（澳洲生活网讯）Jenny是澳洲的永久居民，两年前在新南威尔士州买了套楼花房产。今年获得开放商通知，马上要成交，于时进贷款。谁知现在银行收紧，外加家里出现变故，Jenny没有办法拿到贷款进行成交。

Jenny思量再三，决定放弃合同；于是Jenney通知律师，说自己不要首付的5%了，直接跟开发商说自己不能成交，让开发商自己去找新买家。谁知道律师通知说，不止5%的定金，Jenny很有可能需要赔更多的钱。是这样的吗？Auslink Lawyers & Associates的律师帮您解答。

合同违约而终止

根据澳洲的法律判例，购房合同违约而终止的情况一般有三种：

1. 一方拒付
2. 违反合同的关键条款
3. 违反合同的一般条款

很明显，如果没有正当的理由买家拒付，而同时卖家已经准备好可以成交，那么在这样的情况下卖家可以以拒付为理由结束合同 。一般来说，根据拒付而取消合同必须满足以下条件：

1. 没有过错的一方必须及时确认取消合同。否则有可能丧失取消合同的权利
2. 没有过错的一方必须已经准备好，有能力，并且想要成交 。
3. 取消合同通知必须是书面形式。法律上并没有确认的取消合同的标准格式，但是取消合同的通知书必须包括：拒付的行为；根据拒付的行为而确认取消合同；通知拒付的一方违约。

一旦合同终止，那么双方都不需要在按照合同的条款继续履行合同了。现在合同里的义务和权利转变成了没有过错的一方的起违约方违反合同而求偿的权利。

合同终止的补偿

合同终止的一般补偿是金钱赔偿。金钱赔偿的基本规则是：违约方需要赔偿到如果合同履行，没有过错的一方可以拿到多少钱为准。这部分赔偿以补偿为目的，而不是以惩罚为目的。

补偿的计算方式是限制的，一般来说，补偿的限制包括：

1. 补偿只限于金钱上的损失；心理上的创伤，失望等等基本不在补偿的范围之内；
2. 补偿必须是可以预见的损失，任何不能预见的损失是不计算在补偿之内 ；
3. 补偿的金额可以是写在合同里；但是这部分金额必须是真实的对以后损失的估计；任何恶意的补偿金额是不会被法院支持 ；
4. 没有过错的一方必须尽量减少损失；
5. 如果卖家想诉买家，那么卖家必须先结束合同；
6. 如果买家想诉卖家，那么买家可能会被以前的判例Bain v Fothergill 所规范：如果卖家已经真实的尽力，但是最终没有拿到干净的产权，那么买家只能获得定金以及定金的利息的赔偿。
7. 没有过错的一方可以进行衡平法的诉求（非金钱的赔偿）；最常见的衡平法诉求是强制履行；
8. 法院很少进行强制履行的判决；一般是在金钱赔偿没有完全赔偿没有过错一方的情况下，才会进行强制履行的判决。

房产买卖合同终止的赔偿

根据以上的原则，一般来说如果买家没有办法成交房产，卖家有权利索取的费用包括：

1. 找新买家的中介费用；
2. 多出的律师费用；
3. 成交拖延产生的费用；
4. 新的合同和以前合同的价格差额；等等

从中可以看出；违约之后卖家并不是只收10%的定金就完；卖家要求买家赔偿的数额是有可能超过10%的定金也有可能是小于10%的定金的。具体多少要每个案例具体分析。

结论

购买房产是一件很严肃的事情；每一个买家在签订合同之前都需要想清楚自己是否承担的期违约的后果。Auslink Lawyers & Associates的律师在这里提醒大家：一旦在购买房产中遇到问题，需要找专业的律师进行法律咨询，弄清楚自己的权利和义务。

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