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关于悉尼房市的五大迷思

(澳洲生活网) “拥有自己的房子”,这个美梦已渐渐在澳大利亚人心中消逝,此刻正是打破房市迷思的时候。

悉尼大学的”城市与区域规划政策”(urban and regional planning and policy) 专家Peter Phibbs和Nicole Gurran教授在Domain网站上撰写了五个人们对悉尼房市最常抱持的迷思。

迷思一、增加住宅供应量,能使支付能力提升

新南威尔士州政府一再重申,“增建新住宅”是他们提升支付能力的最佳策略。然而,这个方案是行不通的。过去几年来,悉尼增加了许多住房供应量,但房价仍然持续上升。希望政府能提出替代方案。事实上,许多国家,如美国、西班牙和爱尔兰在快速增加住房供应量之后,反使房价上升而非下跌。

举爱尔兰为例,其人口数和悉尼差不多。90年代中期,爱尔兰一年的住宅兴建量约30,000个,到2006年新建住房增加了3倍的量,有89,000个。 但房价上涨的更快,整个国家的房价涨了350%,首都都柏林甚至涨幅超过400%。

促成这种超高涨幅的关键因素之一是,当房市价格升高时,会促使更多的人进入市场:如房屋自住者,因为他们想在房价涨高之前买到住房;还有投资者,他们则是追求资本增值。

住房需求的浪潮会持续推高价格。其他大多数的市场,当价格提高时,需求量就会降低。但对房产市场来说,需求量降低的原因多来自外部冲击,如失业率增高、抵押借款利率上升等。以爱尔兰为例,2007年到2008年的全球信贷危机,造成爱尔兰的房价如自由落体般下滑,都柏林的房价甚至减半,同时大量削减了建筑工业的产量,引起了整个经济震荡。

我们从这些案例中得到什么启示呢?在一个逐渐繁荣的市场中,相关部门可以实施增加住房供应量的政策,但前提是,他们必须解决中低收入者的支付能力问题。

迷思二、限制新建住宅供应量的主因,来自于土地规划制度  

房产游说人员长期抱怨,认为土地规划制度是导致悉尼住房量不足的原因,他们认为这个规划是”抑制发展(strangling development)”。在上一个财政年度,悉尼有44,000个住宅通过批准。事实上,住宅批准率(dwelling approval rate)已远超过住宅竣工的比例。新南威尔市土地规划部门 估计这之间的房屋差距约达15,000个。

其实,对供应量的限制并非完全来自土地规划制度。历经过去10年的改革,这个制度已经能够针对当前房市的繁荣,做出灵活有效的计画。当然,规划的过程仍有改进的空间,但提高供应量的更大的机会,在于其他的原因。

迷思三、如果限制海外投资人进入澳洲市场,那房价会更便宜

这个观点很受欢迎,但是,自从国际性投资指向新建房产后,我们必须承认国际性投资对新住房供应量的正面影响。

国外投资人提高了新住房的供应量,而对逐渐升高的房价影响是有限的。当市场并不繁荣时,国外投资人特别有助于保持住宅完工的稳定。在景气不好时,如何维持悉尼的住房供应量──这才是悉尼面临的挑战。

迷思四、悉尼的住房供应问题与联邦政府无关

为什么近期有这么多投资者进入市场,其中最大的原因是联邦政府的税务设置,将负扣税政策(negative gearing)和资本盈利折扣合并,使景气已达到顶峰的房产市场再度攀高,更加迫使房价上涨。

许多评论员都曾质疑这些税务设置,包括产业经济学家Saul Eslake,以及David Murray,他调查了金融体系以及近期澳洲央行的政策。

评论员指出,这些税务设置促使房市走向‘繁荣与萧条’的循环。当房市繁荣时,年轻一代想成为房屋所有人变得遥不可及,而房市萧条时,整个经济体系都会受到危害。我们应该可以做的更好。住房问题实际上是整个政府的问题,特别是国家领导人要尽快负起责任。

迷思五、房产问题主要是地方政府的责任

许多评论员都批评过地方政府。然而,悉尼部分地方政府的确表达了当地居民的想法,积极地推动当地新的开发建设。真正要负起责任的是联邦政府。持续提升管理品质确实很重要,而一个真正能解决澳大利亚支付能力问题的政策,联邦政府却迟迟未能提出。

作者:乔伊   蔚华 

 

This post was last modified on 2015年9月11日 00:55

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