图：网路图片
（澳洲生活网讯）澳洲中央银行的利率保持历史低点2%不变，银行房贷政策在收紧。又要平稳发展、又要避免危机，可谓用意颇深！
悉尼这两天我在业内已经看到几例热门区域，临近交割的新房以较低的价格急售的案子。参加二手房拍卖的人数也相比减少、出价保守。
南半球春天竟然有北半球秋天的寒凉，投资人在发展的时候， 别忘了现金流的充足。多准备一些余量。澳洲房产即将迎来“现金为王”时刻。
这也给买家提供了难得的选房的机会。有了更多的机会。这一次我们就和大家一起分析在看房过程中，如何从一些细节中入手，掏出好房子。
投资买房时，有一些警讯会被专家提出来，将其视为严重瑕疵。但许多买家认为，有些征兆确实是严重的，但也许可以作为讨价还价的条件。
以下是五位买家仲介在 Domain 房地产网站上，分享的几个真实警讯及假警讯，这些往往是他们实地看房时，脑子里最常浮现的几大指标。
1-1 真警报：墙壁出现木板修补
庭院的墙面有明显的修补痕迹。如果你待选名单里的房子有这种情形，请就靠近仔细检视。
例如这个房子盖在山坡上，而一边的邻居位置比较高、另一边比较低。那么你最好全面检视所有的墙壁，最好也能够看看周围的房子
建议：买家最好就此离开。如果仍然有兴趣，为了保险起见， 找个专业建筑勘查员，对墙壁进行全面检测为佳。
1-2 假警讯：“聚宝”之家
许多投资人及买家一发现是”聚宝”之家（指房子里到处堆满物品），便兴致顿失。殊不知，有时它们也能摇身一变成为“最划算的买卖”呢。
两年前一个投资者在黄金海岸买了一间只有五年屋龄的房子。房子里到处堆满物品，没半个人有兴趣买它，因为你必须一路侧身穿过整个回廊，而且几乎无法在任何一间房间里走动。＂
买家以空屋作为交易条件，当所有的物品全数清移之后，整幢房子简直焕然一新。这件真实案例说明了：别因为堆满杂物便轻易放弃这个房子，搞不好你将错过了一间聚宝之家！
2-1真警报：偿债基金空空如也
买公寓或者townhouse，为了确保业主法人团体财务健全，最好还是仔细检视它的偿债基金(sinking fund)。偿债基金必须到位，以支付未来的维修费用 。
从 2005 年一月起，所有业主法人团体，都被要求提出十年营运计划书，期能避免一旦发生不可预测的维修工程，业主法人团体却无力支付突如其来的钜额费用。
根据新南威尔斯州公平贸易（NSW Fair Trading）之规定，偿债基金可以支付下列用途：建筑粉刷、围栏更换、车道整修、公共财产的更新、电梯大幅翻修及其他费用。
2-2 假警讯：高管理费
有些买家一旦发现管理费很高便不想再看了， 对房产交易来说，这点并非坏事。有时这只是暂时现象而已，可能是业主法人团体，正有新成员加入，许多好的方事即将发生也说不定。
管理费究竟多少才算高，大抵取决于投资人本身如何看待──有些大楼建案规画的公共设施，按照税赋高低，从游泳池及运动场到影音室及管理员服务都有。这些都将列入建设公司的成本，对想要拥有这些设施的买家来说，有时也是可以妥协的。
3-3真警报：奇怪的销售纪录
调阅销售纪录，确认房子最后一次卖掉的时间点，无论对投资人或自住买家而言，都是非常重要的一道保护程序。
获取这份报告有助于快速获得一些值得参考的资讯。其中一项不可漠视的警讯是，假使有房产在短时间内反覆交易数次，比如2-4年内有多次成交纪录之类，这个房产很可能有问题。
她提醒买家注意，某个地点的房产在交易市场上滞留时间太长，而且同一间房屋长期以来同时有多位仲介试著把它卖掉，这种现象也视为警讯。
一旦你注意到了这些不寻常的迹象，最好的方式是咨询房产仲介或你的投资顾问，尝试发现隐藏在这些问题背后的真正原因。
3-4 假警讯：广告太差
有时候，一些买家之所以对网上的待售房子没兴趣，有时是因为缺少实景照片，或是对房屋的描述过于简略，让人难以具体联想。事实上，这些房子不应该只因介绍简略就被放弃。其实这种情况会发生，只不过是因为懒的打广告或屋主不谙销售技巧而已。
假使没有亲自实地走一遭，你可能就此错过了一间梦寐以求的房子，错过了因为广告太差、根本没几个人和你抢的大好机会呢。
4-1真警报：不良街道诉求
大部分屋况都是能被修补美化的，但有一点无法改变，那就是周边街道的环境。
如果从地图上看起来整片密密麻麻， 可以直接开车到现场感受一下。第一印象决定一切。 对投资房产而言，周边街道缺乏吸引力是一项重大警讯，很多时候你把车停在门口， 便马上知道答案。
这在当下对房屋影响不大，然而一旦等到持有人真正想要卖房的时候，他们就能具体感受到街道条件对房价的影响力了。
有些难以改变的现况，比如建筑物的方位、走向、光源等等，也都必须纳入审慎考量之中。
4-2 假警讯：对房子的不良“感觉”
很多买家走进待售房屋时，总试图寻找一种名为充满家的“感觉”。但事实是，你的感觉往往对于判断这是否是笔好交易，真的没啥帮助。
许多买家错将这种感觉或情绪，转化成对房屋本身潜在价值的期待。判断房屋价值必须立足于正确基点，可以解决的因素不应该成为一项考量。
比如刷上鲜亮色油漆的墙面，或许会让有些买家受不了，但这只不过是因为装潢风格过时罢了，不要因此影响响买家的判断，说不定这正是自己期望的好投资。
希望本文的建议，能协助你找到梦想中的家园！
文：黎澳
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