图：网络图片
（澳洲生活网讯）
HOUSE AND LAND操作步骤：
1.选房，交意向定金
2.签合同， 分别签订两套合同。交土地价格10%的定金，以及建筑价格5%的定金。
3.交换合同。在土地注册前提前３个月做贷款。
4.土地注册，所谓注册是一片地开发，得先把地整好，水、电、煤气、网络之类的接进小区，下水道埋好，小区内道路修好，路灯做好，小区内的绿化做好。
5.成交土地，成交土地时买家需要另外出10%+印花税等杂费， 80%由银行付。
6.成交完土地，建筑公司用业主的名字向区政府申请建房，好的大的建筑商一般把所有费用已
包含在房价里，一些小公司会有许多隐藏条款，这里需要注意。
7.开始建房，建房一般分5个步骤
-地基（基本地基占总建筑价格的15%，原先已经付了5%的押金，这时需要买家支付10%）
房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%给建筑商。
框架做好后，买家需要支付建筑价格的25%.
封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20%.
装修完工后，买家需要支付建筑价格的20%.
完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%.
需要注意的是：买家只需支付20%首付，剩余80%可向银行贷款，每笔费用都在买家核查了施工进度后由银行直接拨给建筑商。
（澳洲的房子验收都是通过第三方专业的验收机构代办，无论业主在与否。区政府需要拿到施工的各个工种的职业证书以及到场验收工程后，才可发放可居住证明书，银行在拿到可居住证明后才放最后一笔款项）。
看似复杂繁琐的步骤，其实只要有专业的公司协助就会事半功倍。我们有着多年的买房盖房子的经验，对于建筑商的质量、材料的使用、建筑的流程以及银行的贷款都有相当丰富的经验。与专业人士合作将少走弯路！节省你宝贵的时间精力!
买地建房的过程：首先要找专业公司出图纸，图纸要参考ＣＯＵＮＣＩＬ的相关规则。
有两种不同的审批途径
1.报council 审批
报council 审批一般分为DA（development application）和CC（construction certificate）两个步骤的。DA 属于报建申请， CC就是施工许可了。DA里面涉及的主要都是建筑设计的内容，CC里面就有很多engineer 要参与进来，是builder最后施工时候依照的施工图纸。施工完成时候拿到OC（occupation certificate）就可以入住了。
走council 报批，每个council 的要求会略有不同的，在council 网站上可以查询最基本的一些信息，一般都是在LEP（local environmental plan）和DCP（development control plan。
LEP是和土地有关的信息，大家可以根据自己的地址查询地块的情况， 比如：
– zoning 土地性质
会告诉你在这块地上可以建什么，不可以建什么。最常见的是R2 low density residential低密度住宅区, 就是一般建dwelling house的地，可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat。
– Height 限高
– FSR floor space ratio 容积率
容积率是建筑面积除以土地面积达到的比值。每个council 要求不一样，和土地面积有很大关系，一般来说土地越小容积率越大，土地越大容积率越小。
– minimum lot size, 这个是和分地有关的。
– 其他一些类似于heritage, flooding的一些信息。
*强烈建议买house之前，先查询地块的基本信息，免得买下以后发现和自己想象中的计划有出入。或者去咨询council的town planner. 一般来说关于土地的zoning的信息在买房合同里面都有，是叫planning certificate 149. 大家一定要仔细看了。
一些特殊的zoning
Bush fire zone
Flooding zone
Heritage zone/conservation zone
Heritage 需要确定的是有没有属于heritage item的东西在地块上，如果有，那就完全不能动。如果属于conservation zone ,相对好一些，一般是不能大动，后面可以加建，总的原则是不能改变街道面貌，变动也要符合之前的风格，具体的每个council的要求不一样，喜好也不一样。设计到heritage的地，有时候也需要出heritage report。
DCP 就是详细的设计规范了，包括建筑风格，建筑密度，绿化率，边距，交通，日照，隐私等等一系列的问题，设计的时候所有因素都要综合考虑到的。因为涉及的太多，每个council要求也不一样。
2. 报accredited/ private certifier 审批
这种就是CDC， 其实相当于DA combine CC 的一种快递审批途径。特点就是速度快，一般2周申请就能下来。不是所有项目都可以申请CDC，CDC对土地的大小有要求，是需要450平米以上8米以上面宽的地，不能属于heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以，对环境影响很大的，比如海边的一些地也不能申请走CDC。
如果确定可以走CDC，遵循的设计规范是NSW housing code, 和报批council 遵循的regulation 会有不一样。在可建面积，高度，容积率，边距等等很多问题上都有出入，所以客户是应该根据自己的实际情况选择的。
选择走council 还是私人审批师，需要综合考虑地块的信息，所属council的情况，自己的目标和时间成本来决定。
这两种选择的优劣。
自己建House的好处：完全满足自己的需求和喜好。
自己建House的缺点：但造价高，手续繁琐。在施工过程中，如果要贷款， 需要支付其中所产生的贷款利息。 施工过程一般为半年到1年， 还需要承担施工过程中，自己租房所产生的费用。
购买H&L的好处
交了５％造价订金后，造价通常不再变动。可以锁定成本。
节省大量的印花税：
买地再选房仅按土地价值来交印花税，不征收房屋部分价值的印花税；而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。
户型选择丰富：
自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准，而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。
建筑时间灵活：
可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。
资金交付时间充裕
资金准备时间比较充裕。可分期交房款，购买现房则需要马上付全款。
澳洲鼎丰集团是顶级上市开发商LENDLEASE的金牌代理，有大量经过精心挑选的优质房源任君选择，我们提供一站式的服务。我们提供买房与贷款能力评估（免费），买房贷款售后一条龙服务。精选信誉好质量优良的开发商及性价比良好的楼盘，力求将投资风险控制到最低并取得最佳的投资收益。
作者：持牌地产投资顾问Steven Lee（电0405394437）
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This post was last modified on 2015年11月21日 07:12
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