【繁荣世界】中国投资者是澳洲房价上升的主要推手？

（澳洲生活网讯）

1、实际上中国投资仅占总量的2%

对于中国投资者在澳大利亚住宅房市投资的规模，有两极化的评论。中国买家常被认为是造成澳洲房价升高和导致支付能力危机的主因。

事实上，海外的中国投资者购买量出奇的低。propertyobserver.com.au 网站聘请了两位客座观察员：悉尼大学中国商业及管理学系教授的Hans Hendrischke和

悉尼大学商学院讲师Wei Li。

根据外国投资审查委员会(FIRB)的核准数据和澳大利亚统计局(ABS)的资料，以及他们本身对中国商业地产实际投资的调查，估计出中国投资者对澳洲住宅房地产的投资量约占澳洲所有住宅房产交易的2%。他们这里的定义”中国投资者”是应该合乎法律要求的，因为在规定上他们来澳大利亚购买房产时，也须向外国投资审查委员会申请许可证。

数据的来源，是把中国买家在住宅房产的投资额除以澳洲住宅房产交易总量。物业观察网站依据外国投资审查委员会(FIRB)的统计，2013-14财政年度，中国投资者对澳洲住宅房产的投资总额为$58亿 (A$5.8 billion)。这与毕马威国际会计师事务所(KPMG)及悉尼大学对“中国在澳实际投资”得出的数据是一致的。

根据澳大利亚统计局的资料显示，同期澳洲住宅房产总销售额为$2580亿 (A$258 billion)。

2、住宅用地vs商业用地

Hans Hendrischke和Wei Li先生估计2013-14财政年度，中国投资者对住宅房产的投资总额为$58亿澳币。这笔金额仅是一个估计数字，因为外国投资审查委员会只列出了各国批准的房地产投资总值，而没有区分是商业地产或住宅房产。

商业和住宅房产之间的划分仅适用于已批准的外国整体投资。2013-14财政年度，商业和住宅房产之间的比例为53：47。将这个比例运用到中国通过审核的房产投资总额为$124亿澳币，则可得知，中国投资澳洲房产总额约$58亿澳币，而商业房产总额为$66亿澳币。

必须注意的是，外国投资审查委员会的核准数据通常都比实际投资量高。根据KPMG会计师事务所和悉尼大学资料库对商业房产的研究资料显示，2014年度的实际投资量为$44亿澳币，比审查委员会核准的数据要低。

3、住宅房产总销售额 

2013-14财政年度，澳大利亚统计局记录有482, 720个房产转让。澳洲住宅房产的平均价格，从2013年9月季度的$516,000澳币上升至2014年6月季度的$548,900澳币，涨幅约6.3%。

Hans Hendrischke和Wei Li先生表示，从统计局的住宅房产价格指数季度数据可得知，澳洲的住宅房产销售总额为$2580亿澳币。

4、中国的投资规模 

根据外国投资审查委员会的资料，外国的投资总数占澳洲所有住宅房产投资的13.4%，而来自中国的投资仅占澳洲房市的2%。这个估计值是由澳洲国民银行(National Australia Bank, NAB)的“澳洲住宅房产季度调查(Quarterly Australian Residential Property Surveys)”一致。

这代表2013-14财政年度，外国买家对新建房产的需求波动在10.2%~12.5%之间，而对已建房产的需求则是在7.2%~8%之间波动。由于澳大利亚经济成长衰退，加上澳币持续贬值，所以在不久的未来，外国人对澳大利亚住宅房市的投资将不会消退。

Hans Hendrischke和Wei Li先生建议，评论家们在认定中国投资者是造成其他人支付能力削弱的主因时，至少应该先看看这些数据再下评论。

中国投资澳大利亚房地产的资讯来源，都是依靠一些不同目的，甚至是相互矛盾的材料所汇编成的数据。众议院常设经济委员会(The House of Representatives Standing Committee on Economics)发表的“2014年外国人投资住宅房产报告”中，突出了外国投资审查委员会和统计局的数据不一致，因此断定有关中国投资住宅房产市场的详细数据是无法获得的。

不过，Hans Hendrischke和Wei Li先生表示，根据他们手上的材料可以判断，中国投资者对住宅房产的投资量约占澳大利亚所有住宅房地产交易的2%。

申请住宅房产投资许可的中国投资人，占潜在外国投资人的1/6或16%。这代表房屋和房产支付能力危机不会因为限制某一方的投资量，而有所解决。

作者：繁荣世界 青云