（澳洲生活网讯）近年来，澳洲的姻亲房(granny flat，又称祖母房)如雨后春笋般在全国各地涌现。许多自住房主把后院改建成姻亲房，有的是为了要增加居住空间，有的是出租姻亲房来增加收入。

过去五年来，姻亲房的数量增加了三倍。根据政府数据显示，仅仅在悉尼，每周建好的姻亲房就将近100个，五年来增长了3倍之多。

需要建姻亲房吗？

对于姻亲房的价值，不同的专家有不同的看法。有的认为，兴建姻亲房是否真能增值，还需人们要再深思，因为所谓的附加价值很可能微不足道。因为有很多买家会希望保留后院的完整空间，并不希望有姻亲房。但是姻亲房没有独立的“所有权”，是附属于主要住宅，两者必须捆绑在一起，可能会令不需要姻亲房的买家却步。

此外，若日后出售整个房产时，姻亲房的租金收入，必须要缴纳资本利得税(CGT 增值税)，而一般住宅出售时无须缴纳此税。

因此，在加建姻亲房前，应该细心考虑自己的情况和需要，不要单单因为租金回报高而作出草率的决定。此外，许多姻亲房并没有好好的利用，最后沦为运动脚踏车和体能锻炼器材的储藏室。

当然，有些专家认为，姻亲房有不少好处，年轻的双薪夫妇建姻亲房给自己的父母居住，方便父母就近照顾他们的孩子；中年父母给青春期的孩子住姻亲房，让他们有自主的空间；空巢期的老人可利用姻亲房来赚取租金的收入。

但须注意的是，姻亲房是附加在整个房产里的，所以它不能单独出售。

各省对姻亲房的规定不同

澳洲各省对姻亲房的土地规划及审批也不尽相同，自住房主需要进一步去了解。

由于新南威尔士拥有全澳最高的租屋需求量，因此该省准许出租姻亲房。相关资格与限制都列在省政府土地规划与环境部门的网页上。

此外，西澳、北领地、塔斯马尼亚和首都特区都准许姻亲房出租；但昆士兰、维多利亚和南澳，则不准许将姻亲房视为出租型房产。

姻亲房的造价与折旧

建筑师Velardi提到，一套3姻亲房要价约15万元，大概要3~4个月才能完工。当然也有便宜的替代方案，比如在网路上，不到1万元就可以购买DIY公寓平房“积木块”，且8周即可交屋。

由建筑商预先建造的姻亲房，通常60平方米的价格是从6.9万元起跳。当然，一分钱一分货，品质是最重要的，所以当你要租姻亲房时，记得询问对方房屋是否坚固？是否经得起时间的考验？”

澳洲税收折旧专业公司(BMT Tax Depreciation)的估量师表示，姻亲房的建造费用约12万元，建成后，依照市场上的利率，通常能用来赚取租金收益。不过这在珀斯和达尔文可能行不通。

姻亲房的平均折旧扣除金额(包括水电费率、土地价格及贷款成本)，第一年约为5,300元，到五年以后，总折旧额会升至23,700元。

主屋和姻亲房的共享空地，如庭院、游泳池和BBQ区，也可以根据情况使用折旧扣除额。

筹措姻亲房所需的建筑资金有好几种方案，你可以从抵押贷款经纪人那里寻得建议。问问他们最佳策略是甚么？最低利率是多少？最简单的贷款方式是甚么？

出租姻亲房要缴哪些税金？哪些可免税？

退休人员若想出租姻亲房，可以到澳洲政府社会福利部的Centrelink，查询租金收入对其本身权益的影响。

假使姻亲房出租给屋主的亲戚(例如父母)，则该租赁行为不会被视为商业交易，所以不会课税。也就是说，如果祖母真的住在姻亲房里，那么你可证明姻亲房是家庭生活的一部份，所以你可要求房产的免税优惠应包括姻亲房。

若姻亲房出租给亲人以外的第三方，情况就复杂了，因为是商业交易，租金就必须课税。但任何与姻亲房出租相关的花费，如建造过程中的水电费率、土地利率或贷款利率等，都是免税的。但纳税人可能因为有租金收入，导致税务上与其它收入申报减免相冲突。

姻亲房的租金，很可能增加主要住宅的资本利得税(CGD)，而主要住宅通常是免税的。

假设某人在2005年花30万元购得一个房产，10年后（2015年）以两倍的价格卖出。而在2010年时，屋主建造了一间姻亲房，这间姻亲房大小占总房产面积的六分之一，并将它出租给第三方。

这表示从2010年~2015年的5年间，房价增长额的六分之一（15万元/6=2.5万元）(姻亲房的租金收入)必须缴交资本利得税。

上述只是举例说明，且为了避免叙述复杂，还未包含减免姻亲房建造的费用。

收益是根据姻亲房的占地面积来决定。你还需考虑这间姻亲房建造的时间。如果你买下这个房产10年了，而姻亲房只建了5年，那么你不需担心前5年的相应税收。

姻亲房在现代社会中扮演的角色

房价上涨、租金上涨、老年化社会和都市扩大受限制，都是促使姻亲房大量出现在悉尼和墨尔本的原因。此外，还存在更深层的社会问题。

澳洲学院的心理学家Anne Hollonds 主要研究家庭幸福和福利问题，她指出，祖父母，父母和子女住在同一个家庭，或者新婚夫妇仍与父母同住，直到他们的存款足以买到新房，这是传统的家庭生活方式，一直到最近几代才改变，尤其是在都市近郊地区变化很大。

现在社会型态，大多数父母都有工作，因此没有太多的时间照顾孩子，尤其是孩子放学后、父母下班前的这段时间。因此非常需要祖父母就近照顾孩子。

对许多人来说，他们不一定要住在同一个房子里，但至少要住在附近。老一辈的人可能不在意居住空间的大小，但须要一定的独立性、自主性和一定的空间距离，姻亲房的确比较符合这个需求。

文：乔依  蔚华