图：网络图片
（澳洲生活网讯）自从国际经济学家声称澳洲房价将崩溃后，各大新闻都把此事列为头条。但澳洲本国的分析师并不认同那些数据，且称未来两年澳洲房价不会急速下跌，而是稳定向前。
尽管未来房地产市场发展错综复杂，难以预测，但CoreLogic公司与 Moody’s Analytics分析公司共同合作完成的房价指数报告，提供了一些线索可循。报告中提到，即使多数省会城市涨幅不大，房价未来依然有持续升高的机会。
过去两年来，澳洲许多地区的房价有二位数以上的快速增长，未来这种情况会如何呢？两家公司都认为澳洲在2016~2017年的房价成长将趋缓。
穆迪分析公司 (Moody’s Analytics) 在悉尼的经济学家Alaistair Chan表示， “从全国的住房市场展望来看，我们预期2016年房价增值将是缓慢的。主因是澳洲经济脱离依赖矿业投资后，所导致的低薪资现象，以及住房供给量在过去两年来的强劲增加，都影响房价的成长。”
尽管如此，从中期来看，宽松的货币政策，强劲的租金增长，以及逐渐复苏的劳动力市场等因素，都有望支撑房价。
图：省会城市年度房价成长率。 来源：CoreLogic, Moody’s Analytics
省会城市增长情形
大部分人的目光都聚焦在澳洲最大的两个城市—悉尼和墨尔本，我们就来看看两个城市未来的房价走向。
CoreLogic 公司的研究主任 Lawless说，“墨尔本今年的发展预期仍然会比悉尼出色，其房价在 2016年可能会提高到 7.2%，到2017年会倒退到1.3%的增长。”他指出，悉尼和墨尔本市场不会跌落谷底，它们的发展动向是受控制的，会在住房市场稳定的情况下逐渐提升。
从中长期(2018年~2025年)来看，Moody’s Analytics分析公司预期，悉尼房价年增长将达 4.9 %，而1982年至今悉尼房价年增长已达 7.3 ％。
2016年开始至今，墨尔本房价成长速度比悉尼还快，报告显示这个情况将持续到年底。从现在到 2017年年中之前，墨尔本房价还可能再增长2.3%。不过，在那之后，墨尔本房价每季度可能平均下跌0.2%，直至2019年初。
再来看看澳洲其他省会城市，资料显示这些城市的房价增长速度较缓慢但稳定。
Lawless 表示，“除了悉尼和墨尔本，其他城市的房地产市场发展并没有过热。我们很早就观察到珀斯和达尔文的房价在往下移动。”
珀斯和西澳其他地区的房价，深受2015年矿业活动衰退所影响，依上图的数字可看出，今年可能会继续走下坡。低房价、薪资下跌加上失业率上升，导致了澳洲西部房产市场惨跌。
综观全局，达尔文市场变动很大，未来有可能进一步衰退。2016年第一季度，
达尔文房价与去年同期相比下跌3.3 %，第二季可能会再跌3.7 %。Lawless预期坎培拉和布里斯本的成长将是温和稳健的。
布里斯本的房地产市场将维持其一贯的出色表现。由于布里斯本有良好的租金成长，加上相对强劲的就业条件，2016年的房价可能会升高 4.2 %。不过昆士兰其他城市缓慢上升的就业率，可能会拖累整个省的房地产市场发展。
另外，自从2011~2013年间南澳制造业市场下跌后，省会城市阿德雷德的房价，与全国其他地区相比就相对落后。根据资料显示，今年阿德雷德房价成长仅会提高 0.3 %，明年(2017年)约成长 2.8 %。
从数据得知，位于塔斯马尼亚的霍巴特应该是最大的胜利者，专家预估其房价明年将大幅成长7.47%。
图：各省房价成长率(排除省会城市)。来源：CoreLogic, Moody’s Analytics
并非所有地区的成长都不乐观，部分地区还是有所成长。
房价为何衰退了？
房价指数显示了从2012年~2015年中期，与房屋相关的借贷都是为投资用的。但那段时间之后，房屋投资型贷款惨跌，而自住房主借款却急速上升。这个现象可能源于2015年5月澳洲央行和审监局采取宏观谨慎措施(macroprudential guidance)所致。措施施行后，确实摧毁了许多投资者使用的各种融资方式。
由于央行和审监局持续掌控房屋投资型贷款，以及国民薪资受大宗商品价格持续走低的影响，预测近期一直到2016年中期的房地产发展是比较受抑制的。
广义来讲，近期建设额度即将用罄，薪资的缓慢成长，及预期增多的房屋供给量等因素将冷却全澳房价的成长。
Moody’s Analytics预测今年第三季度整个全澳的房价与去年同期相比，将增长1.1%，低于去年第三季度的颠峰值（10.8%）。第三季度过后，又会逐渐回升。
哪些市场房价被高估？
截至2016年2月，全澳房价高估超出基本价格的 5.9％。而墨尔本房产市场是造成估价过高的主因，其住房价格高于Moody’s Analytics 所预估基本价的23%。
墨尔本房价远远高于薪资收入和租金成长的比率。Moody’s Analytics强调，墨尔本的租金、薪资和就业市场将影响实际房价，因此他们预期墨尔本房产市场，一段时间将进入停滞状态。
尽管悉尼房价也比基本价高估了9.5%，但悉尼房价还是比墨尔本更接近基本值。悉尼房价高估情形没有那么严重，是因为悉尼拥有强大的就业市场。
文：乔伊
This post was last modified on 2016年3月21日 17:04
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