（图：网络）
（澳洲生活网讯）笔者上期介绍大家关心的合同转名问题后，本期继续针对当前房市的热点问题展开探讨以期抛砖引玉。近期贷款政策变动大，投资买房必须谨慎，需要近期Settle的特别是现房，应先与专业贷款人士评估过有把握贷到款才付订金。
这段时间房贷市场跌宕起伏，最近三个月的澳房市似乎温度不减，根据RP Data资料，在截至5月8日的三个月中，澳大利亚房价再次加速上涨，全年化的资本增值超过10%。房市扑朔迷离，忽而柳暗花明，微信圈盛传数家地区性银行小银行似乎充当了救星的角色，令众多面临Settle的买家看到了一线希望；忽而又如坠深渊，相继传来了唯一还接受海外收入的NAB递交量暴增，处理缓慢，拒批率高，而且还计画将贷款上限从70%降至60%，还相继传来了La Trobe等数家贷款机构不再接收新的申请的消息。
房贷政策突变对楼市的影响应从长线角度与短期角度来看。笔者已多次分析过长线角度看对海外贷款一刀切的做法只会造成供应量下跌，人为制造短缺，澳洲房价与租金只会上涨更快更多。提高了准入门槛的投资环境，只会对有房一族更有利，无助于降低房价房租，抓住了供求关系这个本质，就不会被眼花撩乱的资讯与短暂的市场起伏影响了对大势的判断。
基于脱离了金本位为基础的全球印钞竞赛与澳洲本土房产远未供过于求，空置率尚低的事实基础，只要房产性价比合理品质过关，能贷到款并供得起房的长线看都难以找到不赚的理由。因此在有可能的情况下应尽量想办法Settle，不要再拿过去的故事说事。能贷多少算多少尽可能持有房产乃为上策。
现在不是卖房甩房的时候，而是稍微低潮期间难得的买入的时机。即使多花些成本完成Settle也是值得的。拭目以待，一些传媒盛传的Settle 高峰期房价必跌的担忧说服力不足，按这个态势发展下去，即使再加上利息反弹因素也不代表房价必然降，只要银行紧缩政策不变，房价上涨趋势远高于持平态势。
也就是说，无论银行紧缩还是放松，长线都无碍房价上扬。明智的投资者应该抓住这个不可能长久的短暂的机会寻求猎物。剔除那些一买房就试图Settle前后马上捞一笔的短线投机者或者超越自身借贷能力过度贪婪的狂热买房人，可以说谁能借到钱，谁拥有更多的房，谁就能闲庭信步笑到最后。
笔者根据业务实践，与读者分享部分心得。
申请人分为PR 或者公民，这类申请人只要有本土收入审批难易程度与过去差别不大，PR 或者公民以海外收入申请则应符合各银行的条件，有的要求提供工作签证。纯海外投资的目前难度较大，但也不是完全没有办法。house & land package的话有部分银行不做建筑贷款。如果在其他银行递交过申请，也会增加受影响的风险。如果是被拒批过的话新的Broker与银行会更加审慎甚至会拒绝受理。有部分拿著过去积累的到处利用别人沾到小便宜的成功经验的申请人，缺乏忠诚度，到处打探消息多家递交申请又不与经办人坦诚沟通以图择最优渠度利益最大化，反而造成无可救药的结果，习惯脚踩几条船的申请人应小心无人接手的后果。
笔者建议如果能早做贷款就不要拖，形势随时变化，早做早好，能贷多少算多少，但是一般来说，楼花也不能太早做，贷款一般三个月之前开始准备就可以了。因为太早做的话批准书的有效期可能过了房子还未Settle，又要办理Review重新提交单证，并有可能按新政策处理，而且太早的话，银行无法对抵押的房产进行估价，缺少估价就拿不到unconditional approval。笔者的客户中就有因为土地或房子拖延了Settle而过期了的。但期房的Settle时间是很难做到很准确的。比原订的计画延后1到几个月并不少见。
从澳新银行和西太银行提交给监管机构的资讯显示，海外投资者的还贷记录甚至优于平均水准。据《澳洲金融评论报》报导，西太银行发言人罗丁（David Lording）说：“我们海外收入贷款的违约率低于平均水准，而一大部分这样的贷款都实现了提前还款。海外收入贷款者的借贷比例也比较安全，基本上贷款比例都低于70%。” 大选过后，政策是否有放松的可能谁也不敢否定，因此对于那些Settle时间较长的买家来说不必恐慌，做好计画尽量多备现金并多观察形势即可。
如果是近期快要Settle的现在才需要做贷款。有部分买家对办理贷款缺乏信心的想保本甩卖亦可理解，可以同时进行，边办理贷款边寻找买家，到时选择对自己更有利的方案进行。
尽管笔者主张现房买卖只签独家代理对房东更有利，但鉴于期房与现房性质不同，期房到期不Settle将导致原买家丧失订金还要负上订金损失外的连带责任，因此卖期房必须特别小心独家代理的条款，因为将会导致其他仲介将无法参与销售或者销售完毕后得不到合理补偿，而万一没能卖出去时，不能Settle的后果仍由原买家承担。
几家欢喜几家愁，对于有贷款能力与充足现金流的投资者来说，现在正是难得的搜寻价廉物美的猎物的抄底良机。欢迎对期房转让、房贷等有兴趣的读者加入我们的期房交流群，共同应对危机，不要错过澳洲房市淘宝良机。
作者：金牌地产顾问李闻新Steven Lee
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This post was last modified on 2016年5月11日 19:05
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More
