（澳洲生活网讯）谨以此文献给一个多月来在房贷危机的恶浪狂风中奋战在第一线的Mortgage Broker和Real Estate Agent，以及增加了不少额外工作量的律师们，对他们忘我的幸勤付出和一切以客户利益为先的敬业精神略表真诚的敬意和衷心的谢意！

远离海啸的地方依然风平浪静，人们并不知道海啸发生地的惨烈程度，不少在5、6月settle的海外投资者还未来得及反应就被卷入海底。

面对风云突变的房贷政策，坏消息一个接一个，似是而非的小道消息满天飞让人眼花撩乱。最近各地产与贷款仲介加班加点，为赶申报甚至多日通宵已是家常便饭。大部分从业仲介面对突如其来的危机表现出令人敬佩的敬业精神，面对少部分仍活在老皇历中，资讯闭塞又仍用势利眼光看人的客户不仅将委屈吞下肚，更有自愿先行垫付甚至补贴远比佣金高得多的申请费，settle 延迟罚金等本应由买家支出的费用的壮举，他们只求那些仍对更高利息和新增的Application Fee、Valuation Fee不理解的客户能拿到贷款顺利settle就心怀喜悦感恩，即使面对客户狐疑不满的目光，甚至因跟不上形势而过度挑剔的不逊言词亦忍辱负重，只求想尽办法说明客户避免订金损失的横祸。

令人想起SARS期间那些临危不惧，直面危机，默默埋头紧张工作的医护人员。那些因计较绳头小利的额外支出或对小银行感觉不爽，而放弃历尽艰辛得来的海外收入贷款的投资者将会承认他们的错误决定有违投资地产谋求赢利的初衷，因操心债主太不起眼的倒闭风险或对几百原费用不爽，而放弃一笔本已贷至70% 的贷款，相当于丢弃10年后的翻倍增值，这种不懂得感恩并尊重专业人士的辛勤付出而因小失大的投资者必将后悔莫及。

今日之势，尽管降息，海外收入申请到的资金成本却因紧缩而暴涨，谁能拿到廉价资金，谁就能解决settle，谁就能利用紧缺的贷款抄底捡便宜多赚一两套房子！嫌小银行碍眼或怀疑放贷方利润过高而放弃贷款的人相当于将敬业的仲介凝聚超值劳动结晶塞入袋的万两黄金当作烫手山芋急急扔掉！大银行重新开放时，昙花一现的抄底良机早已消逝无踪。他们为自己的多疑与偏执支付巨大代价。

尽管对澳洲房产长线前景信心满满，也明白当前的房贷危机与供求关系没啥内在关联，紧缩也不可能持续多年，银行海外政策在经历过一番风雨摇摆之后，也可能以另一种方式重新调整松动。可眼前就要settle的海外投资者正在受房贷突然收紧的煎熬。澳洲银行受政府压力突然收紧海外投资者以海外收入贷款的大门（NAB 等极少数几家表面上仍然接受可是条件苛刻拒批率高)，引致将于近期settle又求贷无门的部分激进型投资者割肉抛售洒泪离场。

目前除了汇丰银行对原有premium 客户最高贷款六成，利率5.8%外，其他贷款机构基本是有名无实。曾风靡一时的Bendigo And Adelaide银行已销声匿迹，包括LA TROBE，EZY等不甚闻名的小银行也已通知贷款代理停止给外国买家放贷。众人翘首以盼的救命稻草Bank of China条件合理，绿灯频闪，只须提交国内纳税单，半年工资流水等证明文件，澳洲公民须提交工作签证。

HSBC汇丰银行宣布新的海外收入政策：如果不是澳洲汇丰银行的现有客户，或者海外的premium customer（例如在香港存有100万港元以上等有大额业务往来的客户），收入来源里海外收入超过60%的一概不接受。也就是说，只有是汇丰的existing customer或者premiumcustomer，汇丰才受理。PR用海外收入按照Non-resident的政策，如果citizen 用海外收入超6成主收入也当non-resident对待。

所以，除非你是汇丰的existingcustomer，纯海外人士汇丰银行基本等于不做。现在银行界里面暂时只有中国银行和NAB仍然对纯海外人士开放海外收入，不然就是其他昙花一现的基金公司了。NAB拒批率高也让申请人提心吊胆。部分银行对独立别墅期房House And  Land 更为审慎甚至明拒，对墨尔本公寓最高贷7成。而且估值严苛，若低估10%切莫大惊小怪。

常见的贷款失利原因有：电话调查没人接则一票否决；被拒也可能源于曾经开过空头支票，被留下记录。有拖延付帐或忘记付帐的人要小心了！海外投资者海外收入因settle date delay 导致已批准的贷款过期后按新政处理，不再被受理的案例不少有冤无处诉，雇主单位股东假如同姓，也会造成调查员杯弓蛇影，如因位址或电话变动造成资讯冲突则难逃悲剧。

这几个月settle的海外买家确实走了霉运，部分求贷无门的激进型投资者纷纷割肉抛售洒泪离场。政党为了拉选票及防止洗钱严控海外人士贷款，造成市场波动。危中有机，现在是有资金有贷款能力的投资人下手的黄金机会，如有较大资金量抄底的话，现在捞便宜救灾行善，日后回报丰厚。抄底要有充足现金或Loan Pre-approval，否则，还是买远期的期房压力小一些。

笔者已与律师确认维洲(墨尔本)7月1日对外国人增加4%印花税至7%。合同必须赶在7月1日前交换才能避免损失。作为民选政府已经醒悟全球宜居城市的内在价值。抢购海外资产进行全球资产配置的做法越来越盛行。澳洲房产将同奶粉一样受到一定程度的保护。一个民选政府不可能不顾选票做出宁予外邦不予家奴的事，只会继续提高外国人的准入门槛，保护本国纳税人利益。

如此风云突变的政策，将造成各方特别是开发商心有余悸而减少供应量，以价格暴涨的方式逼迫政策重新松动，增加供应降低价格。今天的短暂低迷状态只是政策市大选秀的结果，短暂脱离了供求关系。而供求关系永远是价格表现的最根本原因。明智的做法不是现在恐慌抛售，而应在力所能及的情况下趁著小部分外国投资者割肉离场加大抄底力度。澳洲三大城市房产长线走势明朗，长线看只会越来越贵。迟入的一定成本越高。

全球资产配置的好处之一，就是西方不亮东方亮。明天会更好，只要活下去!

转向以国内贷款解决settle也是应急方法之一。工商银行等大银行需要半年工资流水及查养老保险才能拿到较便宜的利息。半年后才settle的朋友应及早准备应急预案。目前了解的资讯是：不需工资流水的贷款管道利息较高，且需要入门费3%至5%。建议趁大选这段难得的波动期尽量多入低价抛售的笋货。假使哪位朋友有中国境内放贷机构对房产抵押成本不太高又不需要半年流水的贷款管道，请告诉我。救灾如救火，抄底也必须及时！

兹建立房贷危机互助平台。 欢迎加入共拆时艰，对有现金的持币者，抄底良机已现。

作者：金牌地产顾问李闻新Steven Lee

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