（澳洲生活网讯）近几年房价疯涨，如果您在十年前买了一幢房子，现在的价格是不是让您做梦都想笑呢？很多人最近想趁房价高的时候把房子卖出去，狠狠赚一笔。这时候就会产生资本增值税（CGT）了，您赚的越多付的就越多，不过有CGT折扣就可以减少很多税金了。但是，政府似乎又看透了您的这些小心思，改变了海外居民的CGT折扣政策。今天V姐就为大家详细解释政策改变之后的资本增值税折扣应该怎么计算。
资本增值税（CGT）折扣，也被称为50%CGT折扣，在以前，非澳洲税务居民在出售资产时也享有该政策。然而，自2012年5月8日起，海外居民或有一段时间是海外居民的澳洲居民已不再享有全部的50%CGT折扣。
到底政策改变之后CGT折扣应该怎样计算呢？
首先，您需要以下信息：
1.如果您拥有资产，您需要出售资产的日期
2.适用于折扣的资本利得（Capital Gain）-需要满足5项条件才适用于折扣：①您是个人、信托或者养老金实体（complying superannuation entity）②您拥有该财产③资本增值税产生的事件，即出售增值后的资产是在1999年9月21日之后发生的④您拥有资产至少12个月⑤您不使用“指数化方法（indexation method）”
3.如果资产是在2012年5月8日之前购入的，您需要知道从2012年5月8日到您出售资产的那天为止您不是澳洲税务居民的天数；如果资产是在2012年5月8日之后购入的，您则需要知道从购入资产到出售资产期间，您是非澳洲税务居民的天数。
如果您在2012年5月8日那天是非税务居民，并且资产是在2012年5月8日之前购入的，您可以用“市场价格计算方法”来计算资本增值税折扣率。这时，您就需要在2012年5月8日当天资产的市场价值以及2012年5月8日的资产成本基础（Cost base）（资产的原始价格加上可以记为资产成本的花销，例如：印花税、基本建设费用、房屋检查费用等）。
详细计算方法
第一步：计算出拥有资产的天数
第二步：判断资产是在2012年5月8日之前还是之后购入的，如果是在2012年5月8日之后购入的，请看SectionA；如果是之前购入的，请看SectionB。
Section A（2012年5月8日之后购入资产）
1.2012年5月8日那一天您是澳洲税务居民吗？
是：请跳到第3步
不是：请继续。
2.您在2012年5月8日之后有过是澳洲税务居民的时间吗？
没有：您不能获得资本增值税折扣
有：请继续
3.计算出2012年5月8日起到出售资产的那天为止您是澳洲税务居民的天数
4. 您可以获得的CGT折扣率：
2012年5月8日起您是澳洲税务居民的天数÷(拥有资产的天数*2)*100%
5.Capital gain折扣额：折扣率*Capital gain
（Capital gain =资产出售价格—资产成本基础）
6.实际须缴税的Capital gain：Capital gain—CGT折扣额
例1：
A在2012年12月1日购买一幢房屋，购入价为$500,000，其中包含印花税等资本支出; 在2015年12月1日以$800,000的价格卖出。假设A只有一年的时间是澳洲的税务居民，那么他的实际须缴税的资本利得计算方法如下：
365÷(365*3*2)*100%=16.67%
($800,000-500,000)- ($800,000-500,000)*16.67%=249,990
即，您需要在您一年的收入中加上249,990之后计算所得税。
Section B
*2012年5月8日您是澳洲纳税公民吗？
是：请继续往下
不是：请看Part 2
*在2012年5月8日之后您有非澳洲税务居民的时间吗？
是：请继续往下Part 1
不是：您的资本增值税折扣为50%
Part 1（2012年5月8日为澳洲税务居民）
- 计算出2012年5月8日之后非澳洲税务居民的天数
- 计算出拥有资产的天数减去上一步计算出的天数
- 您的CGT折扣率为：第二步的计算结果÷(拥有资产天数*2)*100%
- 实际须缴税的Capital gain：资本利得—折扣率*Capital gain
例2：
A小姐在2011年12月1日购入一处房产，购入价$400,000，其中包含印花税等资本支出。在2013年12月1日，A小姐决定离开澳洲，在此之前，她之前都是澳洲税务居民。2014年12月1日她将这处房产以$600,000的价格卖出。那么他的实际须缴税的Capital gain计算方法如下：
1) A小姐在2012年5月8日之后非澳洲税务居民的天数：2013年12月1日到2014年12月1日- 365天
2) 拥有资产的天数1096-365=731
3) A小姐可以获得的CGT折扣率：731÷（1096*2）*100%=33.35%
4) 实际须缴税的Capital gain：$200,000 – ($200,000*33.35%)=133,300
Part 2（2012年5月8日为非澳洲纳税居民）
- 2012年5月8日之后，您成为过澳洲税务居民吗？
有：请继续
没有：第二步您的值为0
- 2012年5月8日之后您是澳洲税务居民的天数
- 2012年5月8日您是非澳洲税务居民吗？
是：您可以选择“分摊计算方法”的计算方法（例3）或“市场价格计算方法”（例4）
不是：您只能用“分摊计算方法”的计算方法
“分摊计算方法”
- 计算出拥有资产的天数
- 计算2012年5月8日后您是澳洲纳税居民的天数
- 计算2012年5月8日后您不是澳洲纳税居民的天数
- CGT折扣率：步骤2÷（步骤1*2）*100%
- 实际须缴税的资本利得：资本利得—折扣率*资本利得
例3：
A小姐在2011年12月1日购入一处房产,购入价$400,000，但是直到2013年12月1日，A小姐都是非澳洲税务居民，2013年12月1日起她移居澳洲成为了澳洲税务居民。2014年12月1日她将这处房产以$600,000的价格卖出。那么他的实际须缴税的资本利得计算方法如下：
1) 拥有资产的天数-1097
2) 2012年5月8日后您是澳洲纳税居民的天数-365
3) 5月8日后您不是澳洲纳税居民的天数-572
4) CGT折扣率:365÷(1097*2)*100%=16.64%
5) 实际须缴税的资本利得:($600,000-$400,000)-($600,000-$400,000)*16.64% = $166,720
“市场价格计算方法”
- 计算自2012年5月9日起到出售资产那天的天数（即2012年5月8日之后的资产拥有天数）
- 2012年5月8日当天资产的市场价值
- 2012年5月8日的资产成本基础
- 增值额：您的 2012年5月8日资产市场价 -2012年5月8日的资产成本基础
5.步骤4的增值额是否大于适用于折扣的资本利得
是：您的折扣额为 -适用于折扣的资本利得*50%
不是：请继续往下
- 计算出差额：适用于折扣的资本利得减去增值额
- 差额*2012年5月8日之后您是澳洲税务居民的天数÷2012年5月8日之后的资产拥有天数+增值额
- 适用于折扣的资本利得*2
- 您的折扣率：步骤7的结果÷步骤8的结果*100%
- 实际须缴税的资本利得：资本利得—折扣率*资本利得
例4：
A小姐在2011年12月1日购入一处房产,购入价$400,000。
直到2013年12月1日，A小姐都是非澳洲税务居民，2013年12月1日起她移居澳洲成为了澳洲税务居民。
经评估，该房产2012年5月8日的市场价值为$450,000 ; 直到2012年5月8日，该房产并没有产生其他资本支出。
2014年12月1日她将这处房产以$600,000的价格卖出。
按“市场价格计算方法”来计算
1) 2012年5月8日之后的资产拥有天数：937
2) 2012年5月8日当天资产的市场价值：$450,000
3) 2012年5月8日的资产成本基础: $400,000
4) 增值额: $450,000 – $400,000 = $50,000
5) 增值额$50,000小于资本利得$200,000
6) 资本利得与增值额的差额:$200,000 – $50,000 = $150,000
7) 差额*2012年5月8日之后您是澳洲税务居民的天数÷2012年5月8日之后的资产拥有天数+增值额
= $150,000*365÷937+$50,000 = $108,431
8) 适用于折扣的资本利得*2 = $200,000 * 2 = $400,000
9) A小姐的折扣率：$108,431÷$400,000 *100% = 27.11%
10) 实际须缴税的资本利得= $200,000 – $200,000*27.11%= $145,780
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