图：网路图片
（澳洲生活网讯）投资人都希望自己的房产能在短时间内强劲增长，但如何才能办到呢？这可是要做功课的，多听听不同专家的分析，可以帮助我们采取有效的做法。
Property Observer网站的客座专栏作家Craig Turnbull，最近的一篇文章中，谈到了寻找投资热点的方法，可供读者参考。
他认为理想的投资热点，应该是已经房价已经快速增长，或者是正准备起飞的地区。不过他表示，“我们不可能每次都配合时机，精准地找到这些投资热点，因为我们使用的统计数据通常是整理3~6个月前的资料。所以，我们用旧数据分析出来的房产热点，很可能市场上已开始降温。”
他提醒投资人，寻找投资热点时务必要谨慎小心，因为房地产是个长期投资的项目，把钱花在未来没有显著经济成长的地区或城镇，可不是个好主意。说了这么多，他要强调的是一个观点：透过统计数据、审慎观察，以及适当的保守心态来面对投资，就有机会事先窥得市场的增长波段。
投资前，你应该要了解一些较艰深的数据资料，如资本成长率、租金收益率等因素，同时还要留意较为软性的因素，如文化、生活型态、舒适度，以及社区意识等。
以下是Turnbull概述每一个因素的重点，告诉投资人理想的投资热点地区应该要具备的条件。
硬性因素
1.资本增长率
你可以找找看，哪一个城市在过去12个月来(特别是最后一个季度)，市场增长高于全澳平均数。这是为了让你找到房价正在增长的城市。
然后在你找到的城市中，选出过去12个月和最后一个季度的资本增长率较高的一些地区。
不过，这些数据很可能是过时的，因此，若想赶在增长波段之前投资，你就要再从那些地区中筛选出距离中央商务区(CBD)较远的地区，它们应该就是下一批即将起飞的投资热点。
2.租金数据
理想的情况下，租金收益率应高于全澳或城市的平均水平，但其周租金价格
仍然相当实惠，通常少于平均周薪资的30%。
3.房价
此地区的中间房价，应是城市中间房价的20%左右。你要确保所选地区不会偏离这些数据太远，房价必须能负担得起。
4.销售数量
一个地区的销售数量能反映出市场需求量和买卖活动的情况。你可以尽量找销售数量高于过去平均值的地区，销售活动越多，市场情况越好。
5.人口增长情况
一个地区近期和未来的人口增长率高，它就是一个有潜力的热点投资区。Turnbull认为，“人口越多，住房需求越高”这句话是有道理的。投资人可以寻找截至2015年9月，人口成长高于全澳年平均1.3%的地区。根据澳洲统计局的资料，维州的数据是1.7%，新州1.4%，西澳则是1.3%。
6.经济情况—你选择的地区，失业率需低于全澳平均水平，而经济成长率要高于全澳平均水平。
软性因素
1.可以眺望或邻近海岸、河岸及绿地
澳洲人喜欢住在海岸和沙滩地区。离海滩、公共绿地越近的房产，其需求量及房价也相对高。
2.现有或规划中的基础设施
无论是在原有或新兴社区投资，如果附近有或正在兴建基础设施，例如，中小学校、购物中心、咖啡馆、亲子游乐设施、大学和医疗机构等，这些能增加房屋的价值，吸引买家目光。Turnbull回想当年政府公布，将兴建连接珀斯和Graham Farmer高速公路的第一条隧道时， 相关城市如Belmont和Kewdale的房价都因此大幅跃升。
3.现有或规划中的大众运输系统
由于澳洲的道路越来越壅塞，因此公车、火车、电车和轻轨列车等大众运输系统就显得特别重要，尤其是新近宣布的重要规划案，确定会成为投资热点。
4.社区环境
我们都希望所处社区治安良好，居民和善，周遭环境充满生气，具备上述条件的房产便能增加投资价值。低犯罪率、名声好的学校，以及维护良好的公共空间都是选择投资地点可考虑的要素。
5.当地文化及生活型态
许多地区会受大众欢迎，是因为当地生活形态充满活力，且拥有各色异国风情的餐厅、咖啡馆、零售卖场和娱乐设施。不过通常拥有上述设施的地区房价都比较贵，因此你可以先找一些还在起始阶段的地区，房价较实惠。
Turnbull表示，寻找投资地点是一个繁杂的过程，不过如果能将上述11个因素列入衡量，那么你可能已经找到一个或多个即将跃升的热点。尽管这11个因素并不能立即给你收益，但这些选择标准将会在长期的房地产投资周期中，给你增加资本收益的机会。
以上是Craig Turnbull的建议，你是否心领神会呢？当然，一家之言还是不够的，还得多看看不同的观点再下定论。
文：乔伊
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