图：网路图片
（澳洲生活网讯）上一年很多的投资者获得了巨大的房地产收益，我们也是其中之一。靠著勤奋和努力，加上福德换来了一份还过得去的答卷。
还有的收获是印证了心态和收入的关系，多大的心胸，能够让多少利给其他的人，决定了我们有多大的成就，正如古训所言“地势坤，君子厚德以载物”。
新的一年里，市场悄悄的发生著改变。去年年末的恐慌性销售变得信心重拾；卖家难以找到一个房子众人抢著抬价的现象，买家市场开始来临。能够有更广的挑选余地、更多的讨价还价的机会。
我们一直在唠叨：
对于业主，这是卖出的好时机，历史的高价位。不过买了以后，别忘了“换马”，用腾出来的线投资另外一个项目；
对于购买者，如果是自住，恭喜你，买房时机到了，睁大慧眼去找。因为你不买房就是在帮其他人在“养房”。如果你时间精力不够，可以找我们这样的专业机构，花小钱办大事。
面对复杂且难以判断的借贷环境，房地产投资人唯有依循可靠资讯做出最佳选择。下面我们就探讨在2016年如何智慧的去投资。
2016年掌握房地产市场的五大秘诀：
1.打开眼界做功课
为了阻止投机买卖导致房地产市场泡沫化，银行开始对贷款做出限制，目前已对澳洲房产市场造成一 些冲击，新房的首付要30%以上了，一些开发用地贷款基本上是难以批出。
澳洲审慎监管局（APRA）针对投资借贷更加严格限制，但好的一方面是投资贷款利率目前仍处历史性的低水准，所以机会是给准备好出手的人。
尽管悉尼及墨尔本当地物业市场火热，但是别忘了澳洲房地产还有许多省会城市市场、以及其他小的区域市场，在互联网如此发达的现在，即便身处异地也能精准投资。
那些目光早已投向自己家乡以外的“无疆界”投资人，无疑将是悉尼房产的主流人群。我们在和布里斯本的一些仲介谈的时候，他们丝毫不惊讶我来自悉尼。
我们这个人群之所以不受限于所在城市，主要原因就是“心怀天下”,澳洲主要的城市去年我飞了个遍。一个“土豪”开发商朋友去年驾著自己的车队花20天时间，考察了整个澳洲东半部。
不要担心迎接挑战、不要怕踏出自己“舒适圈”。一个国家闭关锁国，国家要挨打。一个投资著封闭自己，免不了自怨自艾。
其次原因是事前要做功课。 物色投资标地时，掌握一些全面而精辟的分析研究是极其重要的。确保自己无论如何都买对，在做任何房地产投资决定之前。收集客观公正资讯（不带有置入性行销或任何商业色彩）非常重要，能提供你投资地区的完整资讯，例如平均租金、房屋价格及人口统计资料。
台上一分钟、台下十年功。我们自己的投资回报是非常高的。这里面有无数的心血，常常是几个夜晚难以入眠。
举个实操的例子：
别墅A， 809平方米的土地，1房1卫无车库，前后临街。卖多少钱？21万左右。
看错吗？没有，这个房子在布里斯本，对于那些投了该市楼花40-50万的人们，这个价位是不是很有竞争性？对于动辄出手就上百万的悉尼朋友来说，这个价格是不是低的不可思议。
跟踪布里斯本的房子，我们从18个月钱就开始，平均有每天有100多个上市的房子处于我们的观察之中。
2.别害怕讨价还价
由于房地产投资是目前收益最高的交易之一，甚至高于矿业投资。很多人还是保持高度兴趣在这个领域。监管机构也不例外，房地产金融领域及借贷环境在过去几个月来已经改变了。
所以贷款是越来越来。所以你的竞争购买者也一样。这种庆幸下，如果你有充裕的现金，在谈判时候，你就有很大的主动权。
还是那个别墅A，20万澳币不是个小数，但对于很多投资者来说，也不是大数。成交期限别人是3个月，你是3天。如果拿著这个现金去还价，这个成交价格能够低于20万以内。
不过要有公平心，不能杀得太低、落井下石，做的交易能够让自己晚上安然睡觉。
3.租房与购屋同时进行
在热点市场上，聪明的投资人总是想方设法取得优势，而租房与购屋同时同时进行就是个好办法。
这既可是指的你把自己住的房子出租一部分给其他人，也可以指以“彼房”养“此房”。
目前这已经成为澳洲年轻人所采行的一种热门方式，可以让首次投资者有能力负担得起。在这样的模式下，由于租金成本低于自住房主的贷款，你可以在比较昂贵的地区租房自住。然后，你可在另一地点购买更实惠的房产，出租给房客并以租金来偿还自己的贷款。
租购投资并行的好处在于，你至少已有一脚踏进房地产投资的门内，你的资金便能开始为你勤劳工作。同时，你还能住在你所希望的地方。
比如这个别墅A，该地区距离CBD20公里以外。我们在悉尼也不会住过去。
但这个别墅有三个选择：
(1)、分成两个地块，卖掉其中一块；
(2)、在后面加建一个姻亲房（Granny flat）；
(3)、分成两个地块，建一座新房、出租；
(4)、分成两个地块，建一座新房和姻亲房出租或售出；
每一个方法，都有不同的收益，其中有一个年收益率已经达到100%，您找到了吗？
这就是我们的方法，不炼“挨打的拳”。凭著和市场仲介良好的关系，以及我们的德行和勤奋，我们能够做的到。
如果你有任何家庭成员或亲密友人也热衷于跨足房地产市场，你不妨参考合购。共同拥有(Co-ownership )房产是摆脱受限于支付能力的有效方法，但也有缺点，也许总是会有人想多贪点便宜，或者是随著时间的迁移，忘掉了最初的条件和条款。
我碰到几个都是这个情形，为了不伤害友谊或长期发展，所以很多时候我总是默默的退让。“不失不得”这里损失的上天总会在其它地方给你补回来。但有的时候，真的是耽误了发展进程。
所以合购双方必须达成正式协议，哪怕你多让利给对方都行，任何一方都必须对投资情况一目了然。有的人怕这样做伤了面子，而这正是保护面子和友谊将来不受伤害的方法。
4、 策略思考
请永远把投资房地产当作一项长期的投资，我们不建议你短线操作。几个月翻翻的事例，我们几年来也遇到一两例而已。一般来说，每一个房子投资，我们都有几套备选方案。如上面的4种方案，都是短长兼并的，进退有法的，这里面有我们多年的行业经验、投资智慧以及我们对自己以及周围环境的认识。
把每一样投资商品视为金融旅程上的另一重要脚步，并以增加你的总资产及退休规划的效益，作为选择房产的标准。我们推荐投资人对长期投资采取整体策略，并针对其投资组合进行年度检视。房地产投资并非交易──它是一项高成本的长期投资策略。你也必须确保你能承担长期的偿还房贷。
5.咨询专业机构
房地产投资不像诸如股票之类的其它资产，澳洲证券投资委员会（ASIC）并不认可其为一项金融商品，也没有相应的严格监督管理。遗憾的是，这便提供机会给一些不择手段的操作者及煽动者从中赚取丰厚利润，并且多方尝试将个人利益凌驾于其顾客的最佳利益之上。
好在澳洲的投资环境非常透明，只要不被贪婪所左右，把心方正，公平交易，这样的情形还是能够避免的。
俗语说：人在做，天在看。前不久，大家知道，Auburn的副市长不就因为他不合规定的修改自己持有的土地的规划而丢掉了职位，面临著巨大的惩罚。当初被金钱冲昏了头脑说出的“竞选澳洲总理”的话也成了笑谈。唯一开心可能是他的妻子，因为毕竟丈夫为了“爱”私自以政府的名义为婚礼封了一条路。这个代价实在太大……
同样Hurstville的副市长也因开发不当得利的问题下了课。在这样的“刑也上大夫”的环境里，如果我们不利用好房地产的投资机会，真是太可惜了。
“别墅A ”的项目适合于中小型资金的购买者。也许你说，你这个项目太小，我有500-2000万资金要寻找合理的回报。
没问题，我们可以为你提供这么大的投资项目，也可以帮你找到合作伙伴。澳洲顶级的开发商委托我们寻找资本投入，你的资金可以在几百套的公寓开发中得到充分的运用。你可以采用保底分红等多种形式来保证利益，同时解决移民身份问题，如果这一点同时你也需要达到。
“繁荣世界”致力创造一个盈利和智慧的投资环境，给我们的投资者创造更多的广阔的投资机会。欢迎你加入我们的投资俱乐部。
供稿：繁荣世界
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This post was last modified on 2016年3月25日 07:16
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