（澳洲生活网讯）笔者前文分析过面对银行政策收紧应该积极应对，而不应草木皆兵，吓得不敢投资或者急于抛售手中物业更为不可取，应密切与专业人士配合，积极探讨解决方案， 切忌自行草率行动造成不必要的损失。

确实有一小部分实力不强口碑不佳的中小开发商抗风险能力较弱，一有风吹草动就容易受影响，甚至会出现卖不够银行要求得数量而贷不到款而拖延开工的风险。因此跟谁买，买谁的产品尤其重要。稳妥的方法是在投资前先咨询专业人士的意见以避免走弯路多付本可避免的额外代价。

尽管笔者分析过政策收紧后在存货消化后导致的房源减少将导致房租与房价双涨的趋势，于房东更有利，但市场上总会有人不得不在Settle前甩卖甚至割肉离场，或有各种理由不得不换名，下面就介绍一下这方面的知识以说明有需要的投资者。

墨尔本有部分公寓楼化都会在合同中明确Settle前允许转让一次，印花税是在Settle时才交。

公寓楼花的印花税只按土地价值部分计算，我司的部分楼盘本地人不需交印花税（已由开发商代交），新接盘的人若是外国人则需交额外的3%印花税并办理FIRB（外资投资审查委员会）申请手续，产生5000$申请费。

通常只需额外支付几百澳元律师费即可顺利完成换名手续。

而在新州，房产成交之前，根据新州印花税法，相互关联的人与公司之间转换名字可不产生额外印花税。相互关联的人与公司是指:夫妻之间转换，父母与成年子女之间转换，成年兄弟姐妹之间转换。当一个人占有一个公司的一半以上的股份，这个人与这个公司之间转换；当一个人同时占有两个公司的一半以上的股份时， 这两个公司之间的转换。

新州的土地购买合同交换后，3个月内必须交土地部分的印花税，如购买Apartment期房，则需在15个月内交印花税， 如果交房期短于15个月，则在交房前付印花税。

在房产成交之后，只有在离异的情况下，房产在夫妻之间的转换不会产生印花税；如果房产在夫妻中任何一人名下，房产由一人名下转到两人名下可不产生印花税，但不能由两人名下转到一人名下。

另外，在新买家交付印花税的情况下，任何无关联的人之间都可以转换。而第二次的印花税是根据当时新买家的购买价格来计算的。每个州的印花税税率与政策略有不同。新州暂无针对海外投资者的额外印花税， 但公寓楼花的印花税是按合同总价计算，而不是像维州（墨尔本）那样按公寓楼化的土地价值部分计算。

图：供图

我司目前代理的LENDLEASE墨尔本MQ. (Melbourne quarter )大型综合商住旧城改造工程Master Plan的第一期专案，是容易租，正现金流物业(由于比例少，三房租金稍逊但升值更大)，超过3000平米中央花园，享受7天24小时奢华的3层商务会所，在墨尔本金融区中央，相似上海的陆家嘴，性价比高。 开发商提供如下优惠：

银行利息100%归买家（10%订金），Pr,  Citizen 全免印花税；精装送窗帘；客厅送地板；送$1500律师费(settle 时在房款中扣减)；有时间限制的 16周租金回扣2房按$625/周 ，1房按$450/周计算； 海外客户免FIRB $5000申请费。

优惠措施有时间限制，必须抓紧。

作为顶级全球上市开发商，悉尼歌剧院，DARLING HARBOUR改造规划承建方的金牌代理鼎丰公司， 在悉尼墨尔本布里斯班拥有多个一线品牌上市开发商的项目。

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作者： 金牌地产顾问李闻新Steven Lee

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