（图：sergedumoulin提供）
（澳洲生活网讯）你是否拥有一块可持续增值的土地，适合于住宅开发，而且你也考虑要出售？无论土地面积是一公顷或一百公顷，想必你会希望能达成最好的交易。那么你需要知道哪些事呢？
Realestate.com.au网站邀请项目管理及开发策略家Gerard Coutts，给卖家一些建议。他认为，首先要确认自己的土地是否位于城市增长边界内（Urban Growth Boundary, UGB），UGB的土地被指定为高密度生活区。
“如果你的土地位于城市边缘，那你可幸运了，因为土地位置有可能距离UGB两侧一公里处。…… 如果你的土地不在UGB的范围内，那就没办法了。 UGB方案需经历4~5年的审查周期。”
如果你的土地还没被划分为住宅区，你可以申请重新划分土地属性（即：你的土地可以重新归类为其他用途，如高密度区）或是出售土地。无论是选择哪一种方式，卖家都要谨慎小心。
待房地产重新区划的时机成熟时，将是一项极有价值的资产。因此，务必谨慎行事，尽量与过程中的每一个环节建立良好关系。把土地所有人、开发商、投资者和产业专家都召集起来，共同将每一个潜在机会都发挥出最大效用。
Coutts提供了5个开发土地的小帖士：
1.接收建言
开发的过程一向是冗长又复杂的，你将需要获得所有的协助来排除困难。一般来说，从相关学科中经验丰富的规划专家及分区重整顾问的手中获得讯息，是最理想的情况。
Coutts提醒，一般人通常会向律师和会计师征求意见，然而，律师和会计师并不一定对房产知识有所了解，他们的职业和房产也没有直接的连结，向他们咨询很可能会酿成一场灾难。Coutts建议，在得到明了、独立且专业的建言之前，不要轻易签署合同。
2.和议会当朋友
你最先接触的机构是地方议会，他们会告诉你周围地区的建筑规划是否已经制定，还会提供现有总体规划的流程及时间范围等相关资讯。Coutts说，“和地方政府建立融洽的关系是很重要的，这牵涉到他们在你的交易案中扮演的角色：是阻碍者还是救星。若是与他们成为敌对关系，对你可是一点好处也没有。
3.联合房产
Coutts建议，如果卖家持有土地面积较小，可以和其他土地所有人共同合作，制定该地区的计划。“你可用合作的方式做为未来与土地较大的投资者交易的基础，不要尝试单独出售你自己的一公顷土地，也不要自行处理所有复杂的事务。”
4.寻找合作伙伴
Coutts还建议，考虑到土地重划会带来高额成本，业主找的投资者必须是值得信赖的人。他说，“房产所有人通常是碰到没有足够资金的支持情形时，所以需要找投资伙伴，虽然大多数的投资者都是令人畏惧的合资企业（joint ventures），不过寻找值得信赖的投资人，不会冒风险，反而是很实际的。”
5.要有耐心
土地重划的过程并没有那么快，而且也没有任何保证。Coutts表示，“有时候由于土地太过零碎，需要合并，因此地方议会不会再重划。等待重划的时间至少要4~5年，有些土地所有人没办法等这么久。事实上，这确实是一个令人沮丧和气馁的过程。难怪会有人说：直接卖掉吧！让我们离开这里。不过，如果你能耐心等待，并有效地管理土地重划过程中耗费的时间，那么你将得到的回报是不可计量的。”
作者：乔伊 蔚华
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更新於 ：2024-12-20 03:12 12月初，三名台湾总统府当值宪兵因向中共特务提供机密遭到抓捕，之后中共渗透台湾网红的种种迹象也被媒体爆出，再次引起台湾舆论对中共渗透及《反渗透法》界限的讨论。 从中共诞生以来，统战与渗透一直是中共非常重要的战略手段，从未放松过。上百年来，其渗透能力堪称登峰造极，几乎就是无所不在、无孔不入、无往不胜。中共当局不仅依靠统战与渗透成功地将国民政府赶到了台湾，还将全中国百姓拿捏得服服贴贴。 西方政客的幻想曾造就了中国经济的快速崛起，中共的统战与渗透也随著中国制造的廉价产品全方位地蔓延到了世界各国，并顺利地在各级政府、学术领域，甚至地方社团中埋下种子，打下了长期盘踞的基础。 而散布在世界各国的台湾社团从来就是一个重灾区，在民主环境里成长的台湾人并没有天生的免疫力，一些单纯的台湾人往往在有意无意间被利用了、被渗透了，被统战了，却完全没有意识到自己已经堕落在红色的枷锁之中。 每当人们提到中共的统战与渗透就会联想到特务与间谍，其实统战与渗透的范围极其广泛，广泛到不能简单地用“间谍”的概念来分析论述。 比如说，一些有点影响力的台湾人常常会公开提醒台湾商人，不要在中共不喜欢的媒体上刊登广告，或避免发表支持台湾政府的言论，美其言曰出于“好意”或“保护侨胞”，其实他们已经在中共的战壕里，替中共的统战与渗透发挥影响力了。让人产生恐惧或自觉宣扬“中国好故事”，都是红色渗透中不可或缺的重要环节。 很多海外华人，包括台湾人或东南亚的华裔难民，他们的政治立场往往会随著中共影响力的变化而相应发生变化，有些人从反共走向亲共，之后又宣称反共，自由世界给了他们自由思想的空间，但他们是否真的能在立场的改变过程中摆脱中共势力的束缚呢？那就只有天晓得了。因为中共统战与渗透的力量就像癌细胞，具有顽固的持久性，有时活跃、有时潜水，当沾惹上后想洗心革面就没那么容易。 在澳中经济处于蜜月的年代，澳洲只看到了滚滚而来的金钱，却没注意到中共的金钱是一把双刃剑，它既减轻了澳洲的经济危机，也削弱了澳洲的立国基础，澳洲政府在中共的玩弄下几乎成为了一堆木偶。谭宝政府最终反戈一击推出了“反渗透法”，气焰嚣张的中共和统会也不得不偃旗息鼓。中共的红色势力就此消亡了吗？当然不会！那张渗透的网络不是一天建成的，也不可能在一天内轰然瓦解，该铺垫的早已稳妥，该下的种子也已扎下了根。 英国王子边上埋著红色地雷，中共军人挤进新西兰国会，泛红宪兵在守护台湾总统府，类似的情形比比皆是，澳洲也绝对不会例外，冰冻三尺非一日之寒，区别只在于何时才被发现，西方民主社会的一大特点就是后知后觉。 中国人的群体很简单，亲共与反共都是摆在台面上，多多少少都对澳洲主流产生影响力，其它的绝大多数社团都保持低调，明哲保身，见风使舵，意见统一。 与中国社区相比，台湾社区反而显得比较复杂，那是因为各台湾社团在对台湾的定义上有著差异。 在历史的演变过程中，海外缺乏具有影响力的台湾本土社团代表台湾人发声，一直被认为是台湾人声音的社团并非来自台湾，那是一些民国初期就开张的百年老店，“XX堂”，或“XX会”，以及逃离共产极权迫害的难民组成的“越缅寮”团体，他们都曾接受了中华民国文化教育，本质上捍卫的是中华民国。当中共和统会在全世界粉墨登场后，首当其冲就是对这些社团进行统战与渗透，遗憾的是无一能够幸免。… Read More