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（澳洲生活网讯）最近，澳洲央行在《半年度金融稳定评估报告(half-yearly Financial Stability Review)》中表示，内城区公寓的过剩和中国资金涌入楼市，正在澳洲银行体系的风险构成发生变化——从房屋贷款的风险转移到房产开发和商业地产借贷的风险。
一．公寓供应过剩将带来风险
澳洲央行指出，“新的公寓供应量过剩，可能会压低房价和租金，如果出现这样的情况，投资者将难以正常水准的租金来支付他们的贷款，而自住房主也将面临无法通过出售房产来解决房贷的问题。”
央行警告：”随著一些地区公寓需求降低，以及自住房业主面临信贷紧缩，不履约交割(settlement failures)的情况可能会增加。”
这个警告源自于澳洲审慎监管局要求银行缩减房产投资者贷款，以减少房地产泡沫化的风险，但可能给大量进行的公寓建设市场带来挑战。
二．中国资金对澳洲房产市场的影响
央行上升了对中国投资者“数量大额的和日益增加的”的角色关注度，这个会对金融领域产生间接风险。
银行受中国投资者和开发商冲击较小，但是如果中国投资人的需求显著下降，则将打压澳洲国内房产价格，导致银行承受更多的与房地产相关的损失
外国投资审查委员会的数据显示，中国买盘集中在悉尼和墨尔本的公寓楼，最近期有大量的增长。
由于交割过程中风险加大，主要的公寓开发商Lendlease和Stockland已经对此方面进行紧张的审查。它们在半年盈利公告中，都低估了这方面的影响。
央行检讨了中国买家对地产需求减少，由此对悉尼和墨尔本公寓市场的影响。尽管但是如果买家变成卖家，整体房价就会下跌。
从最近的数据来看，墨尔本市中心区的公寓，转售过程中出现了高达原销售价30%的折扣。有一个指标，目前有2万个公寓正在建设中，1.9万个公寓已经批准，3万个住房等待批准。这样的数量势必对房价有所抑制。
三、业界对央行声明的反馈
澳洲不动产协会(Property Council of Australia)首席执行长Ken Morrison则表示，央行声明与开发商保持一致，没有证据显示在公寓项目上出现违约，他认为2016年将是另一个强大的建设年。
Morrison指出，在审慎监管局的要求下，很可能一些计画项目将不会进行，这将缓和内城区公寓供应过剩的风险。他还强调， “现实的情况是我们的城市正在成长，内城生活的趋势将会继续，所以布里斯本和墨尔本的新增供应量会被及时吸收。
房屋协会(Housing Industry Association)的Graham Wolfe指出，央行的观点过于保守。在过去10年中，人口年增长率加上潜在的住房供应量不足，导致明显的租赁空置率紧缩。而2015年只是10年来住房建设数量超过需求的第二年。
这不是巧合，悉尼和墨尔本这两个省会城市在住房项目上最好的表现，是强劲的人口增长和州经济的表现。
瑞银(UBS)经济学家George Tharenou表示，澳洲央行很明显是更关注金融体系和经济层面的风险。
四．潜在的下降趋势
当央行不在很多地担心“先发治人”的降低利率，瑞银称，造成真正经济下跌的与房产有关的潜在因素，现在就很明确了。
央行每半年公布的“金融稳定评估报告”，是想确认和探讨对澳洲金融体系的威胁，并预先高度关注投贷人贷款数量的上升。
2014年底，审慎监管局(APRA)采取行动，要求澳洲银行削减投资者的贷款数量，巴塞尔银行监管委员会迫使银行增加数十亿元的股权资本，降低了金融系统的风险。
在APRA的努力下，例如收紧贷款标准和减缓房价增长的步伐，也确实改善了家庭住房的风险。
央行表示，在目前高就业率和低利率的情况下，家庭财务的压力是温和的。大部分的家庭收入都可以储蓄起来，这是自金融危机以来首见的情况。总结抵押缓冲区占贷款余额的17%，相当于2.5年的支付款。
对资本金的增加拖累了银行的资产回报，但央行提醒全国范围的借款机构不能所有的成本都追求回报。
重要的是，银行和投资者认识到，这次的下降趋势与增加恢复力有关，因此不要以提高风险控制的水准和文化因素来抵销它。特别是文化的部分，这才可能同时回复财务与声誉。
央行认为在住宅开发中，东海岸的公寓数量不断的增长，而某些地区的公寓需求却逐渐缓和，这是不协调的。因此在住房需求上还需要再平衡，并且加强贷款标准。
央行指出，自住房主和投资者已不那么活跃，市场已较缓和。企业界需求也已降温，因而增加了公寓开发商的风险，连带的商业房地产的收益率也受到挤压。即使如此，商业房地产的需求依然强劲，特别是外国投资者的支撑。
除了房地产之外，企业的财务仍维持一个良好的状况。唯一例外的是资源部门，大宗商品的价格下跌使企业偿还债务的能力降低。但是，尽管银行报告资源部门的不良债权水准提高，但这部分贷款只是总额的一小部分。这些风险似乎不足以造成对国内金融体系的严重的影响，但会受到来自海外的巨大冲击。
总体来讲，澳洲央行对金融体系风险的评估是喜忧参半的。
不同的业界和不同领域的专家，对这个评估报告会有不同的评论，这都是正常的。但对读者来说，却不容易分辨哪些分析才是正确的。”做功课”是比较能找到真相的机会，不只是要多看不同的评论者，还要追踪这些评论者或机构，长期以来言论的严谨性和公正性。这也是考验读者的智慧，分辨出事实与曲解，找到真相。
文：青宇 黎澳
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