(澳洲生活网讯)近年来,澳洲的姻亲房(granny flat,又称祖母房)如雨后春笋般在全国各地涌现。许多自住房主把后院改建成姻亲房,有的是为了要增加居住空间,有的是出租姻亲房来增加收入。
过去五年来,姻亲房的数量增加了三倍。根据政府数据显示,仅仅在悉尼,每周建好的姻亲房就将近100个,五年来增长了3倍之多。
需要建姻亲房吗?
对于姻亲房的价值,不同的专家有不同的看法。有的认为,兴建姻亲房是否真能增值,还需人们要再深思,因为所谓的附加价值很可能微不足道。因为有很多买家会希望保留后院的完整空间,并不希望有姻亲房。但是姻亲房没有独立的“所有权”,是附属于主要住宅,两者必须捆绑在一起,可能会令不需要姻亲房的买家却步。
此外,若日后出售整个房产时,姻亲房的租金收入,必须要缴纳资本利得税(CGT 增值税),而一般住宅出售时无须缴纳此税。
因此,在加建姻亲房前,应该细心考虑自己的情况和需要,不要单单因为租金回报高而作出草率的决定。此外,许多姻亲房并没有好好的利用,最后沦为运动脚踏车和体能锻炼器材的储藏室。
当然,有些专家认为,姻亲房有不少好处,年轻的双薪夫妇建姻亲房给自己的父母居住,方便父母就近照顾他们的孩子;中年父母给青春期的孩子住姻亲房,让他们有自主的空间;空巢期的老人可利用姻亲房来赚取租金的收入。
但须注意的是,姻亲房是附加在整个房产里的,所以它不能单独出售。
各省对姻亲房的规定不同
澳洲各省对姻亲房的土地规划及审批也不尽相同,自住房主需要进一步去了解。
由于新南威尔士拥有全澳最高的租屋需求量,因此该省准许出租姻亲房。相关资格与限制都列在省政府土地规划与环境部门的网页上。
此外,西澳、北领地、塔斯马尼亚和首都特区都准许姻亲房出租;但昆士兰、维多利亚和南澳,则不准许将姻亲房视为出租型房产。
姻亲房的造价与折旧
建筑师Velardi提到,一套3姻亲房要价约15万元,大概要3~4个月才能完工。当然也有便宜的替代方案,比如在网路上,不到1万元就可以购买DIY公寓平房“积木块”,且8周即可交屋。
由建筑商预先建造的姻亲房,通常60平方米的价格是从6.9万元起跳。当然,一分钱一分货,品质是最重要的,所以当你要租姻亲房时,记得询问对方房屋是否坚固?是否经得起时间的考验?”
澳洲税收折旧专业公司(BMT Tax Depreciation)的估量师表示,姻亲房的建造费用约12万元,建成后,依照市场上的利率,通常能用来赚取租金收益。不过这在珀斯和达尔文可能行不通。
姻亲房的平均折旧扣除金额(包括水电费率、土地价格及贷款成本),第一年约为5,300元,到五年以后,总折旧额会升至23,700元。
主屋和姻亲房的共享空地,如庭院、游泳池和BBQ区,也可以根据情况使用折旧扣除额。
筹措姻亲房所需的建筑资金有好几种方案,你可以从抵押贷款经纪人那里寻得建议。问问他们最佳策略是甚么?最低利率是多少?最简单的贷款方式是甚么?
出租姻亲房要缴哪些税金?哪些可免税?
退休人员若想出租姻亲房,可以到澳洲政府社会福利部的Centrelink,查询租金收入对其本身权益的影响。
假使姻亲房出租给屋主的亲戚(例如父母),则该租赁行为不会被视为商业交易,所以不会课税。也就是说,如果祖母真的住在姻亲房里,那么你可证明姻亲房是家庭生活的一部份,所以你可要求房产的免税优惠应包括姻亲房。
若姻亲房出租给亲人以外的第三方,情况就复杂了,因为是商业交易,租金就必须课税。但任何与姻亲房出租相关的花费,如建造过程中的水电费率、土地利率或贷款利率等,都是免税的。但纳税人可能因为有租金收入,导致税务上与其它收入申报减免相冲突。
姻亲房的租金,很可能增加主要住宅的资本利得税(CGD),而主要住宅通常是免税的。
假设某人在2005年花30万元购得一个房产,10年后(2015年)以两倍的价格卖出。而在2010年时,屋主建造了一间姻亲房,这间姻亲房大小占总房产面积的六分之一,并将它出租给第三方。
这表示从2010年~2015年的5年间,房价增长额的六分之一(15万元/6=2.5万元)(姻亲房的租金收入)必须缴交资本利得税。
上述只是举例说明,且为了避免叙述复杂,还未包含减免姻亲房建造的费用。
收益是根据姻亲房的占地面积来决定。你还需考虑这间姻亲房建造的时间。如果你买下这个房产10年了,而姻亲房只建了5年,那么你不需担心前5年的相应税收。
姻亲房在现代社会中扮演的角色
房价上涨、租金上涨、老年化社会和都市扩大受限制,都是促使姻亲房大量出现在悉尼和墨尔本的原因。此外,还存在更深层的社会问题。
澳洲学院的心理学家Anne Hollonds 主要研究家庭幸福和福利问题,她指出,祖父母,父母和子女住在同一个家庭,或者新婚夫妇仍与父母同住,直到他们的存款足以买到新房,这是传统的家庭生活方式,一直到最近几代才改变,尤其是在都市近郊地区变化很大。
现在社会型态,大多数父母都有工作,因此没有太多的时间照顾孩子,尤其是孩子放学后、父母下班前的这段时间。因此非常需要祖父母就近照顾孩子。
对许多人来说,他们不一定要住在同一个房子里,但至少要住在附近。老一辈的人可能不在意居住空间的大小,但须要一定的独立性、自主性和一定的空间距离,姻亲房的确比较符合这个需求。
文:乔依 蔚华
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