（图：供图）
（澳洲生活网讯）澳洲的住宅类销售分为二手房与期房（又叫楼花）销售。这期将针对业务操作实践中偶尔出现过的一些现象作分析。目的是说明买家更好地理解澳洲的习惯做法避免因误解而造成损失。
二手房仲介在开始为客户做广告前，通常会先要求签订独家代理协定。
独家代理协定中通常会有个特别的条款用于保护仲介利益。
这个条款规定如果有任何协力厂商不经仲介而直接与房东成交，房东仍然必须按约定的佣金率（通常1.5%-2% ）支付佣金。
这个条款的产生是基于过去的业务实践中，偶尔出现过个别买家在通过仲介的广告与管道得知地址后，直接与房东恰谈价格成交而试图节省佣金的做法，令仲介造成广告费等损失而形成的。由于澳洲的房屋过户等资料是可以查询得到的，因此只要房东的房屋有成交，无论是否通过仲介成交，房东都必须支付仲介费。
由于专业仲介都与专业地产网站和报纸杂志等签订包年的广告合约，可以不断地回圈做广告，因此广告成本要比房东自己做广告的费用要低。通常仲介不会同意取消这一条款，原因是不成交不收费的惯例已经承担了白干一场的风险，况且如果房东有足够的信心与时间精力自行卖房，也无必要通过仲介，但仲介接盘后，无论成交与否都发生了费用支出，因此这一条款的存在有其合理性，保护了仲介的合理利益。
下面重点介绍期房销售。
作为开发商销售自己的楼盘，通常会采用下面的几种做法：
1.取得DA前的销售。
很多买家认为没拿到DA就发售的风险太大，这有一定道理，但认为没DA就必然有更大风险是很片面的。 在旺市时期，销售无DA期房是常见做法。
对于实力不够的开发商来说，由于其设计投入，建筑控制能力与供料能力等因素，造成货不对板或者建成后的面积与造型与图纸出入较大的风险是相对较高的，甚至会出现COUNCIL不批准原设计申请要求重新修改图纸的情况。
但对于专业的开发商来说，上述风险在长年累月的实践中已经累积了很丰富的经验，因此房屋建成后的误差较小。而且开发商通常乐意在DA获批前给予更大的优惠，DA获批后涨价几成惯例。作为投资者来说，找DA未批前的可靠项目往往能降低入市成本，获取更大的投资回报。
2.整个楼盘独家代理（Exclusive Sales）
指整个楼盘都由一家仲介代理公司负责独家销售。其他仲介公司想拿到房源必须与独家代理方签订CONJUNCTION AGREEMENT（联合销售合同）。
3.前期独家代理，后期二家或多家同时代理。
4.多家甚至几十家，上百家仲介都可同时卖同一个盘。
5.提前内部预售。（PRE-LAUNCH）。
多家代理和独家代理都可以提前内部发售。通常都会有优惠，目的主要是为了达到银行要求的最低成交量而获取贷款，同时通过相对优惠的价格探测市场，是给老客户提供回赠的一种方式. 达到预售的目标比例后（通常是50%），往往会提价， 因为贷款条件已经达到。
6.开发商与代理商签订保密协定后，在保密状态下的独家代理销售。部分开发商出于对代理的关系处理上的考虑，或者不想受众多仲介公司或者终端客户的烦扰，希望在保密状态下完成预售过程。代理商如果违约将有影响与开发商关系甚至丧失代理权的风险。
在业务实践中，有时会有个别买家在利用仲介了解楼盘后，由于对澳洲地产的销售运作不甚了解，误以为直接找到开发商成交可能可以得到更多的优惠而绕开代理公司，直接找开发商成交。但这种做法将会令买家丧失一些只有代理方才会额外投资的服务，价格上却得不到优惠。作为开发商如果采用两套价格或给终端客户提供优惠，将可能导致整个仲介行业的支援。因此澳洲的房产销售惯例是全球统一价格。
为了得到全程的服务，买家应通过代理公司成交，因为还有后续的贷款及SETTLE（交房）以及出租等环节需要跟进。
开发商宁可采用给仲介代理的方式发售而非自己去销售，是经过长期实践对比验证的更为经济的方式。对买卖方与仲介都最为有利。
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This post was last modified on 2016年1月21日 04:05
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More
