（澳洲生活网讯）婴儿潮的一代将比他们的祖先更长寿，而澳大利亚的出生率却在下降，显示人口结构正在变化。对于投资房产的人而言，这是值得持续关注的现象。

根据澳大利亚健康与福利学院( the Australian Institute of Health and Welfare)研究，1881-1890年，男性的平均寿命是47.2岁，女性是50.8岁。一般而言，由于预防保健和医疗的进步，二战后出生 (1946-1964) 的婴儿，预期会健康的活到 80岁或 90多岁。他们现在的年龄约51岁至69岁之间。

不过，相对而言，婴儿出生率却下降了。依照澳大利亚统计局的数据，2012年妇女平均生育 1.93个婴儿，2013年下降到1.88 个。这些人口结构的变化，对澳大利亚的住房前景有何影响？

独栋的养老房（图：realestate提供）

为了适应人口老龄化，投资者应该投资甚么类型的房产，才符合未来的需要？

报导中引用 Catherine Cashmore 先生( Independent Buyer’s Agent)对这个问题的看法和建议 ，以下摘录相关重点供读者参考。

Cashmore 指出，有研究显示，老年人乐于长年住在原来的房子，除非因为疾病而被迫移居。因为这也牵涉到退休金的审查、销售和购买房产的成本、搬迁造成的影响，以及更重要的是，缺乏符合老年买家需求的房子。基本上，老年人不喜欢高密度的公寓生活，他们不想住在公寓里。

他们这一生中，有许多家具或物品是有纪念价值的，不论是夫妇俩甜蜜过往的纪录，或是孩子、孙子留下来的物品都要保存，这样一来房子的空间就不能太小，所以年长者一般喜欢单栋住宅，如城镇住宅或较大的别墅。

Cashmore 强调，由于独栋别墅、联排单层别墅、 连体别墅，联排双层别墅(townhouses) – 也很受年轻买家和情侣的喜爱，所以 投资者可以从这种需求中去思考投资策略。

有些年长的人可能会租房，但在澳洲出租房通常是短期的，只有12个月，若是房东心血来潮突然不租了，要出售了，这时退休的年长者就要支付一笔移居的费用，然而此时他们是没有收入的，自然会产生经济上的压力。

年长者很需要医护照顾和温暖的交谈（图：ftcdn提供）

可以投资养老院(Aged-care homes) 吗？

对于这个问题，realestate.com.au网站引用了墨尔本的 Cate Bakos房产代言人 Cate Bakos的建议。他指出，投资者若考虑购买养老院(Aged-care homes)，得特别注意，因为银行把这类房产放贷比例较低，所以，如果你要用贷款才能购买这类房产，那么，你可能需要给足40 ％以上的押金，才能确保这笔交易。

Bakos说，”其中一个最棘手的事情是，在贷方眼里，养老院不被视为传统的住宅。一般住宅可以申请房价的 80 ％-90％的贷款，买养老院却需要提供40 ％的保证金，因此占用了更多的资本，对投资而言很不理想。 ”  “另一个缺点是管理成本可能会非常高，所以如果你是要投资，而不是自己住或买给亲戚住的话，可能报酬率会很低 。”

他认为买这类房产时，购房者要问问自己，这是一个纯粹的投资还是买来自己住呢？ 如果想投资这样的养老住宅，在今后几年就需要考虑提供一些支持性服务，包括护士、看护(caretakers)和医疗设施等等。

养老院的娱乐空间（图：carp提供）

投资养老院的首选是购买低维护成本的房产，地点要选符合退休人员期望的生活方式、方便的交通线路和基础设施。

这样的房产需要有适当的”奢华”特点，这”奢华”包括：需要了解他们的生理需求，给予适当的协助 ; 最好是单层住房或2层住房但有内部升降机 ; 附近有完备的医疗设备、娱乐设施，和优越的地理位置，可步行至海滩，公园或其他非常好的设施。

作者：蔚华