图：网路图片
（澳洲生活网讯）最近美国评论家预测澳洲房价暴跌后，可能有很多首次购房者会暗自高兴，毕竟多年来不断创新高的房价，使他们无法购买自己心目中理想的家园，若是房价崩盘，也许可以买到实惠的住宅。
对于房价即将暴跌的论述，澳洲主要的经济学家普遍认为这样的预测是离谱的，不太可能发生。
我们先不评论谁的预测正确，我们想提醒的是，即使房价真的暴跌了，也未必会发生首次购房者所期望的情况。
以下是假设房市下跌50%的话，可能会产生的5种情况：
1.很难获得抵押贷款
很多首次购房者会认为，房价如果下跌，他们买房比较容易。但事实可能并非如此，BIS Shrapnel公司的高级经理 (也是经济学家)Angie Zigoman提醒，以银行的立场来说，房价崩盘后，他们对于民众申请贷款会更保守，甚至根本就不给贷款。
那些有大量存款的人可能仍有机会贷款，但是寥寥无几。首次购房者通常已经借贷了85％~90％以上，因此市场的任何紧缩，都会给他们造成极大的伤害。
SQM研究机构的常务董事Louis Christopher 认为，房价崩溃可能造成全面的贷款限制，即使储备银行提供非常低的利率，民众也很难受益。
他说，”根据曾经做过的测试，银行可以承受的程度是房价下跌20%，目前还没有测试下跌50%的承受度。在房价急速下跌的情况下，首次购房者的贷款很可能会受限制。”
2.租金上涨
对首次购房者而言，房价崩盘或许可以减少他们的抵押贷款金额，但相对而言，租金就成了他们最大的花费。
SQM的Christopher提到，建设收紧后，随之而来的是可供出租的新房产也会减少，因此房租可能会上涨。“我们回顾全球金融危机和美国一些经历过房价下跌的城市，会发现当时的租金都随之上涨。”
在2009年底至2010年之间，由于住宅价格下跌，开发商不能用低于成本的价格进行开发，以致新的住房供应不足，结果导致租金上涨。
若是房价在墨尔本和悉尼崩跌，那么之后的2~3年间，将有中长期租金上涨的风险。
Domain集团首席经济学家Andrew Wilson指出，如果投资者面对的是负资产，他们就不可能赔钱出售，将会转而用租金赚钱，由租屋者支付他们的损失。
3.房屋出售较少
如果房地产价格崩溃，买家在市场可以选择的房产将非常有限。澳洲人会想尽一切办法保住自己的房子，除非他们面临失业，否则没有理由变卖房产。
Domain集团的 Wilson比较了澳洲和美国的情况，他说，“在美国，有一些州会提供无追索权贷款(non-recourse loans)，那些房产价格低于贷款的人可以卖掉房产，不用偿还所剩的贷款。澳洲的房主卖掉房产之后还得清偿剩余的贷款，交易成本极高，所以他们不会轻易赔钱卖出。”
BIS Shrapnel公司的经济学家Zigomanis 认为，面对交易成本的提高，住房升级和住房精简(upgrading and downsizing )的活动也会减少。在最低迷的时期，人们只能眼睁睁地等待这段时间过去。
4.建设放缓
房价崩溃后第一个将发生的是公寓的发展放缓，住房建设创造利润的能力也减少了。
Zigomanis 说，现在的房产建设可能会如期完成，但新的开发将会出现停滞。
开发冻结后，开发商将无盈利可言，当人们买了一块地却无法建设，就会成为一个问题。
当供过于求时，资本市场就会去平衡它，而供不应求的市场可能会变得更加紧绷。
5.失业问题
房价暴跌可能造成的破坏性结果之一，是失业率上升，尤其是与住房市场有关的工业就业机会将下降。
Zigomanis说，等待买房的人们如果没有工作，那么即使房价下跌，他们也不可能去买房。
先不谈整体就业问题，就与住宅产业相关的许多工作而言，如房地产经纪人、金融服务和开发者，还有装修工人、建筑工人、建材商人、零售商，以及住房用的家电、大楼的各种设备等等，在房价下跌时他们的工作就会受到相当大的影响。
总结以上的情况来看，房价崩盘对首次购房者并无益处，反而更增困境。目前多位经济学家和房地产代理商都认为澳洲房产暴跌的可能性不大，房地产市场的过热的情况也转趋和缓，相对而言是一个平衡的、健康的市场，此时买房正是良好时机。
文 ： 蔚华
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