（澳洲生活网讯）笔者曾在二手房与期房的利弊对比中提及SUNSET  DATE的问题。本期着重解释这一条款，如前所述，投资者对期房最大的担心就是货不对板或者房子无法交付。

由于澳洲严格的监管体制，只要订金交到律师信托帐号而非交至开发商手中，即使楼盘烂尾或者开发商倒闭，投资者仍可取回订金及利息，但将损失赢利机会。

在造房过程中，开发商未拿到监管机构发放的可居住证明，并交付买方前，都不能拿到购房款(除非买家同意订金给开发商使用)， 因此所承受的风险实际上比购房者更大。如果开发商尽了履行合约的努力仍因不可抗力等原因导致不能如期交房，双方都可不受惩罚地解除合同。

但这一本来合理的条款却不能完全避免被个别唯利是图的开发商利用。例如在WOLLI CREEK与HURSTVILLE等几个地区就出现过买家被通知中止合约或者加价的经历。根据法例，发展商引用“落日条款”去中止合约，在合同法来说，可以说是合法的，很难在合同法条文下取得胜诉。除非买家能够提供充足的证据证明发展商在履行合约时失责，才有可能促使法庭从发展商有没有“公平及合理＂（fair and equitable）地去履行合约的角度去考虑支持买家的诉求。

对于处心积虑去毁约的开发商则更难抓住他们的把柄，随着房价上升，发展商行使买卖合约中的落日条款终止合约以求加价再售的现象略有增加，令买了楼花的买家欲哭无泪，尽管可取回订金，却面临不得不多花２０％－３０％的价格去购买同档次房子的窘况。

如果买家认为自己有道理想维权，却将面对高昂的诉讼费用。打一场维权官司，除了要花很多时间和精力外，费用要几十甚至过百万澳元。而且打官司不是必胜的，但诉讼费无论胜败都无法节省。尽管买家可能认为自己很冤屈，但在法庭上法官不是凭同情心判案的，买家必须收集证明开发商恶意违约的证据，而采证过程的难度与成本都很大，既然发展商想钻空子，就会千方百计去掩盖自己的过错，利用这条款的漏洞卸责或谋利，而且也雇请专业律师作顾问，法庭只能根据双方提交的文件和证据，去作为判案的依据。

因此，要打这类官司，即使胜诉也将消耗不少金钱，在权衡收益与将要支付的代价后，买家要选择去抗争并不容易，万一这种不幸得事情真的发生了，那么靠自己单枪匹马是无法与专业与实力都强势的开发商抗衡的，受影响的买家应该尽快抱团联合起来，分摊大量的工作及费用，才有可能维护自己的权益。

那么对期房是否敬而远之最保险呢？　这种一朝被蛇咬十年怕草绳的心态也大可不必。

事实上，大量的投资者通过投资期房获得了巨大的收益，不少投资者深谙此道偏好于投资期房。

无良开发商毕竟只是极少数，就算在某一项目得逞，无良开发商也必然要面对日后开发项目、或生意信用方面的缺失。公众的监督力量是十分巨大的，任何想将生意做好做大的商家都会明白社会信用的价值会高于金钱利益，不会轻易毁了自己的金字招牌。

期房固然有风险，但风险完全可以通过专业操作控制到最低的。

作为负责任的中介或代理商，为了对自己的客户与员工负责，必然会严格筛选合作伙伴，会严格挑选项目，只销售安全度高，性价比好的产品。

部分买家存在羊群心理，人抢他也抢，连发展商是谁、建筑商的历史都没探究，只片面对比房子面积单价，律师费甚至只挑最便宜的做，个别甚至贪图高利息回报而放款给难以从银行贷到款的开发商．“落日条款”事件虽然固然也是法律上的一个的漏洞，也对所有买家的敲响了警钟。

深具规模而且历史悠久的发展商，不会因为眼前些少利益而放弃商誉，

只要你买房前细心研究发展商的历史和资料，尽量找一些有信誉的发展商，另外也征询具资质的专业中介的意见，这样便可以在一定程度上降低风险。

与其出事后补救，不如一开始就先预防。

通过口碑相传的专业中介操作，选择信誉好的开发商的优质产品，找专业的律师把关，可以较有效地控制风险，享受之前分析过的期房的种种好处。

如有任何疑问，欢迎咨询，我们将提供力所能及的帮助。

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供稿：澳景地产

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