【繁荣世界】澳洲房市阶段顶峰的7个迹象（下）

（澳洲生活网讯）如果你看看悉尼的房产销售方式，从原来很多的拍卖转为一般销售，拍卖的清空率也在下降，买家开始有选择性的和业主讨价还价。

我们自己的地块在出手的时候也只下调了标价，一个是为了让利给买家，另一方面在遵守新州的法律的同时，最大程度与开发商或投资者结缘。

今天我们继续为大家分享同业的文章，澳洲房地产数据机构CoreLogic RP Data，研究及分析团队负责人Tim Lawless在其部落格上撰文表示，目前有越来约多迹象显示，澳洲房市将到达涨跌周期的顶峰。他提出7个迹象供读者参考，上期已刊登部分内容，以下接续后文。

部分市场的上市房屋增多， “每月供给量”也随之升高

Lawless表示， “每月供给量”的数据，是指依照近期销售速度，市场需多长时间才能吸收目前所有的待销售房屋。悉尼的数值仍是2.4个月 。

同一时期，墨尔本的月供给量十分稳定，布里斯本、阿得莱德和霍巴特则下降。 柏斯、达尔文和坎培拉，其每月供给量正在上升，日后可提供买家更好的购买条件。

投资需求呈现减缓

在过去四个月中，有三个月的投资性住房融资交易金额下降了，自住房再次超越了投资者。

与投资相关的抵押借款活动，在澳洲每个省都出现了减少的现象，新南威尔士尤其明显。今年5月，新南威尔士的市场投资者还有近 63%；8月降至 54.9%，虽有下跌，但仍是历史高点。

由于投资型抵押借款利率增加，以及对更多的存款要求，再加上一些不利的因素如空前的低租金收益、支付能力受限，使最近几个月的投资活动更少了。（见下图）

上图：1995~2015年 新投资型房屋融资承诺数量。

      下图：2015年8月 澳洲各省分的投资人借款比例。（（图来源：CoreLogic RP Data））

抵押借款相关活动已从历史高点开始放缓

澳洲房地产数据机构CoreLogic显示，虽然今年的抵押借款数量比去年同期高了约4%，实际上，与年初的高记录相比，数量还是下降了。（见下图）

2008~2015年 CoreLogic抵押借款平台，每月数量表。（图来源：CoreLogic）

租金几乎不动，租金收益总额降至历史新低

过去一年来，所有综合省会城市的周租金仅增加了0.5%。当省会城市的住宅房价已升了11.0%时，迟缓的租金增幅使得租金收益率降到历史新低。

悉尼和墨尔本的总租金收益率分别为3.0%和3.3%，创下两城市本身的最低纪录。计算房屋的持有成本，如房屋空置、房产管理费、维护等，省会城市的租金收益净值很有可能低于2%。

当上升周期已超过了三年半，低租金收益率的情况，很可能成为遏止投资人进驻的另一个因素。

供给水平将进一步增加供给量

今年初，住宅兴建许可量空前大增，使得住宅数量达到高峰。 当已批准的房屋建案逐渐完工后，新的住宅的供给量（尤其是公寓）将使房价上涨的压力缓和一些。

新的住宅供给量将会冲击悉尼和墨尔本市场，这两个城市的人口增长依然强劲。然而，布里斯本和柏斯也有大量的新住宅批准通过。

今年10月中旬，澳洲央行（RBA）在其“金融稳定性评估报告”（Financial Stability Review）中警示，墨尔本和布里斯本新公寓建设大幅增加，将导致其内城区面临潜在的房屋供给过剩危机。

（图：1987~2015年，主要省会城市 年度住宅批准数量）

上面基本上是对悉尼、墨尔本等首府城市的分析，那么读者或者投资者会问，那么哪里可以投资呢？

未来的投资机会在哪里？

我们的建议是布里斯本、黄金海岸、阳光海岸一些地区，或者纽卡索和卧龙岗等地方。要注意的是，这些城市或趋于并不是所有的都值得投资。仍然要遵循黄金三定律：地段、实践、价格

现在有个不错的卧龙岗投资项目供大家参考── “丽晶大厦” 。

地段：卧龙岗城市中心， 该项目可能会成为当地一个历史性的发展建筑。离火车站，海滩和公园很近 。可以纵览海滩的全景， CBD的餐馆，商店，公共交通和体育设施都在步行距离。

特点：

29层商住楼；19楼以上有23个豪华公寓，180-270度的景色一览无余； 20套三卧室加书房；7服务公寓（6×两间卧室和21×一房单位）

4000平方米的A级办公空间；拥有165房间的4.5星级酒店

800平方米零售区域；娱乐游泳池，健身房和水疗中心。

需求：

据业主代表介绍 ，该项目回报是非常可观， 利润约30.2％。现在愿意以价值2000万的土地进行质押，融资300万澳币，时间不超过4个月， 年利率15%以上，具体条件可商议 。

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供稿：繁荣世界