关于悉尼房市的五大迷思

（澳洲生活网） “拥有自己的房子”，这个美梦已渐渐在澳大利亚人心中消逝，此刻正是打破房市迷思的时候。

悉尼大学的”城市与区域规划政策”(urban and regional planning and policy) 专家Peter Phibbs和Nicole Gurran教授在Domain网站上撰写了五个人们对悉尼房市最常抱持的迷思。

迷思一、增加住宅供应量，能使支付能力提升

新南威尔士州政府一再重申，“增建新住宅”是他们提升支付能力的最佳策略。然而，这个方案是行不通的。过去几年来，悉尼增加了许多住房供应量，但房价仍然持续上升。希望政府能提出替代方案。事实上，许多国家，如美国、西班牙和爱尔兰在快速增加住房供应量之后，反使房价上升而非下跌。

举爱尔兰为例，其人口数和悉尼差不多。90年代中期，爱尔兰一年的住宅兴建量约30,000个，到2006年新建住房增加了3倍的量，有89,000个。 但房价上涨的更快，整个国家的房价涨了350%，首都都柏林甚至涨幅超过400%。

促成这种超高涨幅的关键因素之一是，当房市价格升高时，会促使更多的人进入市场：如房屋自住者，因为他们想在房价涨高之前买到住房；还有投资者，他们则是追求资本增值。

住房需求的浪潮会持续推高价格。其他大多数的市场，当价格提高时，需求量就会降低。但对房产市场来说，需求量降低的原因多来自外部冲击，如失业率增高、抵押借款利率上升等。以爱尔兰为例，2007年到2008年的全球信贷危机，造成爱尔兰的房价如自由落体般下滑，都柏林的房价甚至减半，同时大量削减了建筑工业的产量，引起了整个经济震荡。

我们从这些案例中得到什么启示呢？在一个逐渐繁荣的市场中，相关部门可以实施增加住房供应量的政策，但前提是，他们必须解决中低收入者的支付能力问题。

迷思二、限制新建住宅供应量的主因，来自于土地规划制度  

房产游说人员长期抱怨，认为土地规划制度是导致悉尼住房量不足的原因，他们认为这个规划是”抑制发展(strangling development)”。在上一个财政年度，悉尼有44,000个住宅通过批准。事实上，住宅批准率(dwelling approval rate)已远超过住宅竣工的比例。新南威尔市土地规划部门 估计这之间的房屋差距约达15,000个。

其实，对供应量的限制并非完全来自土地规划制度。历经过去10年的改革，这个制度已经能够针对当前房市的繁荣，做出灵活有效的计画。当然，规划的过程仍有改进的空间，但提高供应量的更大的机会，在于其他的原因。

迷思三、如果限制海外投资人进入澳洲市场，那房价会更便宜

这个观点很受欢迎，但是，自从国际性投资指向新建房产后，我们必须承认国际性投资对新住房供应量的正面影响。

国外投资人提高了新住房的供应量，而对逐渐升高的房价影响是有限的。当市场并不繁荣时，国外投资人特别有助于保持住宅完工的稳定。在景气不好时，如何维持悉尼的住房供应量──这才是悉尼面临的挑战。

迷思四、悉尼的住房供应问题与联邦政府无关

为什么近期有这么多投资者进入市场，其中最大的原因是联邦政府的税务设置，将负扣税政策(negative gearing)和资本盈利折扣合并，使景气已达到顶峰的房产市场再度攀高，更加迫使房价上涨。

许多评论员都曾质疑这些税务设置，包括产业经济学家Saul Eslake，以及David Murray，他调查了金融体系以及近期澳洲央行的政策。

评论员指出，这些税务设置促使房市走向‘繁荣与萧条’的循环。当房市繁荣时，年轻一代想成为房屋所有人变得遥不可及，而房市萧条时，整个经济体系都会受到危害。我们应该可以做的更好。住房问题实际上是整个政府的问题，特别是国家领导人要尽快负起责任。

迷思五、房产问题主要是地方政府的责任

许多评论员都批评过地方政府。然而，悉尼部分地方政府的确表达了当地居民的想法，积极地推动当地新的开发建设。真正要负起责任的是联邦政府。持续提升管理品质确实很重要，而一个真正能解决澳大利亚支付能力问题的政策，联邦政府却迟迟未能提出。

作者：乔伊   蔚华