廉价资金，谁就能解决settle，谁就能利用紧缺的贷款抄底捡便宜多赚一两套房子！嫌小银行碍眼或怀疑放贷方利润过高而放弃贷款的人相当于将敬业的仲介凝聚超值劳动结晶塞入袋的万两黄金当作烫手山芋急急扔掉！大银行重新开放时，昙花一现的抄底良机早已消逝无踪。他们为自己的多疑与偏执支付巨大代价。
尽管对澳洲房产长线前景信心满满，也明白当前的房贷危机与供求关系没啥内在关联，紧缩也不可能持续多年，银行海外政策在经历过一番风雨摇摆之后，也可能以另一种方式重新调整松动。可眼前就要settle的海外投资者正在受房贷突然收紧的煎熬。澳洲银行受政府压力突然收紧海外投资者以海外收入贷款的大门（NAB 等极少数几家表面上仍然接受可是条件苛刻拒批率高)，引致将于近期settle又求贷无门的部分激进型投资者割肉抛售洒泪离场。
目前除了汇丰银行对原有premium 客户最高贷款六成，利率5.8%外，其他贷款机构基本是有名无实。曾风靡一时的Bendigo And Adelaide银行已销声匿迹，包括LA TROBE，EZY等不甚闻名的小银行也已通知贷款代理停止给外国买家放贷。众人翘首以盼的救命稻草Bank of China条件合理，绿灯频闪，只须提交国内纳税单，半年工资流水等证明文件，澳洲公民须提交工作签证。
HSBC汇丰银行宣布新的海外收入政策：如果不是澳洲汇丰银行的现有客户，或者海外的premium customer（例如在香港存有100万港元以上等有大额业务往来的客户），收入来源里海外收入超过60%的一概不接受。也就是说，只有是汇丰的existing customer或者premiumcustomer，汇丰才受理。PR用海外收入按照Non-resident的政策，如果citizen 用海外收入超6成主收入也当non-resident对待。
所以，除非你是汇丰的existingcustomer，纯海外人士汇丰银行基本等于不做。现在银行界里面暂时只有中国银行和NAB仍然对纯海外人士开放海外收入，不然就是其他昙花一现的基金公司了。NAB拒批率高也让申请人提心吊胆。部分银行对独立别墅期房House And Land 更为审慎甚至明拒，对墨尔本公寓最高贷7成。而且估值严苛，若低估10%切莫大惊小怪。
常见的贷款失利原因有：电话调查没人接则一票否决；被拒也可能源于曾经开过空头支票，被留下记录。有拖延付帐或忘记付帐的人要小心了！海外投资者海外收入因settle date delay 导致已批准的贷款过期后按新政处理，不再被受理的案例不少有冤无处诉，雇主单位股东假如同姓，也会造成调查员杯弓蛇影，如因位址或电话变动造成资讯冲突则难逃悲剧。
这几个月settle的海外买家确实走了霉运，部分求贷无门的激进型投资者纷纷割肉抛售洒泪离场。政党为了拉选票及防止洗钱严控海外人士贷款，造成市场波动。危中有机，现在是有资金有贷款能力的投资人下手的黄金机会，如有较大资金量抄底的话，现在捞便宜救灾行善，日后回报丰厚。抄底要有充足现金或Loan Pre-approval，否则，还是买远期的期房压力小一些。
笔者已与律师确认维洲(墨尔本)7月1日对外国人增加4%印花税至7%。合同必须赶在7月1日前交换才能避免损失。作为民选政府已经醒悟全球宜居城市的内在价值。抢购海外资产进行全球资产配置的做法越来越盛行。澳洲房产将同奶粉一样受到一定程度的保护。一个民选政府不可能不顾选票做出宁予外邦不予家奴的事，只会继续提高外国人的准入门槛，保护本国纳税人利益。
如此风云突变的政策，将造成各方特别是开发商心有余悸而减少供应量，以价格暴涨的方式逼迫政策重新松动，增加供应降低价格。今天的短暂低迷状态只是政策市大选秀的结果，短暂脱离了供求关系。而供求关系永远是价格表现的最根本原因。明智的做法不是现在恐慌抛售，而应在力所能及的情况下趁著小部分外国投资者割肉离场加大抄底力度。澳洲三大城市房产长线走势明朗，长线看只会越来越贵。迟入的一定成本越高。
全球资产配置的好处之一，就是西方不亮东方亮。明天会更好，只要活下去!
转向以国内贷款解决settle也是应急方法之一。工商银行等大银行需要半年工资流水及查养老保险才能拿到较便宜的利息。半年后才settle的朋友应及早准备应急预案。目前了解的资讯是：不需工资流水的贷款管道利息较高，且需要入门费3%至5%。建议趁大选这段难得的波动期尽量多入低价抛售的笋货。假使哪位朋友有中国境内放贷机构对房产抵押成本不太高又不需要半年流水的贷款管道，请告诉我。救灾如救火，抄底也必须及时！
兹建立房贷危机互助平台。 欢迎加入共拆时艰，对有现金的持币者，抄底良机已现。
作者：金牌地产顾问李闻新Steven Lee
欢迎咨询:Steven Lee 0405394437
电邮:goodleeco@163.com 微信:goodleeco
This post was last modified on 2016年5月30日 07:31
位于澳大利亚新州Berowra Waters的Berowra Waters Inn，以其与世隔绝的地理位置和令人叹为观止的水景，成为了悉尼最独特且令人神往的高端餐饮圣地之一。这家餐厅不仅因其优雅的氛围和美轮美奂的景色而闻名，更因其创新而精致的菜肴赢得了无数食客的青睐。从只可通过船只或水上飞机到达的特殊地理位置，到每一道菜品的精心雕琢，这里的一切都充满了与众不同的魅力。作为一种享受美食与美景并存的方式，Berowra Waters Inn无疑是一场视觉与味觉的双重盛宴。 如果说有哪种用餐体验能够完美地结合美景与美食，那无疑是Berowra Waters Inn。从市区出发到餐厅附近的码头，再乘坐私人船只航行，五分钟的航程便足以让你暂时远离都市的喧嚣，融入那片宁静的丛林与水域之中。船只接送是免费的，这种便捷的水上交通方式也让这家餐厅增添了几分神秘感和隐秘感。站在船头，环顾四周，绿色的植被与碧蓝的水面交织在一起，眼前的风景美得令人屏息。餐厅坐落在一座简洁的沙岩建筑内，玻璃百叶窗让每一位食客都能享受无障碍的水景。餐厅的设计极为简约而不失奢华，洁白的内饰、宽大的皮质餐桌以及温馨的灯光，使得每一位前来用餐的客人都能感受到无比的舒适与尊贵。 Berowra Waters Inn。（图：提供） Berowra Waters… Read More
在悉尼的Qudos Bank Arena，一场充满怀旧情感和音乐激情的演唱会拉开了帷幕。Take That，这支英国传奇组合，用他们超过30年的经典金曲和热忱的舞台表现，再次点燃了现场观众的心。这不仅是一场音乐会，更是一场关于青春、回忆和情感的集体狂欢。 Take That。（图：Andy Kershaw） 自1990年成军以来，Take That迅速成为了90年代男孩乐队的巅峰代表。无论是动人的和声、充满感染力的舞蹈，还是他们永远年轻的笑容，这一切都为他们赢得了无数粉丝。如今，尽管团队从最初的五人缩减为Gary Barlow、Mark Owen和Howard Donald三人，但他们的艺术生命力依然旺盛。 本场演唱会的设计更趋向于亲密与真实。舞台布置摒弃了以往的奢华与杂技式的舞美表演，转而聚焦于三位歌手本身。这种简约而深情的演绎形式，让观众得以专注于音乐和歌声本身，感受到岁月赋予他们的深沉与韵味。 Take That。（图：Andy… Read More
位于墨尔本西部的Coles全新 24 小时顾客履行中心有 700 台机器人、人工智能（AI）和 1000 名员工，比一般超市更忙碌、科技含量更高，只需五分钟就能完成一份 50 件的超市订单。 在 COVID 疫情加速数位销售后，Coles 耗资 4 亿澳元在墨尔本和悉尼建立自动化顾客履行中心。在… Read More
周一（11月18日），警方在布里斯本中央商业区的巴士站逮捕一名手持30公分猎刀的男子。 当日下午2点30分左右，警方接到报案称有一名持械男子在Roma St车站。 在警方公布的录影中，一名警官说：“放下刀，马上放下刀！”“放下，马上放下，把刀放下，放在地上！” 警方表示，该男子从腰带中取出连鞘 30 公分猎刀，并依照警官的命令将刀丢在地上。 警方在一份声明中说：“该男子未对任何公众或警方做出任何威胁。” 警方已控告这名 18 岁男子在公共场所持有刀具，他于 11 月 20 日在布里斯本裁判法院（Brisbane… Read More
澳洲一位顶尖医疗经济学家表示，滥收病人费用的医生应该在公共名册上被点名羞辱，针对莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）涉嫌滥收病人费用的医生的集体诉讼也可能将递交。 近日，病人受促检查联邦医疗保险记录，以确保没有被医生错误收费。 维州莫宁顿半岛（Mornington Peninsula）数十名麻醉师和外科医师被指控蓄意诈骗、收取双倍费用和私吞帐外费用。 据《时代报》报导，控诉书指控一群医生为自己的财务利益而向病人收取高达 5000澳元的自付费用，将其伪装成预约费或行政费，同时，这些专科医师发布了参与医疗保险公司的无间隙费用计划。 Margaret Faux 博士认为，如果指控成立，或许可以透过集体诉讼帮助消费者。 她说：“我们实际上需要尽快让这件事呈现在法官面前。”“这封举报信是一份大礼，因为它给检察官所需的一切，让他们可以快速、轻松地获得事情的真相。” Faux表示，值得关注的是，有指控称医生在没有提供服务的情况下收取费用，这是违法的。 她说，举例而言，收取超过 1000 澳元的麻醉行政费用，却没有任何解释，这可能会被视为“可疑”，因为法律规定消费者必须使用… Read More
12 年级的学生正在回避教育学位，有大量已开始攻读教育学位的学生退学，使毕业生人数减少数千人。教师表示，高工作负荷以及学生、家长的不良行为正将他们赶出这个行业。 新数据显示，自2020年以来，开始攻读教育学位的学生人数和比率持续下降。2023年，只有11099名新州学生开始攻读教育学位，占大学新生的10.46%。而 2020 年则有 15,022 名学生，占大学新生的 12.54%。 过去 10 年来，在四年内完成本科教育学位的学生人数也大幅下降。 据《悉尼晨锋报》报导，在 2020 年开始攻读学位的澳洲本科生中，有 29%… Read More
