（图：网络）
（澳洲生活网讯）笔者上期介绍大家关心的合同转名问题后，本期继续针对当前房市的热点问题展开探讨以期抛砖引玉。近期贷款政策变动大，投资买房必须谨慎，需要近期Settle的特别是现房，应先与专业贷款人士评估过有把握贷到款才付订金。
这段时间房贷市场跌宕起伏，最近三个月的澳房市似乎温度不减，根据RP Data资料，在截至5月8日的三个月中，澳大利亚房价再次加速上涨，全年化的资本增值超过10%。房市扑朔迷离，忽而柳暗花明，微信圈盛传数家地区性银行小银行似乎充当了救星的角色，令众多面临Settle的买家看到了一线希望；忽而又如坠深渊，相继传来了唯一还接受海外收入的NAB递交量暴增，处理缓慢，拒批率高，而且还计画将贷款上限从70%降至60%，还相继传来了La Trobe等数家贷款机构不再接收新的申请的消息。
房贷政策突变对楼市的影响应从长线角度与短期角度来看。笔者已多次分析过长线角度看对海外贷款一刀切的做法只会造成供应量下跌，人为制造短缺，澳洲房价与租金只会上涨更快更多。提高了准入门槛的投资环境，只会对有房一族更有利，无助于降低房价房租，抓住了供求关系这个本质，就不会被眼花撩乱的资讯与短暂的市场起伏影响了对大势的判断。
基于脱离了金本位为基础的全球印钞竞赛与澳洲本土房产远未供过于求，空置率尚低的事实基础，只要房产性价比合理品质过关，能贷到款并供得起房的长线看都难以找到不赚的理由。因此在有可能的情况下应尽量想办法Settle，不要再拿过去的故事说事。能贷多少算多少尽可能持有房产乃为上策。
现在不是卖房甩房的时候，而是稍微低潮期间难得的买入的时机。即使多花些成本完成Settle也是值得的。拭目以待，一些传媒盛传的Settle 高峰期房价必跌的担忧说服力不足，按这个态势发展下去，即使再加上利息反弹因素也不代表房价必然降，只要银行紧缩政策不变，房价上涨趋势远高于持平态势。
也就是说，无论银行紧缩还是放松，长线都无碍房价上扬。明智的投资者应该抓住这个不可能长久的短暂的机会寻求猎物。剔除那些一买房就试图Settle前后马上捞一笔的短线投机者或者超越自身借贷能力过度贪婪的狂热买房人，可以说谁能借到钱，谁拥有更多的房，谁就能闲庭信步笑到最后。
笔者根据业务实践，与读者分享部分心得。
申请人分为PR 或者公民，这类申请人只要有本土收入审批难易程度与过去差别不大，PR 或者公民以海外收入申请则应符合各银行的条件，有的要求提供工作签证。纯海外投资的目前难度较大，但也不是完全没有办法。house & land package的话有部分银行不做建筑贷款。如果在其他银行递交过申请，也会增加受影响的风险。如果是被拒批过的话新的Broker与银行会更加审慎甚至会拒绝受理。有部分拿著过去积累的到处利用别人沾到小便宜的成功经验的申请人，缺乏忠诚度，到处打探消息多家递交申请又不与经办人坦诚沟通以图择最优渠度利益最大化，反而造成无可救药的结果，习惯脚踩几条船的申请人应小心无人接手的后果。
笔者建议如果能早做贷款就不要拖，形势随时变化，早做早好，能贷多少算多少，但是一般来说，楼花也不能太早做，贷款一般三个月之前开始准备就可以了。因为太早做的话批准书的有效期可能过了房子还未Settle，又要办理Review重新提交单证，并有可能按新政策处理，而且太早的话，银行无法对抵押的房产进行估价，缺少估价就拿不到unconditional approval。笔者的客户中就有因为土地或房子拖延了Settle而过期了的。但期房的Settle时间是很难做到很准确的。比原订的计画延后1到几个月并不少见。
从澳新银行和西太银行提交给监管机构的资讯显示，海外投资者的还贷记录甚至优于平均水准。据《澳洲金融评论报》报导，西太银行发言人罗丁（David Lording）说：“我们海外收入贷款的违约率低于平均水准，而一大部分这样的贷款都实现了提前还款。海外收入贷款者的借贷比例也比较安全，基本上贷款比例都低于70%。” 大选过后，政策是否有放松的可能谁也不敢否定，因此对于那些Settle时间较长的买家来说不必恐慌，做好计画尽量多备现金并多观察形势即可。
如果是近期快要Settle的现在才需要做贷款。有部分买家对办理贷款缺乏信心的想保本甩卖亦可理解，可以同时进行，边办理贷款边寻找买家，到时选择对自己更有利的方案进行。
尽管笔者主张现房买卖只签独家代理对房东更有利，但鉴于期房与现房性质不同，期房到期不Settle将导致原买家丧失订金还要负上订金损失外的连带责任，因此卖期房必须特别小心独家代理的条款，因为将会导致其他仲介将无法参与销售或者销售完毕后得不到合理补偿，而万一没能卖出去时，不能Settle的后果仍由原买家承担。
几家欢喜几家愁，对于有贷款能力与充足现金流的投资者来说，现在正是难得的搜寻价廉物美的猎物的抄底良机。欢迎对期房转让、房贷等有兴趣的读者加入我们的期房交流群，共同应对危机，不要错过澳洲房市淘宝良机。
作者：金牌地产顾问李闻新Steven Lee
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电邮：goodleeco@163.com 微信：goodleeco
This post was last modified on 2016年5月11日 19:05
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