（澳洲生活讯）2016年2月25日，政府出台了一项新的政策，规定海外居民出售房屋时需要缴纳10%的税金，而收税的任务却交给了买家来完成，而且不完成任务还要交罚款。这到底是怎么回事？就让V姐为大家一一道来吧。

新法律将如何执行？

新的预扣税制度将于2016年7月1日起实行。总的来说，新法律的规定是：当海外居民出售符合条件的应付税的澳大利亚资产时，买方被要求收取卖方预缴税（买价的10%），并缴纳给税局。

过去，海外居民不愿自愿缴纳在澳置业的直接或间接利益的增值税，这一新法律的出台将有效地解决这个问题，它将收取税金的责任转给了买方，而如果买方不履行这一义务，买家则需付罚款；同时，这一规定还迫使海外居民履行其纳税义务，因为海外居民可以将出售资产的资本利得通过年终报税作为整体收入的一部分来报税，与澳洲工资预扣税一样可以多退少补。

受到影响的资产有哪些？

新的预扣税政策仅限于以下应缴税的澳洲资产：

●澳洲不动产—土地、建筑、住宅房屋以及商业房屋

●澳洲不动产的租赁保证金

●采矿、采石或探矿权

●在澳洲公司的利益，如果该公司的大部分资产由上述资产组成，这被称之为间接利益

●上述资产买卖的期权和优先权

不会受到影响的情况有哪些？

仍然有一些情况是不受新政策影响的，如果海外卖家满足以下条件之一，那么就不用支付10%预扣税：

●买卖的不动产市场价值少于200万澳币，如果买卖双方的成交价格经评估是公正、合理的，成交价格也可以作为市场价格，税局不会允许买卖双方故意压低价格的行为

●交易是上市公司交易的一部分

●海外居民卖家被外部接管或破产

豁免证明

新的法律还提供豁免证明来豁免买家收取税金的责任，该证明也可以证明交易中不存在预扣税。该证明须在结算之前由税局提供，并且只有澳洲居民可以获得该豁免证明。如果卖方在结算前无法拿出豁免证明，买家仍被要求支付交易价格的10%作为预扣税转交给税局。因此，卖家如果是澳洲居民，并且出售价值200万澳元以上的资产，需要在结算前申请一份豁免证明并出示给买家，证明交易中不含预扣税。

豁免证明的申请表可以在ATO官网填写。如果所有所需材料都已递交，只会消耗几天的审批时间，但是如果信息参差不齐或存在一些问题，审批时间为14-28天，如果情况特殊，将需要更长时间。

更改申请

当卖家不可以申请豁免证明，但是仍觉得不应该缴纳10%的预扣税，可以申请更改。卖家可以在ATO官网上填写《海外居民及其他人群更改申请》（“Variation application for foreign residents and other parties”）来申请减免预扣税。在大多数情况下（ATO收到了所有所需信息），更改会在28天以内提供。

更改通知必须在结算前给买家出示以确保双方都知道预扣税率已更改。

买家应如何将预扣税转交给税局？

在收到预扣税款之后，买家需要在网上填写“Purchaser Payment Notification”为税局提供卖家、买家、交易资产的信息。随后，买家会收到带条形码的参考号，买家可以银行转账或到邮局支付预扣税，或者邮寄支票到税局。

文：John