图：网络图片
（澳洲生活网讯）大家好，随着今年澳洲房地产市场越来越火爆，将闲置的资金投资房地产、在经济能力可承受范围内为个人及家庭购置一套及多套投资房已经成为越来越多人理财的第一选择。今天我们就来和大家聊一聊关于投资房负扣税以及出售投资房缴纳资本利得税（Capital Gain Tax）的相关问题。
首先具体什么是投资房，顾名思义，是您出于资本投资的原因购买的，且非自住的房产。也就是说如果您名下只有一套房子，而您选择将其出租，您自己住在另外的地方，则这套房产也可以被视作是您的投资房。使用投资房进行避税相信大家都听说过，那我们在财政年度报税的时候该怎么来利用投资房扣税呢，又有哪些具体的项目可以被抵扣呢？
·贷款利息费用：投资房贷款所产生的利息是付扣税的主要来源。您每两周或是每个月的贷款偿付额是可以在您当年投资方收入中被扣除的。
·银行账户年费：有的银行会收入贷款的年费，从数十刀到上百不等，这部分的费用是可以扣除的。不过如果您的账户费用是由投资方与自住房账户共同组成的话，则只能根据相应比例做扣除。
·保险费用：投资房的保险包括有房贷保险（Mortgage insurance）， 房屋保险（Building insurance）还有房东保险（Landlord insurance），这些都可以扣税，不过具体是在当年一次性扣除还是分期来分摊，具体项目有不同的处理方式，您可以咨询您的会计师。
·日常清理及维护费：这包括房屋的修理，例如您补了屋顶、铺了地板，门口修了栅栏等等。又比如您给您的花园做维护、除草，或是清洁杀虫等，这些费用也可以在当年的投资房收入中扣除。
·地税：在NSW如果您的投资房的土地价值超过一定金额（2015财年是$432,000 ），您需要支付相应百分比（1.6%）的抵税（land tax）。
·物业管理费（Strata）：通常情况下，这个费用只有非独立物业才有，例如apartment，unit或者是townhouse，villa等带有单元号的物业才有的管理费。House是没有这笔费用的。
· 市政费用（Council rate）：每季度您会收到相应的账单的，请注意保存。
· 房屋折旧（Depreciation）：这点常常会被很多投资者忽视。如果您买入的是全新的房产，那么您需要自己找相关的评估机构为您做折旧报告。如果您买入的是有一定年限的老房子，那您可以根据房子的具体情况斟酌是否还需要做折旧报告。需要提醒大家的是做折旧报告的相关费用也是可以被扣除的。
·水电费：这点相信不用细说，凡是由房东您承担的部分您均可在投资房收入中扣除。
·租房广告费用：这是指如果您在网上、报纸等媒介上登出了您的出租广告，则相关费用都是可以扣除的，甚至如果您只是打印了小广告贴在墙上，则打印费用可以可以claim的。
·其他费用：除了上述所列明的费用外，如果您还发生了一些跟您投资房有关的费用，您也可以在sundry expense里扣除。比如您的投资房如果在外地，则您到该城市处理投资房事宜而产生的差旅和住宿费也可以按比例扣除的。
在大多数情况下，上述费用已经可以帮助您抵扣掉绝大部分的房租收入，甚至是将投资房产的当年账面情况变为负数，也就是我们常说的负扣税。因此对于收入较高的人士来说，投资房地产绝对是一个帮助自己资产增值，同时又减少赋税的有效措施。
房地产买卖市场是相对的，有买方自然有卖方，那我们说如果你打算出售您手头持有的投资房，在税务方面又有什么要特别注意的嘛？首先在现在这个房地产市场的背景下，你不太可能产生因出售房产而导致的损失（capital loss），那么在有资本利得（capital gain）的情况下如何才能减少您的赋税呢？
首先，尽量不要在您收入较高的年份出售房产，因为卖出房产的收益最终会被加到您的工资收入中，再根据总金额计算相应税率的，所以您的总收入越高，适用的税率也会越高。因此不妨在您收入较低的年份出售房产，如此既能尽可能的减少当年的缴税额，又能在经济压力略大的情况下为自己带来可观的收入。
此外，作为个人和小生意人士，如果您们持有某个房产超过一年，则可以豁免50%的资本利得税。也就是说请尽量不要在持有时间小于1年的情况下出售房产。此外关于资本利得税，还有一个6 years’ rule，简单来说就是如果您名下只有一套房子，且出租时间小于6年，您可以申请免缴资本利得税。不过这条法律在真正应用中需要符合一定的条件，所以具体的信息您可以来电咨询我们，我们将为您做进一步解释，以便判定您是否符合相关的豁免条件。
好了，今天就聊到这里吧。如果您对此话题还有什么疑惑与困惑，欢迎您随时与我联系。
办公地点：Sydney CBD (Level 14, 370 Pitt Street, Sydney NSW 2000) 和Chatswood (Level 2， 443 Victoria Ave, Chatswood NSW 2067)。
This post was last modified on 2015年12月12日 03:39
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