【繁荣世界】澳洲房市阶段顶峰的7个迹象(下)

澳洲地产

(澳洲生活网讯)如果你看看悉尼的房产销售方式,从原来很多的拍卖转为一般销售,拍卖的清空率也在下降,买家开始有选择性的和业主讨价还价。

我们自己的地块在出手的时候也只下调了标价,一个是为了让利给买家,另一方面在遵守新州的法律的同时,最大程度与开发商或投资者结缘。

今天我们继续为大家分享同业的文章,澳洲房地产数据机构CoreLogic RP Data,研究及分析团队负责人Tim Lawless在其部落格上撰文表示,目前有越来约多迹象显示,澳洲房市将到达涨跌周期的顶峰。他提出7个迹象供读者参考,上期已刊登部分内容,以下接续后文。

部分市场的上市房屋增多, “每月供给量”也随之升高

Lawless表示, “每月供给量”的数据,是指依照近期销售速度,市场需多长时间才能吸收目前所有的待销售房屋。悉尼的数值仍是2.4个月 。

同一时期,墨尔本的月供给量十分稳定,布里斯本、阿得莱德和霍巴特则下降。 柏斯、达尔文和坎培拉,其每月供给量正在上升,日后可提供买家更好的购买条件。

投资需求呈现减缓

在过去四个月中,有三个月的投资性住房融资交易金额下降了,自住房再次超越了投资者。

与投资相关的抵押借款活动,在澳洲每个省都出现了减少的现象,新南威尔士尤其明显。今年5月,新南威尔士的市场投资者还有近 63%;8月降至 54.9%,虽有下跌,但仍是历史高点。

由于投资型抵押借款利率增加,以及对更多的存款要求,再加上一些不利的因素如空前的低租金收益、支付能力受限,使最近几个月的投资活动更少了。(见下图)

image002上图:1995~2015年 新投资型房屋融资承诺数量。

      下图:2015年8月 澳洲各省分的投资人借款比例。((图来源:CoreLogic RP Data))

抵押借款相关活动已从历史高点开始放缓

澳洲房地产数据机构CoreLogic显示,虽然今年的抵押借款数量比去年同期高了约4%,实际上,与年初的高记录相比,数量还是下降了。(见下图)image004

2008~2015年 CoreLogic抵押借款平台,每月数量表。(图来源:CoreLogic)

租金几乎不动,租金收益总额降至历史新低

过去一年来,所有综合省会城市的周租金仅增加了0.5%。当省会城市的住宅房价已升了11.0%时,迟缓的租金增幅使得租金收益率降到历史新低。

悉尼和墨尔本的总租金收益率分别为3.0%和3.3%,创下两城市本身的最低纪录。计算房屋的持有成本,如房屋空置、房产管理费、维护等,省会城市的租金收益净值很有可能低于2%。

当上升周期已超过了三年半,低租金收益率的情况,很可能成为遏止投资人进驻的另一个因素。

供给水平将进一步增加供给量

今年初,住宅兴建许可量空前大增,使得住宅数量达到高峰。 当已批准的房屋建案逐渐完工后,新的住宅的供给量(尤其是公寓)将使房价上涨的压力缓和一些。

新的住宅供给量将会冲击悉尼和墨尔本市场,这两个城市的人口增长依然强劲。然而,布里斯本和柏斯也有大量的新住宅批准通过。

今年10月中旬,澳洲央行(RBA)在其“金融稳定性评估报告”(Financial Stability Review)中警示,墨尔本和布里斯本新公寓建设大幅增加,将导致其内城区面临潜在的房屋供给过剩危机。

image006(图:1987~2015年,主要省会城市 年度住宅批准数量)

上面基本上是对悉尼、墨尔本等首府城市的分析,那么读者或者投资者会问,那么哪里可以投资呢?

未来的投资机会在哪里?

我们的建议是布里斯本、黄金海岸、阳光海岸一些地区,或者纽卡索和卧龙岗等地方。要注意的是,这些城市或趋于并不是所有的都值得投资。仍然要遵循黄金三定律:地段、实践、价格

现在有个不错的卧龙岗投资项目供大家参考── “丽晶大厦” 。

地段:卧龙岗城市中心, 该项目可能会成为当地一个历史性的发展建筑。离火车站,海滩和公园很近 。可以纵览海滩的全景, CBD的餐馆,商店,公共交通和体育设施都在步行距离。

特点:

29层商住楼;19楼以上有23个豪华公寓,180-270度的景色一览无余; 20套三卧室加书房;7服务公寓(6×两间卧室和21×一房单位)

4000平方米的A级办公空间;拥有165房间的4.5星级酒店

800平方米零售区域;娱乐游泳池,健身房和水疗中心。

需求:

据业主代表介绍 ,该项目回报是非常可观, 利润约30.2%。现在愿意以价值2000万的土地进行质押,融资300万澳币,时间不超过4个月, 年利率15%以上,具体条件可商议 。

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我们认为在您做完自己独立的尽职调查后,如果上述资料能够实现,应该是一个不错的投资机会。 欢迎来函来电商议。

供稿:繁荣世界fanrongshijie-e14165625951193

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