图：网络图片
（澳洲生活网讯）
HOUSE AND LAND操作步骤：
1.选房，交意向定金
2.签合同， 分别签订两套合同。交土地价格10%的定金，以及建筑价格5%的定金。
3.交换合同。在土地注册前提前３个月做贷款。
4.土地注册，所谓注册是一片地开发，得先把地整好，水、电、煤气、网络之类的接进小区，下水道埋好，小区内道路修好，路灯做好，小区内的绿化做好。
5.成交土地，成交土地时买家需要另外出10%+印花税等杂费， 80%由银行付。
6.成交完土地，建筑公司用业主的名字向区政府申请建房，好的大的建筑商一般把所有费用已
包含在房价里，一些小公司会有许多隐藏条款，这里需要注意。
7.开始建房，建房一般分5个步骤
-地基（基本地基占总建筑价格的15%，原先已经付了5%的押金，这时需要买家支付10%）
房屋地基做好后，买家需要支付建筑价格的20%给建筑商。
框架做好后，买家需要支付建筑价格的25%.
封顶做好后，买家需要支付建筑价格的20%.
装修完工后，买家需要支付建筑价格的20%.
完工交房时，买家需要支付建筑价格的10%.
需要注意的是：买家只需支付20%首付，剩余80%可向银行贷款，每笔费用都在买家核查了施工进度后由银行直接拨给建筑商。
（澳洲的房子验收都是通过第三方专业的验收机构代办，无论业主在与否。区政府需要拿到施工的各个工种的职业证书以及到场验收工程后，才可发放可居住证明书，银行在拿到可居住证明后才放最后一笔款项）。
看似复杂繁琐的步骤，其实只要有专业的公司协助就会事半功倍。我们有着多年的买房盖房子的经验，对于建筑商的质量、材料的使用、建筑的流程以及银行的贷款都有相当丰富的经验。与专业人士合作将少走弯路！节省你宝贵的时间精力!
买地建房的过程：首先要找专业公司出图纸，图纸要参考ＣＯＵＮＣＩＬ的相关规则。
有两种不同的审批途径
1.报council 审批
报council 审批一般分为DA（development application）和CC（construction certificate）两个步骤的。DA 属于报建申请， CC就是施工许可了。DA里面涉及的主要都是建筑设计的内容，CC里面就有很多engineer 要参与进来，是builder最后施工时候依照的施工图纸。施工完成时候拿到OC（occupation certificate）就可以入住了。
走council 报批，每个council 的要求会略有不同的，在council 网站上可以查询最基本的一些信息，一般都是在LEP（local environmental plan）和DCP（development control plan。
LEP是和土地有关的信息，大家可以根据自己的地址查询地块的情况， 比如：
– zoning 土地性质
会告诉你在这块地上可以建什么，不可以建什么。最常见的是R2 low density residential低密度住宅区, 就是一般建dwelling house的地，可能可以有dual occupancy, 但是不可以改成townhouse, 或者flat。
– Height 限高
– FSR floor space ratio 容积率
容积率是建筑面积除以土地面积达到的比值。每个council 要求不一样，和土地面积有很大关系，一般来说土地越小容积率越大，土地越大容积率越小。
– minimum lot size, 这个是和分地有关的。
– 其他一些类似于heritage, flooding的一些信息。
*强烈建议买house之前，先查询地块的基本信息，免得买下以后发现和自己想象中的计划有出入。或者去咨询council的town planner. 一般来说关于土地的zoning的信息在买房合同里面都有，是叫planning certificate 149. 大家一定要仔细看了。
一些特殊的zoning
Bush fire zone
Flooding zone
Heritage zone/conservation zone
Heritage 需要确定的是有没有属于heritage item的东西在地块上，如果有，那就完全不能动。如果属于conservation zone ,相对好一些，一般是不能大动，后面可以加建，总的原则是不能改变街道面貌，变动也要符合之前的风格，具体的每个council的要求不一样，喜好也不一样。设计到heritage的地，有时候也需要出heritage report。
DCP 就是详细的设计规范了，包括建筑风格，建筑密度，绿化率，边距，交通，日照，隐私等等一系列的问题，设计的时候所有因素都要综合考虑到的。因为涉及的太多，每个council要求也不一样。
2. 报accredited/ private certifier 审批
这种就是CDC， 其实相当于DA combine CC 的一种快递审批途径。特点就是速度快，一般2周申请就能下来。不是所有项目都可以申请CDC，CDC对土地的大小有要求，是需要450平米以上8米以上面宽的地，不能属于heritage/conservation area, 有Bush fire 或者flooding也不一定可以，对环境影响很大的，比如海边的一些地也不能申请走CDC。
如果确定可以走CDC，遵循的设计规范是NSW housing code, 和报批council 遵循的regulation 会有不一样。在可建面积，高度，容积率，边距等等很多问题上都有出入，所以客户是应该根据自己的实际情况选择的。
选择走council 还是私人审批师，需要综合考虑地块的信息，所属council的情况，自己的目标和时间成本来决定。
这两种选择的优劣。
自己建House的好处：完全满足自己的需求和喜好。
自己建House的缺点：但造价高，手续繁琐。在施工过程中，如果要贷款， 需要支付其中所产生的贷款利息。 施工过程一般为半年到1年， 还需要承担施工过程中，自己租房所产生的费用。
购买H&L的好处
交了５％造价订金后，造价通常不再变动。可以锁定成本。
节省大量的印花税：
买地再选房仅按土地价值来交印花税，不征收房屋部分价值的印花税；而买一样总价位的现房是按总价来交印花税。
户型选择丰富：
自己选地造房可灵活选择自己心仪的户型及装修标准，而购买现房往往是开发商直接给业主定好交房户型及标准。
建筑时间灵活：
可灵活跟建筑商确认造房开始时间及交房时间。
资金交付时间充裕
资金准备时间比较充裕。可分期交房款，购买现房则需要马上付全款。
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作者：持牌地产投资顾问Steven Lee（电0405394437）
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This post was last modified on 2015年11月21日 07:12
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More
