图：网络图片
（澳洲生活网讯）大家好。想必大家都听说了澳大利亚联邦银行（CBA）计划收紧对于新房产开发和修建的贷款审批，这一决定估计将影响到不少在都市郊区买地建房的首次置业者和投资者。
据《澳大利亚金融评论报》报道称，联邦银行在向经纪商发布的一份“机密”计划中，写道了将延缓向购买土地者贷款的内容，声称必须要等到地面已经可以开发，而所有的基本工作，比如道路等都 已经修建完毕。 开发商们称，此举将限制土地开发，导致房产已经供给不足的局面进一步恶化。
政策还将限制房产的预售。很多开发商不得不预售最低五成的房产或者土地，才能够获得银行借贷，现在需要开始土地工作，安装水管、下水道、电力设备后，才能够开发房产。开发商们说，此举可能会减少开发力度，刺激房价进一步上涨。
由于此举，我的不少想做土地开发的客户和那些正准备开发的朋友们都个个的慌了手脚，纷纷的来电请求支招。更有一些好奇者想多了解一下这房地产开发是怎样一件事儿。今天就借这机会和大家聊聊这房地产开发的事宜。
首先我个人建议作为新手来说，风险最低的开发方式，就是第一个项目，越小越好。项目规模越小，风险就越小。那么怎么个小法呢？首先要确保建造好了以后能卖出去。这取决于您对某个区的熟悉程度。包括哪里有学校，哪里有购物中心，哪里的房子自然环境好，哪里靠近工业区，哪里附近有垃圾站，哪里的房子上周拍卖情况不错，哪里比较平淡，就连中介都是大部分代理自己附近的区的，因为熟悉。所以您要是熟悉了某个区，了解了其中猫腻，才着重在哪个区下手。
其次，预算基本上就是要考虑周全，不要漏项，就是买地的价格，过户费，律师费，贷款手续费，利息，保险，地税，Council rate， 水电煤气都要算做持有地成本的。更别说后面的规划费，申请费，各种report费，contribution fee，卖地的时候的中介费，GST，建筑费就更别提了。增容水电煤气的费用，都是要算进去的。
这里我强烈建议一下，如果将来要以开发为事业的，最好多多的社交，多认识些Architect，engineer，中介之类，看到好的地的话，一个电话过去就知道能不能开发，开发成什么样。
买地的时候可以商量长的settlement，也就是交割期，交割期越长，比如说一年，那么您可以在这一年内做批文，还不用掏利息钱。看您具体怎么和卖家商量交割时间和价格了。
买下来后，赶紧去做re-establish boundary survey 和 feature survey。 同时可以找设计师做最初步的规划设计。设计师做出的初稿拿给您看看，做些修改就可以上交council做pre application meeting了。这时候有几个注意的，第一，为了节省时间，最好只改重大的细节，小细节留给后面的环节去改，这样节省时间。第二，有些council近段日子非常忙已经取消了pre application，那您的设计师只好花钱请town planner咨询，直接一次递交申请。
递交了申请，council肯定会返回一些什么意见，例如删除个房间啊，哪里再退后一些啊之类，设计师改变后上交council，如果council满意，就会发advertising，也就是14天公示，加14天等邻居的反对意见，一共28天。
如果有人反对呢，在那个28天内他们会写信给council，说明反对意见，council会根据召集一个会议，由反对方，council，还有您的设计师一起，当然您也可以去。看您另据要您做出哪些改变，如果对您利益侵占太多，您可以不同意。接下来council也会审核您的规划案，如果符合规划法，就会发notice of decision给您，也会发给反对您的邻居，如果28天内邻居没有上NSWCAT上诉，那您的NOD就可以转为planning permit,如果有上诉，那就花些时间，花几千上万和邻居打个官司。在NSWCAT打官司是个很普通很正常的事，开发商上NSWCAT太平常了，当然也是看投资回报比吧，看值不值得耗费那个时间。
拿到planning permit，恭喜您，您可以去做各种图纸，申请贷款，预售，然后开始建了！
但是做公寓的朋友先别高兴太早，您拿到planning permit还仅仅是过了第一关，后面还有一些关卡是为公寓同学们准备的。做公寓的开发商拿到了townplanning permit并不意味着您就可以开工了，您的图纸还要经过消防部门的审核，他们会叫您加消防喷头（造价几十万澳币），叫您加消防栓（几万澳币），叫您改布局，有利于水管的覆盖。过了这一关，才算是真的可以开工！所以在做公寓规划的时候，千万别舍不得钱找一些便宜的architect，最后花钱更多。
说到这里我得和大家聊一下土地开发商在税务上的考虑。
税务问题对澳洲地产开发商而言更为重要。一来澳洲本身就是一个高赋税、高福利国家，不光有高比例的个人所得说和公司所得税，而且还有其它项目的赋税如GST、资产增值税、土地税等。二来澳洲政府看准了土地买卖这块肥肉，在每次土地交易过程中都收取高额的印花税。很多开发商费劲千辛万苦在开发过程中通过开源节流增加项目的利润，可利润还没有装到口袋里，先要往税局上缴一大笔税款。若要违规逃税，整日惶惶不安，唯恐税局来审计。如若全额上缴却又痛心疾首。
其实一切无需那么纠结，在项目开始前把税务结构搭建完整，才是一劳永逸的解决方法。我建议土地开发商们从开发实体架构及税务规划角度着想，时时考虑以下几点：
1) 保证地产开发核心资产即土地的安全性；
2) 保留引进各轮投资者的灵活性；
3) 保障小股东投资的利益分配安全性；
4) 避免二次缴纳印花税；
5) 降低纳税收入(Tax Income)，以降低个人或公司所得税；
6) 保留分配纳税收入的灵活性，可以将纳税收入分配给有税务亏损或者收入税率较低的个体；
7) 将缴税时间延后;
8) 降低或者豁免资本增值税；
9)增加GST返还金额。
好了，今天就聊到这里吧。如果您对此话题还有什么疑惑与困惑，欢迎您随时与我联系。
作者：BEN
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