如何将投资房产纳入你的退休计划

（澳洲生活网讯）你是否正在计划自己的退休积蓄？如果是，投资房产可能是一个可以获利的策略。那么，如何将购买房产纳入你的退休计画中？买房之前要考虑那些事呢？

2015年澳洲各地的房价上升了近10 ％，许多投资者正在寻找适合的房产，以提高他们的退休投资组合。同时得到一个或多个投资房产的利润，是可以做到的，但它需要规划和研究，最重要的，需要时间。

你要选择甚么样的房产？

对很多刚起步的投资者而言，用抵押现有房产的净资产( the equity )来购买一个投资房，通常是合乎逻辑的第一步。

另一个方法是使用自我管理的养老金(SMSFs)。据税务局(the ATO)表示，自我管理的养老金，持有住宅房产的比率，在过去5年增加了65 ％ 。

如果你正在考虑用以上2种选项，您可以付费请专家给你较好的建议。

一开始就找到一个会产生实质收入的房产，并不容易。这里就要谈到负扣税(negative gearing)了，这是一种付出比收入更多的一种投资方式，但它提供了长期潜在的资本增长，以及负扣税优惠和房子的折旧额度等好处。(注)

这种策略的好处是，你可以用你的抵押贷款的净值去购买更多的房产和潜在的利润，持续10年、20年、30年就行了。这种方式使一些成功的投资者赚得了他们的退休基金，但是，投资时间是一个因素，短期投资者可能不适合。

去哪里买房产？

购买房产的最佳位置取决于你的投资目标。如果你

想追求资本增长，就应该考虑人口众多的大城市地区，这些地点通常会有稳定且持续的房产需求。若是追求更高的租金收益，偏远地区往往能提供更多的正现金流的房产，但须权衡一下，因为也可能给你带来较大的经济波动。

当你研究要在哪里买房时，一定要寻找健全的房屋需求，包括租户空置率。低空置率（最好是1 ％ ?3 ％ ）意味著此地房产有竞争，确保你的投资性房产会给你带来充分的资金增长，以及长期的租金收入。

永远记得，做研究时要愿意探索新的地点和不同类型的投资型房产。

要考虑投资风险

房地产投资的风险关系到你的生活状态，尤其是退休人员或那些普通薪资的人，所以投资时要审慎从事。由于住房市场往往会有周期波动，如果房地产价格下跌或是出租的需求下降，你就会有损失。即使在一个良好的市场，也可能需要几个月才能卖掉房产。

作为一个房产投资者，你还必须考虑各种费用，包括日常维护成本，维修和税收。一个好的经验法则是，每个房产每周至少要付出 100-200元澳币。在一般情况下，保守的估计你的利润是比较好的。

虽然房产可以在健全的退休投资组合中扮演一个脚色，但是重要的是：不要把所有的鸡蛋放在一个篮子里。当涉及到退休规划时，尽量多样化。此外，一定要与你的财务顾问讨论，如何让房产投资成为你退休目标的一部分。

(注：有关负扣税的利与弊，可参考 http://myhomeloan.com.au/tag/negative-gearing/   。该文说明非常清楚。此投资策略不适合所有的人，所以需要充分了解。)

文：蔚华