首先科普一下常用地产名词解释：Prelounge和Master Plan

Prelounge

即内部预售（认购）。按照澳洲本土开发商的传统做法，当一个楼盘公开发售前，通常会先以内部发售的方式力求卖掉三分之一至一半的比例以获得银行的贷款，往往给买家某些优惠。由于澳洲银行比较保守，通常会把已售50%左右的比例作为贷款的主要条件。

作为开发商，用内部认购的方式销售具有多方面的意义。首先可通过预售过程的市场反映收集回馈，预售的参与者通常是以长期合作的代理公司，老客户及其介绍的潜在买家为主。

可以减少价格或设计调整等方面给公司形象造成的影响，通过这一过程方便开发商了解到定价是否合理，如抢购热烈则为后面的公开发售余下盘源时调整价格建立信心。

本文作者多次在中国大陆购房，亲历国内开发商利用内部员工签合同以虚假已售量套取贷款后再卖给真正购房者的过程，这种空手套白狼的方法曾经在行内甚为流行，甚至有部分无良开发商一房两售，重复按揭，让买家付了全款却发现产权仍在有失监督调查之责的银行手中，这个过程与原本负调查核实之责的银行形成默契，却把风险完全转移给买方，而银行的核实之责通常被忽略。

而且开发商可能把比较好卖的房型以各种形式留著不卖以待之后加价，甚至有开发商派内部人员营造虚假排队购房景象。这类情况在澳洲基本上不会出现，澳洲的购房流程必须通过律师见证审核而且与政府补贴或税务挂钩，造假成本太高而且不会有人愿意冒这个风险去帮助开发商造假。因此所有内部发售的交易都是真实交易，特别是操作规范的上市公司，不会看到很多人排队就马上加价或者把已内部公布的好户型留著不卖。

澳洲的银行不是国营的，负责贷款的员工更加不会让自己与银行背负风险去勾结开发商而放松贷款条件。作为开发商的角度，他希望内部预售的速度越快约好，以便尽快达到贷款条件，另外旺销的气氛将为剩余的存量加价打下基础。要达到以上结果的代价是尽可能低的定价以及有足够吸引力的优惠条件，在内部预购的过程同时也是探测市场的必经阶段。如果预售的定价过高，那么对以后的销售将会造成负面影响，并增加行销成本。

通常只有实力雄厚的销售代理公司才有资格拿下独家预售的项目。而开发商也乐得将相对优惠的前期专案作为回馈送给业绩与配合都较好的代理。

很多地产从业者的主要获利来源于购入这类有较明显获利空间的优质预售项目后的升值。

Master Plan of urban renewal project

Master Plan分为两大类，一类是以悉尼的西北，西南和西部，墨尔本的西部大开发为代表的

全新开发区大型规划专案；另一类是旧城区的改造升级规划。这两类规划往往与铁路轻轨高速路及各种教育商贸设施的配套配合。两者都有盈利空间，很难一概而论哪类更优，需具体专案对比分析。

这里重点解释市区改造项目。由于人口增长等因素造成住房短缺等压力，政府只能在有改造空间的地块作规划。为了控制开发成本，这些地块往往是厂房，仓库甚至是政府用地。比较有代表性的城区改造项目有悉尼的Darling Square, Rhodes, Wentworth point, Central Park, Zetland等。闻名的日光碟就发生在Darling Square，Wentworth Point.

这类规划建设周期长达10年甚至20多年。因此开发商采用分期推出的方法边建边售。长期关注澳洲地产的地产爱好者往往会发现一条规律：就是房价是第一期最低，以后是一期比一期贵直至感觉再也买不起了。为了引起关注并为未来的楼盘推出创造一个加价的空间，

专业开发商都会将第一期以较低价格推出，让最早进驻的信任他的客户得到实惠，同时留作日后的对比标杆。任何一个明智的开发商都不想给市场留下它开发的盘投资回报低的印象。因此有本土投资经验的投资者都较关注大型MASTER  PLAN的头期的机会。

选对了项目，买到就赚到并非空穴来风，而是很多投资者津津乐道的切身体验。

全澳洲最大的城区升级项目是LENDLEASE独家承建的25年时间完成的DOCKLAND VICTORIAL HARBOUR 项目。Victorial  Harbour 项目有商务楼板块与住宅类版块与公益设施三大版块构成，配有市区免费的轻轨电车，图书馆，球场等公用设施。作为上市公司。并不追求十分高的利润。达到行业标准的毛利即可。上市公司的销售主管不会因很多人抢购马上就加价，因为操作程式繁琐，而且多赚的利润不能象小开发商那样进自己腰包。相对于价格随时变化的

私人二手房而言，价格稳定这点也是买期房的好处。

如果一个楼盘本身是MASTER PLAN的组成部分，又是多期开发规划之中的头期，而且还有稀缺性的水景和码头，价格还是中产阶级可以承受，居然还在交通便利的市区还紧挨全墨尔本人均收入最高的商务中心。这种盘的升值趋势是否相当明确了呢？

作为顶级全球上市开发商LENDLEASE的金牌代理鼎丰公司，在悉尼墨尔本布里斯班拥有多个一线品牌上市开发商的预售项目，请联络作者获取详情。

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