(澳洲生活网讯)澳洲新确银行(suncorpbank)网站上有篇文章谈到,在利率不确定的时候,如何快速偿还住房贷款。
众所皆知,澳大利亚目前的利率很低。因此很多人便借更多的钱买房,或者借钱来偿还现有的住房贷款。
过去三年来,澳大利亚首次购房贷款增加了23%,2007年只有16%的自住房主没有任何按揭抵押,到2014年则高达25%。
如果你正想办理首次住房贷款,该如何规划呢?你可以事先做一些准备,它将有助于你稳定的偿还借款。
如果你已经有住房贷款了,你可能会紧张甚至开始担心。你看到报导说利率可能会在2016年再度攀升。你会想你的住房贷款未来如何?担心是否能持续清偿你的借款。你可能已经在寻找各种方法尽快还清贷款,或者梦想著5年内还清房贷。
以下是六种更快清偿贷款的战略,分为2大类:预贷战略(即将准备贷款)和贷后战略(已经贷款买房)。无论如何,我们希望这些策略对你会有帮助。
预贷战略 (Pre–Loan Strategies )
1.要存款且预算要保守,不要躁进
为了避免陷入不断升级的偿还贷款漩涡中,事前充分的准备非常重要,这能让你尽早偿还贷款,所以不要急于申请房贷或买房子。
甚么是充分准备呢?为了安全起见,如果你愿意支付保险金或是有人可以为你担保,在操作上确保你的住房贷款可以控制在房价的5%。现在利率很低,所以这个方式很有利。而95%的房屋价值产生的利息,则可以支付你的房贷。
如果你只有20%的存款,你就要借80%的贷款,万一利率真的上升了,你没有任何准备金,你偿还贷款的时间就遥遥无期了。
这就是考虑高比例存款的原因了。如果你只能承担4%的还款利息,但日后利息调高到6%以上,怎么办?若你有较多的预算,即使利息上升,你也做好准备去偿还贷款了。若是利息没有上升,你就有能力快速偿还你的贷款。如果你还的资金越多,那你整个期间就能支付更少的利息。
如果你不知如何估计你的预算,澳大利亚审监局(APRA )日前建议,银行和其他贷款机构评估人们的财务状况,要假设7%的利率,或至少7%,比目前的利率高2%。这些数据是基于之前澳大利亚市场的变化,有助于得出好的数据来规划你的预算。
而对于你现有的房贷,我们也有一个很好的策略,保持对现有的住房贷款还款顶部(keeping on top ),并尽快还清你的贷款。经常以稍高的利率来计算你的还款金额。这会帮助你更快的支付房贷,也让你对未来利息的变化有充分准备。
2.考虑拆分利率贷款( Split–Interest Rate Loan)
通常情况下,我们会考量贷款是用固定利率或者是浮动利率。由于澳大利亚目前是低利率,你可能会受到诱惑,选择固定利率去贷款。但是,固定利率往往会排除未来还款或更改贷款金额的灵活性。
2011年澳大利亚浮动利率的退出费(exit fees)被取消了,所以更改浮动利率不需费用。还有,要记住,通常只能在有限的时间内将你的利率固定下来,通常是3~5年。
尽管如此,你可能还会担心如果利率意外的提高了,自己要支付的贷款就会增加。幸运的是,你不是只能二选一(固定或浮动),你可以利用拆分利率贷款,以固定现利率解决您现有贷款的一部分,剩余部分则可用浮动利率,可说是两全其美。
如果你不确定每种类型贷款的利弊,有些银行会提供你详细的资料。你可以找出一个适合你的还款计划。
如果你已经有住房贷款,你也许可以跟贷款银行或机构协商,是否能用拆分利率贷款。
3.考虑对冲帐户和套现/先还再贷 (Offset Account & Cashback/Redraw Options)
对冲帐户(Offset Accounts)和套现/先还再贷(Cashback)两种方式可以帮助你降低你的还款金额或是协助你快速还清贷款。
对冲帐户是指你的银行余额可以完全抵销住房贷款的利息。假设你的住房贷款有30万澳币,而你的银行户头有50万澳币,那么你只要支付25万澳币的利息。
套现/先还再贷,则允许你重新起草你已经签订的住房贷款,以防你需要急用现金。
如果你每个月只需付1000澳币,而你实际上连续3个月付了2000澳币。当你需要时,你能够取回这多付的3000澳币。记住,套现需要一些手续费,所以务必跟银行确认金额。
这两种功能允许你用现有的存款来减少房贷利息,而不必具体增加你的还款金额。并非所有的住房贷款都具备这些选项(对冲帐户和套现),所以一定要确认它们都包含在你选择的贷款方式中。
如果你已经签订住房贷款了,你可能要查一下,或许你的贷款中包含上述两种功能,只是你没有使用过。抵销帐户和现金返还可以有效的利用储蓄帐户降低你的贷款利率。你可以跟银行或贷款机构谈一谈,了解你可使用的功能。
注:SuncorpBank是澳大利亚的第五大银行,该银行在Suncorp集团旗下,主要提供存款贷款等业务。
(未完待续)
(文章节录自澳洲新确银行网站)
文:蔚华
This post was last modified on 2015年12月11日 07:51
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