【繁荣世界】Q&A: 全球经济链对房地产市场的影响

（澳洲生活网讯）长期的低利率以及不断扩增的住房需求量，增进了澳洲房地产市场的繁荣，尤其是悉尼和墨尔本。

澳洲人对房地产的强烈需求创下纪录，然而在矿业萧条、全球市场动荡不安，再加上中国经济衰退等种种因素影响下，究竟房地产市场的前景会如何呢？

现在的高房价还会持续吗？变化无常的全球经济会影响澳洲房产市场吗？

realestate.com.au网站针对以上问题，做一深入的探讨，摘要如下。

全球经济现况如何？

目前全球普遍经历物价全面下跌及市场不稳定的情况。

截至去年（2015年）12月前的三个月中，美国经济仅成长0.7%，中国成长持续趋缓；日本央行刚投票通过要征收0.1%的存款手续费，这对民众而言实质上是负利率。

全球油价下跌和中国经济衰退，早已重创澳洲部分地区的经济。而澳洲证券交易所（ASX）在今年股票交易开始的八天内，损失了1000亿元市值。

中国经济衰退对澳洲影响多深？

西太平洋银行（Westpac）首席经济学家Bill Evans表示，中国经济趋缓对澳洲有三方面影响：资源、服务业以及资本外流（中国资金的外流）。

他认为资源是最主要的一方面，因为中国对澳洲的出口产品(如铁矿)需求量大，但现在持续减少中。连带影响这些行业的劳工薪资降低，进而导致部分消费者降低支出。

第二方面是服务业的需求量。澳洲一直以来是以观光旅游和教育为获利的主要方式，而中国访澳游客成长率约20%。

Evans 指出，目前澳洲的观光旅游和教育已比铁矿出口更具价值，未来仍是如此。通常我们提到经济衰退时，我们指的是制造业、建设业，而非服务业，因此在服务业这方面对澳洲的影响不大。

第三个影响面则是中国资本外流减少，因为中国政府限制其公民在国外花费的资金数量。

Evans指出，中国投资者的焦点在澳洲房地产市场，所以中国资金外流的减少，可能对住房投资也会减少，但他认为影响不会太大。

澳洲房地产市场受到的影响大吗？

澳盛银行（ANZ）资深经济学家David Cannington在上个月出版的“ANZ Blue Notes”中提到，房产市场有可能要承受这些经济风暴，预期未来成长会下降。

但是他指出，“严格来说，促使澳洲房地产市场表现优异，且不受全球经济影响的主因是：各主要城市有强劲的住房需求量、相当稳健的家庭理财，以及地方政府积极改善经济和就业条件。”

这些因素能巩固房地产市场的活动及价格，使其不受严重的经济衰退影响。

自2015年中旬以来，房地产市场便脱离了高峰期。最近几年Cannington观察到，房地产市场不是澳洲经济成长的主要驱动力，预期 2016年的情况也是一样。

Evans则认为，澳洲房地产市场现在已进入极稳定时期，其个位数的增长率很有可能成为常态。

根据澳洲 CoreLogic RP Data 公司的“快乐家庭指数”(Hedonic Home Value Index )显示，截至2016年1月31日的前三个月里，整个澳洲综合省会城市的住房价格下降了0.6%。

布里斯本住房价格下降了0.8%，珀斯下降了1.7%，霍巴特则是这个季度中唯一正成长的综合省会城市，其指数上升3%。

悉尼亏损最大，其住房价格是 -2.1%，其次是达尔文：-1.4%，阿德雷得：-0.9%，坎培拉：-0.6%，以及墨尔本：-0.1%。

除此之外，澳洲统计局的最新住房批准数据（2015年12月）显示，批准总数下降了2.5%。

其中，房屋批准数提高了3.4%，但公寓批准数却降低了8.3%，导致批准总数是负增长。

（来源：realestate.com.au）

CoreLogic RP Data资深研究分析师Cameron Kusher表示，尽管批准数量比去年同期下降，总的住房批准数仍接近历史新高。

Kusher 说，“整个2015年，从被批准的各类型公寓来看，我们发现其中有27.0%是联排住宅，而低于四层楼的公寓则创下新低：8.7%；高楼层公寓（含四层楼以上）批准数为64.3%。”

悉尼、墨尔本和布里斯本的公寓批准数仍非常高。他预测2016年，建筑批准数很可能会减少。

“虽然住房批准数量似乎已达高峰，但还是有很多项目正在动工，这代表审核标准若宽松一些，这些兴建活动仍会继续进行。”

未来利率会上升还是下降？

澳洲央行在今年第一次董事会议上，宣布利率将维持在2% 不变，并表示全球经济情况还是很艰难。

澳洲央行总裁Glenn Stevens表示，目前物价进一步下滑，尤其是石油价格。这在一定程度上反映了对石油的需求量下降，不过也因为近几年石油供给量大幅提升。金融市场的波动再次加剧，投资者对全球经济前景难以预料。

由 finder.com.au 网站访问不同的经济学家，谈论有关利率升降的问题，制成一份调查表，有三分之一的经济学家认为利率在2016年会上升，而有52%认为官方现金利率(OCR)直至2017年都不会提升。

文：青宇

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