拍卖清出率下降! 澳洲的房价即将大跌？

（澳洲生活网讯）近段时间，媒体关于澳洲房价下跌的报导不绝于耳。理由是拍卖清空率从7月份的83.3%重挫至57.5%！澳大利亚最大城市悉尼的房价下降了1.4%，这是自2010年10月以来最大的跌幅。一些传媒为了吸引粉丝关注，乐于用令人心悸的字眼吸引眼球，甚至扬言房价较大幅度下跌的日子指日可待云云。

笔者并不认同房价即及将大降的说法。为什么澳房不可能大跌？因为房产市场上，三分之一的房东已经还清贷款，他们没有非卖方不可的压力；三分之一的家庭由于大房换小房等原因正在还贷款，利息这么低，还贷成本比租房还便宜，他们没有非卖不可的理由，剩下的三分之一是租客群体，他们无房可卖也无力冲击市场。  因此不可能出现大量房产求售的情况。新房价由地价+造价构成。地价一直在涨也无降的迹象。造价没有降的空间，开发商只能从毛利中让利但是空间不大。因此新房或者期房也无大降的可能性。

现在的市道无论怎样差都比不上金融危机的时候，即使是金融危机的2009年，也只是跌豪宅，大众化的产品并无跌价。二手房市场特别是拍卖场上的冲动，私人房东的贪婪造成二手房市场回档是十分正常的调整，也早在预测之中，并无令人意外的特别之处。

例如Chatswood的一些二手房拍卖出天价，特殊群体用于屯积资金规避人民币贬值风险，这种房如果再售就算降10％也不一定有人接盘。房价已经连续涨几年，喘息一下十分正常，但是暴跌的基础不存在。前三大城市的一手市场稳定一段时间后，进入慢牛阶段可能性更大。因此有合适的项目仍应该果断下手。以Hurstville, Botany, Central park, Blacktown等项目为例，出货速度虽然比之前稍慢，但价格仍是取Prelounge（内部发售）价格区间中的上限价位，可见专业开发商的信心。

定价相对公道的一手市场与私人房东为主体的二手市场是不能完全混同的。从估值等角度来看，投资一手项目出现低估的风险少一些，即使有低估，低估的幅度也要比二手房小一些。长线看，经过浅幅调整，悉尼的房价还将会继续攀升，不过，增幅会有所减少！呈现慢牛状态。

究竟是哪些因素造就了澳洲房产的抗跌特征？

澳洲房产抗跌性强的最重要原因是并未供过于求。房产供不应求，需求日益增大，房价自然坚挺。未来几十年，悉尼人口增长速度将非常的惊人，包括海外移民和本地居民生育。

首先看看海外移民。澳洲每年有大量的新增移民，仅仅2014-2015年，澳洲将增加190000新移民。按照下图显示新移民的增长趋势来看，未来每年移民的数量还会不断增加，增长速度也是越来越快。悉尼是吸收移民最多的城市之一，他们登陆后第一个面临的问题就是居住，无论是租还是买都会产生大量的房屋需求。

BIS Shrapnel总经理梅勒（Robert Mellor）表示，由于严重供不应求，未来18个月，悉尼的营建前景依然很强劲，市场在未来五到七年内也将健康发展。“

一直以来，经济都是衡量一个国家综合国力的基础之一。纵观近年来全球经济格局，欧美发达国家深受困扰。唯澳洲独善其身。据FXStreet最新消息，澳大利亚国民银行(NAB)预计，澳大利亚2015/16财年和2016/17财年GDP增速分别为2.6%和3%。

旅游业，在未来5年内，以中国为代表的不断增长的来澳亚洲游客数量预计将给澳洲经济创造大约1300亿元的经济价值。澳洲政府正计划明年对中国游客推出10年有效的多次往返签证，将极大刺激中国游客赴澳旅游、居住，催生对澳大利亚房产的更大需求。

人民币国际化。部分地区放宽国内投资人的投资额限制，可以直接购买海外保险、股票、债券和房地产，投资不再受额度限制。

越来越多的投资者认识到投资澳洲房产的好处并付诸实际行动持有澳洲物业。

海外置业是国内资本的内在需求，人民币贬值趋势渐强，投资永久产权无遗产税的澳洲房产，对分散风险，保障财富传承意义重大，十年签证方便渡假旅游。海外投资与海外养老已成为趋势。租金回报相对高。精装修。允许70％贷款，买房数量无限制。租赁市场法规完善，仲介公司服务专业程度高。  诸多因素对澳洲房价造成强有力的支撑。

那么什么时候才是最好的入市良机呢？等待底部出现才出手风险巨大，因为要判断底部何时出现十分困难。最好的入市时机是首付及还贷条件具备之时。市场不好时竞争者减少，恰是入市良机。等一等当然可以，但是喜欢的房源不会等人。因此碰到合适的项目时果断下手才是王道。

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