（澳洲生活网讯）近些时，越来越多的投资者感到焦虑和不安。买房，有可能是阶段性“天花板”，今后几年里养房如养小孩，从已经高涨的生活开支中不得不挤出更多钱来还贷；不投，前几年房价如呼啸而上的过山车，房屋增值超过了平均人收入。
作为专业房地产投资机构的我们，也在加大分析力度，争取洞见市场发展趋势。最近有一篇分析报告，相信能给广大投资者一些重要参考。
澳盛银行研究中心(ANZ Research)最新的经济洞察（Economic Insight）显示，澳洲全国住房短缺量接近25万个，比先前的估计要低。不过，离供需平衡还是差的很远。
澳洲住房短缺的强劲增长，是过去十年来支撑房价上涨的基本原因。该报告预测在未来几年，新建房屋的数量将适度的缓解潜在住房短缺。不过，在某些住房供需失衡的区域，随著缓解，短期内可能会影响到销售和房价的成长。
近年来，大量的外国投资人进入澳洲房地产，推升了新建房屋数量。不过，由于缺乏确切可靠的数据，因此，在住房供给和住房市场的平衡上，外国投资人究竟起到甚么实质的影响，很难被量化。
新建房屋数量大增人口成长缓步慢行
澳洲的房屋兴建量已大幅提升，然而人口成长却减缓了，一些评论员推测，澳洲房地产市场可能很快就会出现房屋过剩的现象。近日市场和媒体不断的讨论住房市场“平衡”的议题，总的来说，他们认为：住房市场究竟是过剩、平衡或短缺，取决于以下几个方面：抵押贷款及销售市场的现况；年度人口成长率及房屋建设量；长期住房需求及住房新建量。换句话说，即是ANZ报告所预估的潜在的住房市场的平衡。
从人口和住房建设的分析资料中，可看出截至2005年之前的20年间，澳洲人口年增长只有小幅波动，约在21.8万上下（平均1.25 ％Y / Y）。
然而，在2006到2008年间，人口年增长量却大幅增加，2008年12月达到高峰，有46万人。主因是大量的海外移民进入澳洲。过去10年来，澳洲人口平均每年增加36万人左右(1.65％Y / Y)。
澳洲住宅建设量一直在努力跟上住房需求，近期建设量终于有了突破，将近14.5万个住宅竣工。这主要反映在高楼层公寓建量的激增，尤其在悉尼、墨尔本和布里斯本最为显著。
因此，长达10年直到最近房屋建设量才大幅上升，得以弥补澳洲房屋短缺的情况。假设住房市场长期维持周期性平衡，也就是说，2005年之前的20年间，市场并没有周期过剩的现象，房屋建设量是在近期才赶上了年度住房建设的需求量，高密度住房建设的激增带动了住房建设的水准，这是1995年以来，首次配合上基本的潜在房屋需求量。
ANZ研究中心预测，近期建设量大增的情况一过，住房建设量将和缓下来(2015年开展了22万个建设项目；预估2016年会有20.5万个；2017年19.8万个)，人口成长也会变慢(2015年成长率为1.35%，2016年为1.30%)。因此得出，澳洲基本住房市场的平衡将在2016年和2017年放缓。
市场供需平衡对澳洲房价有什么影响？
房价短期上升与住房短缺并无太大关连，事实上，支付能力 (指：薪资收入、抵押贷款利率这两者与房价之间的比例)、住房市场信心、买家喜好和市场政策或法规才是影响因素。
举例来说，纽省的潜在住房短缺现象越来越严重，在2008~2009年及2011~2012年，这两个时期都经历了房价下跌。然而，短缺现象、长期累积的房屋需求却巩固了长期房价的水准，弥补了短期房屋价格的不利态势。像悉尼这样长期严重缺乏房屋的城市，有限的房市价格下行风险对房屋拥有者的收入冲击不大。
这表示，促成房价下跌的短期或周期性因素有可能扩大，再加上供需失衡，对住房市场将造成更长久的影响。
近期有大量新建住宅完工（墨尔本内市中心公寓、悉尼西部房屋）及人口成长极缓（如：西澳和昆士兰等采矿地区）的市场，其周期性房价较其他市场更有下跌的可能。
除此之外，例如阿得雷得、霍巴特和坎培拉等等这类近乎“稳定平衡”或仅有微弱基本面支撑的房屋市场，更容易受当地经济情况影响。
发生了什么变化：为何住房市场短缺降低？
澳洲住房市场近几年来经历了几个重大变化，如：家庭存款和抵押贷款支付能力之间的缺口日益扩大；买家购买高密度住宅的偏好度增大，以及越来越多人将买房作为投资标的。
这些变化对房产市场的平衡有什么影响呢？ANZ假设出最大的关连应该是影响了家庭结构率和房屋拆除率。两者的数据都使ANZ估测的潜在房屋需求量降低。
家庭结构率：为了反映出首次买房的活动减弱和家庭存款承受能力艰难的实际情况，ANZ修正了过去及预测中的家庭结构率，将之降低。换言之，增加了每户的人口数量。
房屋拆除率：主要省会城市中存在的问题，如城市壅塞、人口增长等问题，导致房屋拆除率增高。ANZ表示，近年内城中心高密度住宅（特别是公寓及联排房屋）建设量大增，就是拆除率增高的反映。
外国投资人与澳洲住房市场平衡的关系
来自海外的投资案越来越多，澳洲人开始关注外国购房对国内住房市场造成的影响，尤其是对房价造成的影响。可是，目前缺乏外国投资购买的可靠和及时的数据。
ANZ表示，很难归纳出澳洲近期市场活动与房价的关系，因为多数观点都属于传闻。
不过，报告提到，假设绝大多数来自海外的购买都符合现行法规，如每一个购买活动都至少为房屋库存增加了一个新住宅，则就此推论外国投资促使澳洲新建住宅供给量增加是合理的，而外国投资对潜在房屋需求量的直接影响极微(这取决于外国投资者的购买动机)。
因此，ANZ报告并未提出任何有关外国投资量影响新建住宅空置的假设。若要评估近期外国投资量，对潜在的住房屋需求及澳洲市场的平衡有何影响，那么，澳洲统计局2016年人口普查结果将是重要的参考数据。
ANZ的结论是，在主要省会城市的潜在市场平衡上，外国投资很有可能起了缓解作用。
根据澳盛银行研究中心(ANZ Research)的分析，我们基本上得出了我们要的答案，对几个主要省会城市走势更加清晰和有信心。
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文：黎澳
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